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Monthlitor Mai 2021

Für Wohn- und Gewerbeimmobilien zeigen die aktuellen Indikatoren weiterhin in verschiedene Richtungen: Während Wohnobjekte reüssieren, setzt sich bei Büroobjekten die Seitwärtsbewegung fort.

Der Europace-Preisindex wird monatlich erstellt, daher ist mit den jüngsten März-Zahlen ein Vergleich mit dem März 2020 möglich, also dem Beginn des Lockdowns: Der Gesamtindex stieg demnach in diesen zwölf Monaten um 11,1%. Dieser Zuwachs bezieht sich auf ganz Deutschland und klammert Alterungseffekte aus.

Sind diese Preise für Wohnobjekte nun normal oder nicht? Der empirica-Blasenindex Q1/2021 hat darauf eine klare Antwort:

Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase. Die hohen Vervielfältiger mögen durch die aktuellen Niedrigzinsen begründet sein. […] Sobald die Zinsen steigen, müssen die Preise runter oder die Mieten hoch. Mietsteigerungen werden künftig aber stärker reglementiert sein als heute. […] Wichtiger als die Frage, ob es eine Blase gibt, ist aber die Frage, ob oder wann sie platzt. Neue Auslandszuwanderung, aber auch politisch herbeigeführte Baulandknappheit und steigende Materialkosten machen ein Szenario wahrscheinlicher, bei dem die Luft nur langsam entweicht. Denn steigende Nachfrage und hohe Neubaukosten stabilisieren die Bestandswerte.

Zwar hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 25. März 2021 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin für nichtig erklärt. Eine Ende der Mietregulierung dürfte damit jedoch mitnichten eingeläutet worden sein: Die Urteilsbegründung stelle nicht auf inhaltliche Fehler des Gesetzes ab, sondern auf die Zuständigkeit des Bundes – der mit der Mietpreisbremse erst 2015 ein neues Regulierungsinstrument geschaffen hatte.

Zu Gewerbeimmobilien kam aktuell JLL mit dem VICTOR Q1/2021 heraus. Der Performanceindex legte in diesem Quartal um +0,6% zu und tritt wohl auch absehbar weiter auf der Stelle:

Weder aus den Vermietungsmärkten noch aus den Investmentmärkten sind greifbare Impulse auf die Preisentwicklung erkennbar.

Auf Jahressicht liegt die Indexveränderung noch bei +4,6%, getragen von der Entwicklung bis Q3/2020. Wird die Cashflow-Rendite hinzu genommen, kommen Prime Office-Investments damit auf immerhin noch +7,5% im letzten Jahr. JLL berichtet von zunehmenden Flächengesuchen, jedoch auch von überdurchschnittlich vielen Ausschreibungen von Verkaufsmandaten im 1. Quartal dieses Jahres.

Monthlitor April 2021

Eine ganze Reihe aktueller Stimmungsindikatoren deuten nur in eine Richtung – nach oben. Gesamtwirtschaftlich zeigte sich dies sowohl bezogen auf die Eurozone als auch auf Deutschland:

  • Der Economic Sentiment Index (ESI) der EU-Kommission für die Eurozone sprang im März mit einem Plus von 7,6 Punkten auf 101,0 Punkte, und damit erstmals seit Anfang 2021 wieder über sein langfristiges Mittel von 100 Punkten.
  • Die ZEW-Konjunkturerwartungen für Deutschland stiegen im März um 5,4 Punkte auf 76,6 Punkte; die aktuelle konjunkturelle Lage wird mit -61,0 Punkten allerdings noch überwiegend negativ eingeschätzt (beide Indices saldieren die positiven und negativen Umfrage-Rückmeldungen).
  • Der ifo-Geschäftsklimaindex verbesserte sich im März um 3,9 Punkte auf 96,6 Punkte; die Geschäftslage wird auch hier – anders als in den drei Jahren vor Beginn der Pandemie – schlechter als die Geschäftserwartungen eingeschätzt.

Der Blick auf die ifo-Detailergebnisse ergibt, dass Lagebeurteilung und Zukunftsausblick besonders beim Hauptgewerbe auseinanderliegen. Für die anderen untersuchten Wirtschaftsbereiche (verarbeitendes Gewerbe, Dienstleistungssektor und Handel) befinden sich Situations- und Perspektivindex hingegen jeweils nahe beieinander:

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) kommt im 1. Quartal 2021 zum Ergebnis, dass gerade die Stimmung der Projektentwickler mittlerweile fast wieder das Vor-Pandemie-Niveau erreicht hat. Während die Einschätzung zu Vorverkäufen auch 2020 relativ stabil blieb, hatten sich bereits ab Anfang 2019 die Aussichten hinsichtlich Vorvermietungen verschlechtert; dieser Trend scheint gemäß Umfrage nun gestoppt zu sein.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW stellte für das 1. Quartal 2021 schließlich für die Finanzierungssituation ebenfalls eine deutliche Steigerung um 9,5 Punkte auf nur noch -14,0 Punkte fest. Der Teilindex für den 6-Monats-Ausblick stiegt sogar auf ein Niveau, das er seit Ende 2016 nicht mehr erreicht hatte. Die Schere zwischen einerseits Wohnen und Logistik (Indexstände ca. +30) und andererseits Einzelhandel und Hotel (Indexstände ca. -60) ging weiter auseinander; Büroimmobilien bewegen sich mit einem Indexstand von ca. -20 zwischen diesen beiden Extremen.

Dies sind natürlich nur allgemeine Aussagen zu Hauptsektoren, in denen jeweils mehrere Untersektoren (Nachversorger vs. Fachmärkte, …) vorhanden sind. Und auch von Objekt zu Objekt kann es große Unterschiede hinsichtlich der Finanzierbarkeit geben. Interessant ist vor diesem Hintergrund die Sonderfrage, wie sich die Vergabekriterien für Finanzierungen für Büroimmobilien verändert haben. Den größten Umschwung gibt es bei den beiden Kriterien „Home-Office-Affinität des Mieters“ und „Flexibilität des Gebäudes zur Umsetzung von Hygienekonzepten“ – beides hat demnach heute eine viel höhere Bedeutung als vor der Corona-Pandemie. Klar an Bedeutung gewannen gemäß Umfrage zudem eine ESG-Zertifizierung und die Branche der Mieter.

Monthlitor März 2021

Gemäß vdp-Immobilienpreisindex Q4/2021 ist die Schere zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilienpreisen weiter aufgegangen. Während die Kapitalwerte von Wohngebäuden unbeirrt anstiegen, wurde für Büro- und Einzelhandelsobjekte erneut ein Rückgang registriert. Auf Jahressicht heißt dies konkret:

Objektart Kapitalwerte
Q4/’19-Q4/’20
Neuvertragsmieten
Q4/’19-Q4/’20
Selbst genutzte Wohneigentum +8,5% ./.
Mehrfamilienhäuser +6,7% +2,8%
Büro- und Verwaltungsgebäude +1,7% +0,7%
Einzelhandelsobjekte -2,0% -1,4%

Die Neuvertragsmieten wuchsen zumindest in Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien leicht; der Anstieg lag jedoch jeweils deutlich unter dem der Kapitalwerte.

Der pbbiX Q4/2020 befindet sich als Indikator für die deutschen TOP7-Büromärkte insgesamt nun deutlich im pessimistischen Bereich. Sowohl der Leerstand als auch die Spitzenmieten stiegen demnach im 4. Quartal 2020 an. Letzteres ging allerdings damit einher, „dass derzeit Incentives in der Größenordnung von 5 bis 10% der Nominalmieten gewährt werden“ (S. 4).

Für den Gesamtmarkt kommt der REECOX Q4/2020 auf ein Gesamtjahres-Plus von 2,2% für Deutschland. Getragen wird dies aussagegemäß von den enthaltenen Aktien- und Immobilienpreisindices. Damit bewegt sich dieser Indikator weiter auf dem Niveau von 2017/18; der mit dem ersten Corona-Lockdown einhergehende Einbruch im Jahre 2020 scheint damit überwunden zu sein.

Gemäß BF.Quartalsbarometer Q1/2021 bleibt die Stimmung bei den Immobilienfinanzierern bedeckt, sprich: der Index blieb im negativen Bereich. Das Niveau ist auch hier ungefähr wieder auf dem Niveau von ende 2019 bzw. Anfang 2020. Die Margen für typische Bestandsfinanzierungen liegen allerdings um ca. 20 Basispunkte über jenen vor einem Jahr, während der zugehörige Loan-to-Value um ca. 3 Prozentpunkte fiel.

Monthlitor Februar 2021

Der aktuelle empirica-Blasenindex Q4/2020 kommt zum Ergebnis, dass die Gefahr einer Preisblase bei Wohnimmobilien fortbesteht. Gemäß diesem Index liegen die gezahlten Preise bei deutschlandweiter Betrachtung seit 2017 über den insgesamt gerechtfertigten Werten. Empirica sieht das Rückschlagpotenzial derzeit bei -26% bundesweit, speziell in den TOP7-Städten wird es auf -44% eingeschätzt. Dies ist ein Prozentpunkt höher als per Q3/2020.

Europace kam zu dem Ergebnis, dass die Wohnimmobilienpreise 2020 deutschlandweit um etwas mehr als 10% gestiegen sind. In dieser Zahl ist allerdings der Alterungseffekt explizit herausgerechnet, so dass die Preise für tatsächliche Wohnobjekte im Schnitt geringer angewachsen sind. Für Eigentumswohnungen und Neubauobjekte zeichnet sich gemäß Europace eine Sättigung ab. Die Preise entwickelten sich regional unterschiedlich: Besonders stark nach oben gingen die Hauspreise demnach in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Sachsen-Anhalt; bei Eigentumswohnungen war Thüringen der Spitzenreiter, das Schlusslicht bildete Berlin (von Europace mit dem dortigen Mietendeckel in Verbindung gebracht).

Gegenüber dem merklichen Anstieg bei Wohnimmobilien wirkt der Zuwachs bei den Top-Büroimmobilien fast klein, obwohl als durchaus beachtlich gelten könnte, dass auch hier trotz Corona-Lockdown ein Plus verzeichnet wurde. Konkret kommt der VICTOR Prime-Office-Index per Q4/2020 auf einen Jahreszuwachs von 4,7%, und der Total Return lag 2020 bei +7,6%. In den TOP5-Prime-Office-Märkten entfiel ca. 40% des Transaktionsvolumens 2020 auf das letzte Quartal.

Monthlitor Januar 2021

Zum Jahresende zeigen zwei Immobilienmarkt-Indikatoren eine weitere Aufwärtsbewegung – so ganz erreicht ist das Niveau vom Jahreswechsel 2019/20 jedoch noch nicht ganz.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) stieg leicht, blieb dabei jedoch im negativen Bereich. Die Befragungsteilnehmer werten die aktuelle Finanzierungssituation mit knapp -30 Punkten ein. Das liegt auf halbem Weg zwischen dem Tiefstand bei ca. -60 Punkten im Q2/2020 und typischen Niveau um +/-0 Punkte in den Jahren 2018/19. Die Finanzierungserwartungen haben sich hingegen schon wieder dort eingependelt, wo sie vor dem (ersten) Lockdown waren, d.h. bei um die -20 Punkte. Eher positiv eingeschätzt wird das Finanzierungsklima für Wohnen und Logistik, deutlich negativ für Hotel und Einzelhandel.

Diese Objektarten (beim Einzelhandel allerdings nur bezogen auf den nicht lebensmittelgeankerten) werden auch hinsichtlich laufender Engagements, wie die zugehörige Sonderumfrage nahelegt. Die Teilnehmer sehen überwiegend einen hohen bis sehr hohen Einfluss der Corona-Krise auf die Kreditfähigkeit der Kreditnehmer. Während derzeit bei Non-Performing Loans eher die Strategie „Zuwarten“ gesehen wird, wird auf Sicht von zwölf Monaten vor allem der Lösungsansatz „Restrukturieren“ gesehen.

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) verbesserte sich ebenfalls gegenüber dem Stand Mitte 2020, ohne wieder das Niveau der Vorjahre erreicht zu haben. Im Gegensatz zum DIFI ist dies hier allerdings der Lageeinschätzung zuzuschreiben, denn der Teilindex für die Erwartungen liegt höher als noch 2018/19. Von den Bestandshaltern  werden wieder zunehmend steigende Immobilienwerte erwartet, und nun auch wieder eher ansteigende Mieten. Hingegen erreicht nun erstmalig der Anteil der Projektentwickler, die von abnehmenden Vorvermietungen ausgehen, knapp die 50%-Marke.

Monthlitor Dezember 2020

Beim vdp-Immobilienindex Q3/2020 zeigten sich seit dem Lockdown unterschiedliche Trends bei Wohnen und Gewerbe – während die Kapitalwerte von Wohnimmobilien weiter anstiegen, stagnieren die Kapitalwerte von Büros und Einzelhandelsobjekten bestenfalls. Wie blicken die Immobilienakteure also in die Zukunft?

Die Erläuterungen zum Deutsche Hypo Recox Q3-2020 heben hervor, dass die deutsche Immobilienkonjunktur schon wieder das Vor-Corona-Niveau erreicht hat. Bei keinem der weiteren betrachteten europäischen Märkten ist das bisher der Fall. Von den Akteuren auf dem deutschen Immobilienmarkt wird allerdings eher Zurückhaltung berichtet: Sowohl auf der Ebene der Entwickler und Investoren (Planänderungen) als auch der Immobiliennutzer (halbiertes Vermietungsvolumen gegenüber 2010). Insgesamt: „Der langanhaltende positive Zyklus auf dem Immobilienmarkt ist angeschlagen.“

Der pbbiX 3. Quartal 2020 für die deutschen TOP 7-Bürostandorte verzeichnet hingegen ein neues Tief bezogen auf die Zeit seit der Finanzkrise; Haupttreiber waren die Rückgänge bei Investments (-22% ggü. Q1-3/19) und Vermietung (-43% ggü. Q1-3/19). Die Leerstandsquote stieg wieder etwas an, nachdem sie seit 2011 stetig gesunken war. Bei den Nettoanfangsrenditen kam es zu einer Stagnation auf niedrigem Niveau, was bei stabilen Mietsätzen auch stabile Priese bedeutete. Wie beim Recox wird die weitere Entwicklung mit vom weiteren Verlauf der Pandemie und ihrem Management abhängig gesehen.

Den Blick über Corona hinaus wirft das BF.Quartalsbarometer Q4/2020: Im Editorial verweist Prof. Dr. Steffen Sebastian auf die neue europäische ESG-Regulierung und die letzte Etappe von Basel III, die beide Auswirkungen auf Immobilieninvestoren und -finanzierer haben dürfte. Der Stimmungsindex selbst blieb auf dem Niveau des Vorquartals. Gleichzeitig stiegen die Margen leicht bei sinkenden LTVs bzw. LTCs. Trotzdem scheint Skepsis zu überwiegen, die – s.o. – mit dem erhöhten Risiko im fortgeschrittenen Immobilienzyklus begründet wird.

Die Corona-Pandemie könnte also, so der Tenor, ein eher kurzfristiger Schock bleiben, der aus Immobiliensicht zu großen Teil schon verarbeitet wurde. Durch sie wird zugleich das Risiko dieser Phase des Immobilienzyklus‘ deutlicher sichtbar. Insgesamt geben diese drei Marktberichte ein weniger optimistisches Stimmungsbild wieder, zumindest für gewerbliche Objekte.

Schere wegen Maske? Wohnen und Gewerbe gehen derzeit getrennte Wege

Die Schere zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilienpreisen geht auseinander: Danach sieht es jedenfalls beim Blick auf den aktuellen vdp-Immobilienpreisindex Q3/2020 aus. Während die Kapitalwerte von Wohnimmobilien kontinuierlich anwachsen, haben jene von Gewerbeimmobilien den jahrelangen Auswärtstrend seit dem Frühjahres-Lockdown unterbrochen:

Quelle: vdpResearch GmbH /
Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (www.pfandbrief.de)

Die Kapitalwerte für Wohnimmobilien legten auf Jahressicht (Q3/19 auf Q3/20) um 7,1% zu; darin tragen die letzten sechs Monate +3,4% bei, also ungefähr die Hälfte. Bei diesem Indexanstieg handelt es sich allerdings um einen hedonischen Index, d.h. die Gebäudealterung wird herausgerechnet.

Bei Betrachtung der deutschen TOP 7-Standorte fällt zudem auf, dass hier ein geringerer Wertanstieg als insgesamt verzeichnet wurde: Hier stiegen die Wohn-Kapitalwerte auf Jahressicht um 3,8%, auch hier ohne Alterungseffekt. Getragen wurde dieser Anstieg vor allem vom Segment der Eigentumswohnungen, weniger von Ein-,Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Die Neuvertragsmieten stiegen im gleichen Zeitraum erneut geringer, nämlich um 1,8%.

Die Kapitalwerte von Gewerbeimmobilien veränderten sich auf Jahressicht um insgesamt +2,6%; in den letzten sechs Monaten lag allerdings mit -0,3% ein leichter Rückgang der Preise vor. Bezogen auf dieses letzte Halbjahr stagnierten Bürowerte mit +/-0% Veränderung, die Neuvertragsmieten gingen parallel leicht um -0,1% zurück. Bei Einzelhandelsobjekten kam es in der gleichen Zeit zu einem Kapitalwert-Rückgang von -0,9%. Diese Tendenz ist allerdings nicht ganz neu, sondern lag im 2018 beginnenden Abwärtstrend.

Weiter differenzierte Datenreihen sind leider nicht öffentlich verfügbar. So dürfte es bei Einzelhandelsimmobilien Unterscheide zwischen z.B. Fachmärkten und Kaufhäusern gegeben haben. Logistik- und Hotelimmobilien sind im Gewerbepreisindex nicht enthalten, entsprechend auch nicht die Lockdown-Effekte auf diese Objektarten.

Mit diesen Quartalsdaten entwickelt sich das Bild von den Auswirkungen des Corona-Virus auf den Immobilienmarkt. Trotzdem sind es bisher nur zwei Quartale, in denen sich die möglichen strukturellen Veränderungen niederschlagen konnten. Es ist noch nicht ausgemacht, ob diese entstandene Schere weiter aufgeht: Zum einen, weil sich der Gewerbemarkt genau so schnell wieder erholen könnte, wie er jetzt seinen bisherigen Pfad verlassen hat. Zum anderen, weil sich eine mögliche nachhaltige konjunkturelle Abkühlung über den Arbeitsmarkt auch auf das private Investmentverhalten auswirken dürfte.

Die weitere Entwicklung hängt also insbesondere davon ab, inwieweit die Allgemeinwirtschaft Corona wegsteckt. Das ist natürlich nichts Neues – legt aber nahe, dass die Schere eher nur kurzfristig auseinander gehen könnte, so oder so.

Monthlitor November 2020

Erleben wir gerade eine Immobilien(preis)blase? Die Deutsche Bundesbank spricht in ihrem Finanzstabilitätsbericht 2020 mehrfach Rückschlagrisiken auf dem Immobilienmarkt an – auch wenn sie feststellt, dass Corona bisher nur wenig Einfluss auf die Entwicklung in Form von eingeschränktem Angebot und Nachfrage hatte.

Die Deutsche Bundesbank sieht gewerbliche Objekte und damit auch ihre Finanzierungen skeptisch: „Die Corona-Pandemie dürfte sich negativ auf den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt auswirken“. Grund dafür ist in erster Linie die übliche Entwicklung des Immobilienmarktes entlang der allgemeinen Konjunktur. Zusätzlich werden strukturelle Herausforderungen genannt, insbesondere durch Homeoffice und Onlinehandel.

Bei Wohnimmobilien droht gemäß Deutscher Bundesbank keine akute Gefahr, da sich die Kreditstandards der Banken im Vorfeld der Pandemie nicht gelockert hatten und die privaten Haushalte relativ gering verschuldet sind. Höhere Ausfallraten sind bei Wohnkrediten noch nicht zu registrieren. Das fortgesetzte Preiswachstum könnte jedoch bei einem schwachen Arbeitsmarkt dazu führen, dass ein Preisrückgang um so schmerzlicher wird, weil die Erlöse bei einer Sicherheitenverwertung nicht ausreichen.

Eine Aussage zum Bewertungsniveau bei Wohnobjekten findet sich nicht im Finanzstabilitätsbericht, jedoch im Monatsbericht vom Oktober 2020 (S. 67-87):

In der Gesamtschau der Indikatorenergebnisse und unter Berücksichtigung der erheblichen Unsicherheit, der die Bewertungsansätze unterliegen, waren Wohnimmobilien im bundesweiten Durchschnitt im Jahr 2019 um bis zu 20 % überbewertet. […] Eine abrupte Korrektur der Wohnimmobilienpreise zeichnet sich indes – sofern es zu keiner gravierenden Störung der laufenden gesamtwirtschaftlichen Erholung kommt – nicht ab.

Die zu Grunde liegende Analyse wird ausführlich dargestellt und ist eine Lektüre wert, auch hinsichtlich Datenlage und Wirkungszusammenhängen.

Mit der fundamentalen und tatsächlichen Bewertung von Wohnimmobilien beschäftigt sich auch der empirica Blasenindex III/2020. Dieser Indikator stieg weiter, vor allem wegen höherer Vervielfältiger und Fertigstellungszahlen. Das Rückschlagpotenzial sieht empirica nun bei 25% deutschlandweit und sogar 43% in den TOP-7-Städten.

 

MaRisk: Neufassung dämmert am Horizont

Die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) der Kreditinstitute sollen schon bald eine Aktualisierung erfahren. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) startete am 26.10.2020 die entsprechende Konsultation. Im Wesentlichen sind derzeit gegenüber der letzten Fassung aus dem Jahre 2017 folgende Änderungen angedacht:

Risikotragfähigkeit: Diese soll parallel sowohl normativ als auch ökonomisch betrachtet werden [AT 4.1]. Es soll somit nicht mehr nur „die“ eine Risikotragfähigkeitsrechnung geben, ob nun bilanzorientiert oder nicht, sondern letztlich wären zwei Rechnungen vorzunehmen und danach zu steuern. Dieses Zwei-Säulen-Prinzip ist allerdings nicht wirklich neu, sondern findet sich z.B. bereits im Risikotragfähigkeitsleitfaden von BaFin und Deutscher Bundesbank vom 24.5.2018.

Notleidende Kredite (Non-Performing Loans, NPL): Macht das Brutto-Forderungsvolumen von NPL mehr als 5% des Darlehensbuches aus [AT 2.1], muss eine Strategie zur Reduktion der notleidenden Risikopositionen „über einen realistischen, aber hinreichend ambitionierten Zeithorizont“ zu formulieren [AT 4.2]. Die hier formulierten Zielvorgaben soll das Risikocontrolling mit der tatsächlichen Entwicklung abgleichen; dabei sind die mindestens zu verwendenden Messgrößen vorgegeben [AT 4.4.1]. Für die Tätigkeiten der Intensiv- und Problemkreditbetreuung sind zusätzliche Anforderungen formuliert [BTO 1.2]. Diese Änderungen gehen auf die Leitlinien über das Management notleidender und gestundeter Risikopositionen Z vom 13.10.2018 der European Banking Authority (EBA) zurück.

Forbearance: Dieser Begriff meint jedwede Zugeständnisse an Kreditnehmer, etwa Stundungen. Problematisch kann hierbei sein, dass solche Maßnahmen vorgenommen werden, ohne absehbar zur Gesundung des Kreditengagements zu führen und stattdessen den Übergang zur Intensivbetreuung unnötig verzögern. Hierzu formuliert ein neuer Abschnitt Anforderungen an den Umgang mit Forbearance [BTO 1.3.2].

Notfallmanagement: Die bestehenden Anforderungen wurden um die explizite Vorgabe von Kommunikation sowie die regelmäßige Überprüfung erweitert [AT 7.3]. Diese Änderungen beruhen auf den EBA-Leitlinien für das Management von IKT- und Sicherheitsrisiken vom 28.11.2019.

Outsourcing: Der Katalog der Mindest-Vertragsinhalte soll anwachsen, einschließlich der Klarstellung, dass Informations- und Prüfungsrechte ein Zugangsrecht beinhalten [AT 9]. Für Institutsgruppen sind eine Reihe von Erleichterungen vorgesehen: Gemeinsame Auslagerungen dürfen zentral gemanagt werden . Diese Änderungen resultieren aus den EBA-Leitlinien zu Auslagerungen vom 25.2.2019.

Immobiliensicherheiten: Die Bafin formuliert stärker als bisher, dass Sachverständige tatsächlich unabhängig sein sollen, ob nun intern oder extern [BTO 1.2.4 und 1.2.5]; zukünftig soll der Sachverständige spätestens nach zwei Begutachtungen eines Objektes ausgetauscht werden. Anforderungen an den Umgang mit Sicherheiten allgemein sind im Besonderen Teil der MaRisk hinzu gekommen, etwa bei Problemkrediten [BTO 1.2.5] und der Risikovorsorge [BTO 1.2.6].

Alles in allem sieht dies nach einer organischen Weiterentwicklung der MaRisk aus. Der konkrete Anpassungsbedarf dürfte in den meisten Banken inhaltlich eher punktuell sein.

Monthlitor Oktober 2020

Erste Effekte aus dem Corona-Lockdown zeigten die jüngsten Indikatoren zum Immobilienmarkt im 2. Quartal 2020. Für das 3. Quartal kamen in den letzten Wochen drei Stimmungsindikatoren heraus:

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex 3. Quartal 2020 sah zwar eine leichte Verbesserung, hat damit dem Einbruch im Frühling bei Weitem noch nicht aufgeholt. Schwierigkeiten drohen demnach vor allem in den Segmenten Büro und Einzelhandel von Seiten des Mietmarktes, während das Segment (Miet-)Wohnen „nahezu unbeeindruckt vom aktuellen Corona-Geschehen“ ist. Die Herausforderungen aus der Vor-Lockdown-Zeit wie etwa die Mietpreisbremse bestehen in diesem Segment allerdings fort.

Bei dieser Erhebung wurde die Unternehmensvertreter zudem nach der Betroffenheit durch verschiedene Lockdown-Effekte gefragt. Von Stundungen sind demnach ungefähr drei Viertel der antwortenden Immobilien-Bestandshalter betroffen:

Weitere Effekte des Corona-Lockdown bzw. die derzeitige Entwicklung wurden wie folgt beurteilt:

  • Umsatzentwicklung: 16% stark betroffen / 48% gering betroffen
  • Steigerung operative Kosten: 3% stark betroffen / 59% gering betroffen
  • Steigerung Finanzierungskosten: 18% stark betroffen / 34% gering betroffen
  • Sinkendes Neuvermietungsgeschäft: 6% stark betroffen / 46% gering betroffen
  • Mietvertragskündigungen: 0% stark betroffen / 44% gering betroffen

Zunehmende Finanzierungskosten stellt dann auch das BF.direkt Quartalsbarometer Q3/2020 fest. Gegenüber Q3/2019 sind die typischen Neugeschäftsmargen um fast 20 Basispunkte gestiegen, und zwar bei einem nur leicht um ca. einen Prozentpunkt gesunkenen Durchschnitts-LTV (Loan-to-Value). Letztere Entwicklung ist allerdings mit Vorsicht zu betrachten, denn auf den LTV im Neugeschäft haben mehrere Dinge einen Einfluss. Die höhere Marge führte allerdings nicht zu einer besseren Stimmung bei den Finanzierern:

„Die Stimmung unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern liegt bereits seit längerer Zeit in einem negativen Bereich, welcher mit einer restriktiven Kreditvergabe beschrieben wird. Die Einschätzung steht hierbei nicht für eine geringe Verfügbarkeit von Geld im Markt, sondern ist mit dem steigenden Risiko des fortgeschrittenen Immobilienzyklus sowie aktuell der Corona-Krise zu begründen.“

Auch beim Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) für das 3. Quartal 2020 zeigt sich eine pessimistische Grundstimmung. Insgesamt ging es zwar auch bei diesem Indikator leicht aufwärts, die Beurteilung änderte sich aber nicht grundlegend: Die Situation wird für Hotels und Einzelhandel immer noch schlecht eingeschätzt, etwas weniger schlecht sieht es für Büros aus, bei Logistik und Wohnen stehen die jeweiligen Teilindices immerhin im neutralen Bereich. Hinsichtlich der Refinanzierung hat sich die die Stimmung bezüglich Einlagen etwas aufgehellt und liegt nun in etwa gleichauf mit der für Pfandbriefe, also im neutralen Bereich. Bei unbesicherten Mittel, Verbriefungen und Aktienmärkten liegen die Stimmungsindikatoren hingegen deutlich im negativen Bereich.

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