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Monthlitor Oktober 2021

Kurz vor der Expo Real (11.-13. Oktober 2021) trafen positive Stimmungssignale aus der Immobilienbranche ein.

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex Q3/2021 zeigte einen leichten Gesamtanstieg gegenüber dem Vorquartal (+0,7 auf +39.2). Die beiden Teilindikatoren entwickelten sich allerdings unterschiedlich: Die Lageeinschätzung verbesserte sich klar (+10,6 auf +71,7), während die Erwartungen deutlich zurückgingen (-7,3 auf nur noch +10,6). Der Blick auf die einzelnen Assetklassen zeigt, dass die Erwartung vor allem im Wohnsegment stark rückläufig war und in den negativen Bereich rutschte. Alles in allem liegen die meisten Indikatoren wieder ungefähr auf ihrem Niveau vor dem ersten Corona-Lockdown.

Ähnlich positive entwickelte sich der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex Q3/2021 von JLL und ZEW: Nachdem die Finanzierungserwartungen bereits letztes Quartal positiv wurden, folgte nun die Einschätzung der Finanzierungssituation; diese war zuletzt im Q3/2019 über der Nulllinie. Der Gesamtindikator wechselte damit ebenfalls sein Vorzeichen und erreichte ein Niveau, welches er zuletzt Ende 2016 gesehen hatte. Während seinerzeit die einzelnen Assetklassen ungefähr gleichauf lagen, ist dies aktuell nicht ganz der Fall. Auch bei Finanzierungen ging jedoch die Einschätzung von Wohnen zurück, zugleich verbesserten sich die Teilindikatoren für alle anderen Segmente, so dass eine Annäherung auf dem Wege scheint.

Zum rückläufigen Stimmung im Wohnsegment passt, dass der immowelt Mietkompass Q3/2021 von teilweise gesunkenen (Angebots-)Mietpreisen berichtet. Von den 14 untersuchten Großstädten wiesen nur noch fünf einen Mietanstieg gegenüber dem Vorquartal auf, sechs zeigten eine Stagnation, und bei drei (Frankfurt, Stuttgart, Dortmund) kam es zu einem Rückgang.

Die Angebotsmiete wuchs nach dieser Studie insbesondere noch in Berlin (Q3/’21: 9,39 €/m² vs. Q1/’21: 9,06 €/m² für die betrachtete Standardwohnung). Hier könnten Nachholeffekte eine Rolle spielen, nachdem der Berliner Mietendeckel aus dem Jahre 2019 vom 2. Senat des Bundesverfassungsgerichtes im März 2021 wieder gekippt worden war. Die spezielle Dynamik des Berliner Wohnungsmarktes dürfte auch zukünftig interessant bleiben, wurde doch der Beschlussentwurf „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ per Volksabstimmung angenommen.

Monthlitor September 2021

Die Schere zwischen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien geht gemäß vdp-Immobilienindex Q2/2021 weiter auseinander, und zwar sowohl bei den Kapitalwerten als auch bei den Mieten.

Objektart Kapitalwerte
Q2/’20-Q2/’21
Neuvertragsmieten
Q2/’20-Q2/’21
Selbst genutzte Wohneigentum +10,9% ./.
Mehrfamilienhäuser +10,5% +3,3%
Büro- und Verwaltungsgebäude -0,4% -1,0%
Einzelhandelsobjekte -2,6% -1,5%

Bei Wohnobjekten sind nicht nur die Kapitalwerte auf neuem Allzeithoch, auch die Zuwachsrate (relativ zum Vorjahrsquartal) liegt für selbst genutztes Wohneigentum zum ersten Mal seit Beginn der vdp-Zeitreihe 2003 im zweistelligen Prozentbereich.

Über 10% betrug ebenso die Steigerungsrate für Kapitalwerte von Mehrfamilienhäusern; dies war im Betrachtungszeitraum bisher erst einmal (Q1/’17-Q1/’18) passiert. Die Neuvertragsmieten stiegen auf Jahressicht hingegen um 3,3% und damit nahe am Durchschnitt der Zeit seit der Finanzkrise 2008/09.

Für Büro- und Einzelhandelsobjekte befinden sich die Kapitalwert- und Neuvertragsindices deutschlandweit jeweils noch unter dem Niveau von Q2/’20, d.h. im ersten Lockdown. Für die Top-5 Bürostandorte in Deutschland kommt der VICTOR Q2/2021 von JLL hingegen auf eine Jahreswertveränderung von +5,5%. Diese relative Überperformance in den Immobilienzentren bei Büros zeigt sich bei Wohnimmobilien gemäß vdp hingegen nicht, denn die dort analysierten Top-7 weisen geringere Zuwächse bei den Kapitalwerten und Neuvertragsmieten auf.

Die Perspektive für Büroimmobilien scheint sich jedoch aufzuhellen. So verzeichnete der pbbiX 2021|Q2 der Deutsche Pfandbriefbank eine Trendwende, bleibt allerdings im negativen Bereich. Der breitere REECOX-Index 02-2021 der Deutsche Hypo stiegt ebenso deutlich an.

Erstmals seit Anfang 2018 im positiven Bereich bewegt sich nun wieder das BF-Quartalsbarometer Q3|2021, d.h. die Stimmung bei den Immobilienfinanzierern ist klar aufgehellt. Dies mag auch an stabilen Margen bei gleichzeitig gesunkenen LTVs liegen. Überwiegend wird nun ein ansteigendes Neugeschäftsvolumen erwartet. Die Teilmärkte werden allerdings differenziert gesehen: Während jeweils 93% der befragten Institute Büro- und Wohnimmobilien grundsätzlich finanzieren, wollen dies nur 37% für Shoppingcenter/Einzelhandelsimmobilien tun. Logistikimmobilien kommen auf 77%, während  Hotels nur bei 17% der Institute eine Chance erhalten.

Monthlitor August 2021

Der empirica Blasenindex für das 2. Quartal 2021 erreichte einen neuen Höchststand und signalisiert nun auch in den deutschen Schrumpfungsregionen deutlich eine Blasengefahr. Doch was bedeutet das konkret, und wie kommt diese Einschätzung zustande?

Eine Preisblase liegt vor, wenn die bei Transaktionen real bezahlten Kaufpreise in der Allgemeinheit deutlich über dem fundamentalen Wert der gekauften Immobilien liegen. Das heißt, dass mehr gezahlt wird, als „eigentlich“ gerechtfertigt ist. Eine solche Diskrepanz kann demnach zwar grundsätzlich auftreten, jedoch besteht die Gefahr, dass die Preise plötzlich wieder zum fundamental gerechtfertigten Wert zurückgehen.

Wenn es allerdings einen offensichtlich „richtigen“ Wert gäbe, müssten die tatsächlichen Preise immer nahe an diesem sein: Bei einem großen Abstand ließe sich durch passendes Kaufen und Verkaufen einfach Geld verdienen, und der Preis-Wert-Unterscheid würde dadurch wieder reduziert. Daher sind grundsätzlich die aktuellen Preise vergleichbarer Objekte die Grundlage einer objektiven Immobilienwertung, ob nun direkt per Vergleichswert oder indirekt per Ertragswert (über Mieten und marktbasierte Liegenschaftszinssätze) oder per Sachwert (über Baukosten mit marktbasierten Sachwertfaktoren).

Auch wenn man die aktuellen Marktpreise als Fakt annimmt, kann die Rückschlaggefahr in einer Region und einem Jahr dennoch größer sein als anderswo zu einem anderen Zeitpunkt. Auf einen Rückschlag deutet dann hin, dass die Verhältnisse nicht mehr stimmen: Die Preise sind zwar absolut da, wo sie sind, allerdings ist die Relation der Preise zu anderen, verbundenen Größen nicht mehr so, wie sie einmal war.

Ausgangspunkt für den empirica-Blasenindex ist konkret die Annahme, dass sich die Wohnungsmärkte 2005 in einem Normalzustand befanden. Normal waren dabei die Verhältnisse der Preise zu damit verwandten Größen sowie in der wohnimmobilienbezogenen Real- und Finanzwirtschaft. Wenn sich diese Verhältnisse nun verschlechtern, deutet dies auf eher hohe Preise und damit auf eine Blasengefahr hin. empirica nutzt diese vier Indikatoren (ergänzt um Überlegungen dazu):

  1. Kaufpreise zu Jahresmieten (Vervielfältiger): je höher der Vervielfältiger ist, desto geringer die Anfangsrendite, und weniger Rückflüsse generiert eine Investition zumindest anfänglich; sobald Anleger wieder mehr Anfangsrendite erwarten, dürften bei gleichbleibender Jahresmiete die Preise sinken.
  2. Kaufpreis zu Jahreseinkommen: je höher höher diese Kennzahl ist, desto weniger erschwinglich wird ein Eigenheim, und weniger Menschen kommen als Käufer in Frage.
  3. Wohnungsfertigstellungen pro 1.000 Einwohner: je mehr gebaut wird, desto eher gibt es ein Überangebot an Wohnungen, was bei gleicher Nachfrage zu sinkenden Preisen führt.
  4. Wohnungsbaukredite relativ zum Bruttoinlandsprodukt: je mehr Immobiliendarlehen relativ zur Wirtschaftskraft vergeben werden, desto mehr Kaufkraft haben Kaufinteressenten, und um so stärker kurbeln sie die Preise alleine durch Kreditaufnahme an – und nicht durch realwirtschaftlichen Produktivitätszuwachs.

Die jeweiligen Überlegungen setzen voraus, dass alles andere gleich bleibt, also zum Beispiel die Anlagealternativen unveränderte Renditen aufweisen. Das ist nicht der Fall; dennoch muss schon auf solche Begründungen zurückgegriffen werden, und wenn diese eine Sondersituation darstellen (z.B. Negativzinsen), dann macht dies um so mehr das Rückschlagpotenzial deutlich.

Die ersten drei Indikatoren dieses speziellen Blasenindex lassen sich regional erheben, während der vierte Indikator auf nur deutschlandweit verfügbaren Daten beruht. Die regionalen Indices erlauben Aussagen zu Wachstums- und Schrumpfungsregionen.

Die Indikatorwahl ist plausibel, aber nicht zwangsweise. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) verwendet für ihre Marktanalyse zwei andere Indikatoren, nämlich das Verhältnis von Kreditvolumen zu Marktwert bei Kreditvergabe und die Tilgungsgeschwindigkeit von Hauskrediten.

Das Erkennen von Preisblasen ist keine exakte Wissenschaft. Systematisch per Indikatoren nach Preisblasen Ausschau zu halten kann jedoch nicht schaden – und gerade das genaue Nachschauen, Erklären und auch Nicht-Erklären-Können kann hoffentlich all zu große Übertreibungen und vor allem große Preisrückschläge im Interesse der Finanzstabilität möglichst vermeiden.

Monthlitor Juli 2021

Die Akteure am Immobilienmarkt sehen optimistisch in die nähere Zukunft. Das ergab der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) Q2/2021 mit einem Anstieg um 5,8 auf jetzt 38,6 Punkte. Besonders stark ging es mit dem Büro-Teilindex bergauf (+15,0 auf 40,8 Punkte), während der Teilindex für Projektentwicklung stagnierte (-3,0 auf 49,7 Punkte).

Diese Indexwerte umfassen jeweils Lage (letzte 6 Monate) und Erwartung (kommende 6 Monate). Nur auf die Erwartungen blickend fallen die genannten Trends sogar noch stärker aus (Büro +15,3 auf 17,5 Punkte, Projektentwicklung -8,5 auf 26,7 Punkte). Die Lage entwickelte sich hingegen genau gegenläufig (Büro -2,1 auf 66,7, Projektentwicklung +3,4 auf 75,0).

Auch am Finanzierungsmarkt besserte sich die Stimmung. Per Q2/2010 kletterte der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW deutlich um 10,7 auf -3,3 Punkte und erreichte damit fast wieder die Nulllinie. Der Lage-Teilindex  kam auf -14,8 Punkte, der Teilindex Erwartung war mit +13,9 auf 8,2 Punkte erstmals seit 2015 wieder positiv.

Bezogen auf Nutzungsarten verringerte sich der Abstand der Teilindices: Die bisherigen Favoriten, Logistik und Wohnen, sahen einen Stimmungsrückgang; bei Einzelhandel, Wohnen und Hotel ging es nach oben. Auch die Einschätzungen der einzelnen Refinanzierungsmärkte glichen sich weiter an – nur Pfandbriefe setzten sich von dieser Entwicklung positiv ab.

Monthlitor Juni 2021

Aktuell veröffentlichte Indikatoren bestätigen die grundsätzlichen Trends der letzten Quartale. Dies gilt insbesondere gemäß vdp-Immobilienindex Q1/2021. Der Gesamtindex kletterte auf ein neues Allzeithoch. Maßgeblich war dabei ein starker Anstieg für das Teilsegment Wohnen. In den beiden Segmenten Office und Einzelhandel reduzierten sich hingegen die Teilindices für  Kapitalwerte und Neuvertragsmieten leicht. Auf Jahressicht ergeben sich folgende Veränderungen:

Objektart Kapitalwerte
Q1/’20-Q1/’21
Neuvertragsmieten
Q1/’20-Q1/’21
Selbst genutzte Wohneigentum +9,4% ./.
Mehrfamilienhäuser +7,6% +2,3%
Büro- und Verwaltungsgebäude -1,2% -0,9%
Einzelhandelsobjekte -2,1% -0,7%

Für das Bürosegment ist dies seit zehn Jahren jeweils das erste Minus in der Veränderung gegenüber dem Vorjahresquartal.

Beim pbbiX-Immobilienindex (Büro in den deutschen Top-7) zeichnete sich ein Abwärtstrend bereits seit ein paar Quartalen ab; im 1. Quartal 2021 ging es weiter nach unten. Der sich auf die allgemeine Immobilienkonjunktur beziehende REECOX der Deutschen Hypo stieg im Q1/2021 hingegen für Deutschland und auch für die anderen abgedeckten Länder (GB, FR, NL, PL, ES).

Das aktuelle BF Quartalsbarometer steigt zum zweiten Mal in Folge und signalisiert nun eine nahezu ausgeglichene Stimmung bei den Immobilienfinanzierern. Die Finanzierungsmargen sidn ebenfalls gestiegen; dies könnte allerdings auch in etwas höheren LTVs bzw. LTCs begründet liegen.

CO2 geteilt durch zwei: Was kann ein Vermieteranteil überhaupt bewirken?

Bildquelle: analogicus/Pixabay

Mit Beschluss vom 24. März 2021 hatte das Bundesverfassungsgericht entscheiden, dass das Klimaschutzgesetz in der Fassung vom 12. Dezember 2019 (genauer: § 3 (1) Satz 2 und § 4 (1) Satz 3) hinsichtlich fehlender Maßnahmenplanung für die Jahre nach 2030 nicht mit den Grundrechten vereinbar ist. Die Bundesregierung legte zum 12. Mai 2021 entsprechend einen Entwurf zur Änderung des Klimaschutzgesetzes vor. Im begleitenden Beschluss der Bundesregierung vom 12. Mai 2021 werden darüber hinaus einige zur Zielerreichung geplante Maßnahmen genannt. Für Immobilien heißt es dort:

Im Gebäudesektor stärkere Einbindung von erneuerbaren Energien und Sanierungsoffensive mit attraktiven Fördermaßnahmen (v.a. für den sozialen Wohnungsbau) und weiteren Anreizen. Neubaustandards werden angehoben. Heizungen, die ausschließlich mit fossilen Brennstoffen betrieben werden können, werden nicht mehr gefördert. Die Kosten des nationalen CO2-Preises werden zu 50% von den Vermietern getragen.

Gerade zur Vermieterbeteiligung an den normalerweise komplett vom Mieter getragenen Heizkosten bzw. der CO2-Steuer darin gehen die Forderungen auseinander und reichen von von 0% (z.B. Haus und Grund) bis zu 100% (z.B. Deutscher Mieterbund e.V.) Vermieteranteil.

Diese Diskussion hat viele – auch sehr grundsätzliche – Aspekte. Sehr praktisch stellt sich allerdings erst einmal die Frage, um welche Größenordnungen es hier für Vermieter und Mieter eigentlich geht. Dazu schauen wir uns diese Frage anhand einer gemeinsam mit Christine Weber erstellen Fallstudie an, zu der jüngst auch ein ausführlicher Aufsatz erschien („Werteffekt bei energetischer Sanierung: Fallstudie Mehrfamilienhaus“, GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert 32 (2021), S. 99-104). Eine hälftige Teilung der CO2-Steuer war dort noch nicht Thema, ihr Effekt kann jedoch mit ein paar Annahmen daraus abgeleitet werden.

Es geht um ein typisches Mehrfamilienhaus mit 32 Wohnungen, das Anfang der 1960er Jahre gebaut wurde und im unsanierten Zustand wenig energieeffizient ist. Die detaillierte Betrachtung des baulichen Zustandes ergibt einen Primärenergiebedarf von 210 kWh pro m² beheizter Wohnfläche und Jahr. Würde dieser komplett mit Erdgas gedeckt (als Annäherung, da im Primärenergiebedarf Haushaltsstrom enthalten ist), ergibt sich eine jährliche Emission von etwas mehr als 50 kg CO2 pro m² beheizter Wohnfläche.

Gemäß Brennstoffemissionshandelsgesetz beträgt der Preis derzeit 25 € für eine Tonne CO2-Emission, also 2,5 Cent pro Kilogramm CO2. Für das Fallbeispiel ergeben sich somit  unter 11 Cent CO2-Steuer pro m² beheizter Wohnfläche im Monat – insgesamt, bei hälftiger Teilung tragen Mieter und Vermieter jeweils unter 6 Cent. Zum Vergleich: Die gesamten (umlagefähigen) Betriebskosten liegen monatlich bei fast 3 € pro m².

Was kostet nun eine solche Sanierung? Bei einer energetischen Sanierung auf das Mindestniveau fallen ca. 160€ pro m² an. Umgelegt mit dem Höchstsatz von 8% p.a. gemäß § 559 (3a) BGB ergeben sich 1,07 € mögliche Mehrmiete pro m² im Monat, auch wenn sich die Energiekosten (ohne CO2-Steuer) nur um 0,55 € pro m² und Monat reduzieren. Der Primärenergiebedarf geht dabei auf ca. 90 kWh pro m² beheizter Wohnfläche und Jahr zurück. Mit kompletter Erdgas-Nutzung durchgerechnet senkte diese Sanierung den Vermieteranteil an der CO2-Steuer um monatlich 3 Cent pro m².

Insgesamt stellen sich die finanziellen Kerngrößen pro Monat somit wie folgt dar:

  • 1,07 €/m² Sanierungskosten(umlage), dadurch
  • 0,55 €/m² Energiekostenreduktion des Mieters, sowie
  • 0,03 €/m² CO2-Steuer-Ersparnis des Vermieters

Wohlgemerkt: Auch 3 Cent summieren sich, im Fallbeispiel auf ca. 13.500 € im Jahr, und das jeweils für Vermieter und Mieter. Nur in Relation zu den Sanierungskosten handelt es sich um einen Betrag, der für die Sanierungsentscheidung weniger relevant sein dürfte. Dies ändert sich nur geringfügig, wenn der CO2-Preis bis 2025 auf 55 € pro Tonne steigt.

Ein viel größerer Sanierungsanreiz als durch CO2-Steuer(-Reduktion) entsteht, wenn der Vermieter an den Heizkosteneinsparungen einer Sanierung beteiligt wird – nicht zusätzlich zur Sanierungsumlage, sondern als Alternative. In diesem Fallbeispiel würde eine 100%-Beteiligung (d.h. eine konstante Warmmiete, keine Netto-Mieterhöhung) einer jährlichen Kostenumlage von immerhin 4,1% ohne CO2-Steuer bzw. 4,6% mit kompletter CO2-Steuer auf heutigem Niveau entsprechen.

Quelle für Fallstudie (noch ohne CO2-Steuer), detaillierte technische Erläuterungen zu Objekt und Sanierung, eine weitere Sanierungsvariante sowie die jeweiligen Auswirkungen auf Verkehrs- und Beleihungswert: „Werteffekt bei energetischer Sanierung: Fallstudie Mehrfamilienhaus“, GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert 32 (2021), S. 99-104, gemeinsam mit Christine Weber.

Monthlitor Mai 2021

Für Wohn- und Gewerbeimmobilien zeigen die aktuellen Indikatoren weiterhin in verschiedene Richtungen: Während Wohnobjekte reüssieren, setzt sich bei Büroobjekten die Seitwärtsbewegung fort.

Der Europace-Preisindex wird monatlich erstellt, daher ist mit den jüngsten März-Zahlen ein Vergleich mit dem März 2020 möglich, also dem Beginn des Lockdowns: Der Gesamtindex stieg demnach in diesen zwölf Monaten um 11,1%. Dieser Zuwachs bezieht sich auf ganz Deutschland und klammert Alterungseffekte aus.

Sind diese Preise für Wohnobjekte nun normal oder nicht? Der empirica-Blasenindex Q1/2021 hat darauf eine klare Antwort:

Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase. Die hohen Vervielfältiger mögen durch die aktuellen Niedrigzinsen begründet sein. […] Sobald die Zinsen steigen, müssen die Preise runter oder die Mieten hoch. Mietsteigerungen werden künftig aber stärker reglementiert sein als heute. […] Wichtiger als die Frage, ob es eine Blase gibt, ist aber die Frage, ob oder wann sie platzt. Neue Auslandszuwanderung, aber auch politisch herbeigeführte Baulandknappheit und steigende Materialkosten machen ein Szenario wahrscheinlicher, bei dem die Luft nur langsam entweicht. Denn steigende Nachfrage und hohe Neubaukosten stabilisieren die Bestandswerte.

Zwar hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 25. März 2021 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin für nichtig erklärt. Eine Ende der Mietregulierung dürfte damit jedoch mitnichten eingeläutet worden sein: Die Urteilsbegründung stelle nicht auf inhaltliche Fehler des Gesetzes ab, sondern auf die Zuständigkeit des Bundes – der mit der Mietpreisbremse erst 2015 ein neues Regulierungsinstrument geschaffen hatte.

Zu Gewerbeimmobilien kam aktuell JLL mit dem VICTOR Q1/2021 heraus. Der Performanceindex legte in diesem Quartal um +0,6% zu und tritt wohl auch absehbar weiter auf der Stelle:

Weder aus den Vermietungsmärkten noch aus den Investmentmärkten sind greifbare Impulse auf die Preisentwicklung erkennbar.

Auf Jahressicht liegt die Indexveränderung noch bei +4,6%, getragen von der Entwicklung bis Q3/2020. Wird die Cashflow-Rendite hinzu genommen, kommen Prime Office-Investments damit auf immerhin noch +7,5% im letzten Jahr. JLL berichtet von zunehmenden Flächengesuchen, jedoch auch von überdurchschnittlich vielen Ausschreibungen von Verkaufsmandaten im 1. Quartal dieses Jahres.

Monthlitor April 2021

Eine ganze Reihe aktueller Stimmungsindikatoren deuten nur in eine Richtung – nach oben. Gesamtwirtschaftlich zeigte sich dies sowohl bezogen auf die Eurozone als auch auf Deutschland:

  • Der Economic Sentiment Index (ESI) der EU-Kommission für die Eurozone sprang im März mit einem Plus von 7,6 Punkten auf 101,0 Punkte, und damit erstmals seit Anfang 2021 wieder über sein langfristiges Mittel von 100 Punkten.
  • Die ZEW-Konjunkturerwartungen für Deutschland stiegen im März um 5,4 Punkte auf 76,6 Punkte; die aktuelle konjunkturelle Lage wird mit -61,0 Punkten allerdings noch überwiegend negativ eingeschätzt (beide Indices saldieren die positiven und negativen Umfrage-Rückmeldungen).
  • Der ifo-Geschäftsklimaindex verbesserte sich im März um 3,9 Punkte auf 96,6 Punkte; die Geschäftslage wird auch hier – anders als in den drei Jahren vor Beginn der Pandemie – schlechter als die Geschäftserwartungen eingeschätzt.

Der Blick auf die ifo-Detailergebnisse ergibt, dass Lagebeurteilung und Zukunftsausblick besonders beim Hauptgewerbe auseinanderliegen. Für die anderen untersuchten Wirtschaftsbereiche (verarbeitendes Gewerbe, Dienstleistungssektor und Handel) befinden sich Situations- und Perspektivindex hingegen jeweils nahe beieinander:

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) kommt im 1. Quartal 2021 zum Ergebnis, dass gerade die Stimmung der Projektentwickler mittlerweile fast wieder das Vor-Pandemie-Niveau erreicht hat. Während die Einschätzung zu Vorverkäufen auch 2020 relativ stabil blieb, hatten sich bereits ab Anfang 2019 die Aussichten hinsichtlich Vorvermietungen verschlechtert; dieser Trend scheint gemäß Umfrage nun gestoppt zu sein.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW stellte für das 1. Quartal 2021 schließlich für die Finanzierungssituation ebenfalls eine deutliche Steigerung um 9,5 Punkte auf nur noch -14,0 Punkte fest. Der Teilindex für den 6-Monats-Ausblick stiegt sogar auf ein Niveau, das er seit Ende 2016 nicht mehr erreicht hatte. Die Schere zwischen einerseits Wohnen und Logistik (Indexstände ca. +30) und andererseits Einzelhandel und Hotel (Indexstände ca. -60) ging weiter auseinander; Büroimmobilien bewegen sich mit einem Indexstand von ca. -20 zwischen diesen beiden Extremen.

Dies sind natürlich nur allgemeine Aussagen zu Hauptsektoren, in denen jeweils mehrere Untersektoren (Nachversorger vs. Fachmärkte, …) vorhanden sind. Und auch von Objekt zu Objekt kann es große Unterschiede hinsichtlich der Finanzierbarkeit geben. Interessant ist vor diesem Hintergrund die Sonderfrage, wie sich die Vergabekriterien für Finanzierungen für Büroimmobilien verändert haben. Den größten Umschwung gibt es bei den beiden Kriterien „Home-Office-Affinität des Mieters“ und „Flexibilität des Gebäudes zur Umsetzung von Hygienekonzepten“ – beides hat demnach heute eine viel höhere Bedeutung als vor der Corona-Pandemie. Klar an Bedeutung gewannen gemäß Umfrage zudem eine ESG-Zertifizierung und die Branche der Mieter.

Monthlitor März 2021

Gemäß vdp-Immobilienpreisindex Q4/2021 ist die Schere zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilienpreisen weiter aufgegangen. Während die Kapitalwerte von Wohngebäuden unbeirrt anstiegen, wurde für Büro- und Einzelhandelsobjekte erneut ein Rückgang registriert. Auf Jahressicht heißt dies konkret:

Objektart Kapitalwerte
Q4/’19-Q4/’20
Neuvertragsmieten
Q4/’19-Q4/’20
Selbst genutzte Wohneigentum +8,5% ./.
Mehrfamilienhäuser +6,7% +2,8%
Büro- und Verwaltungsgebäude +1,7% +0,7%
Einzelhandelsobjekte -2,0% -1,4%

Die Neuvertragsmieten wuchsen zumindest in Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien leicht; der Anstieg lag jedoch jeweils deutlich unter dem der Kapitalwerte.

Der pbbiX Q4/2020 befindet sich als Indikator für die deutschen TOP7-Büromärkte insgesamt nun deutlich im pessimistischen Bereich. Sowohl der Leerstand als auch die Spitzenmieten stiegen demnach im 4. Quartal 2020 an. Letzteres ging allerdings damit einher, „dass derzeit Incentives in der Größenordnung von 5 bis 10% der Nominalmieten gewährt werden“ (S. 4).

Für den Gesamtmarkt kommt der REECOX Q4/2020 auf ein Gesamtjahres-Plus von 2,2% für Deutschland. Getragen wird dies aussagegemäß von den enthaltenen Aktien- und Immobilienpreisindices. Damit bewegt sich dieser Indikator weiter auf dem Niveau von 2017/18; der mit dem ersten Corona-Lockdown einhergehende Einbruch im Jahre 2020 scheint damit überwunden zu sein.

Gemäß BF.Quartalsbarometer Q1/2021 bleibt die Stimmung bei den Immobilienfinanzierern bedeckt, sprich: der Index blieb im negativen Bereich. Das Niveau ist auch hier ungefähr wieder auf dem Niveau von ende 2019 bzw. Anfang 2020. Die Margen für typische Bestandsfinanzierungen liegen allerdings um ca. 20 Basispunkte über jenen vor einem Jahr, während der zugehörige Loan-to-Value um ca. 3 Prozentpunkte fiel.

Monthlitor Februar 2021

Der aktuelle empirica-Blasenindex Q4/2020 kommt zum Ergebnis, dass die Gefahr einer Preisblase bei Wohnimmobilien fortbesteht. Gemäß diesem Index liegen die gezahlten Preise bei deutschlandweiter Betrachtung seit 2017 über den insgesamt gerechtfertigten Werten. Empirica sieht das Rückschlagpotenzial derzeit bei -26% bundesweit, speziell in den TOP7-Städten wird es auf -44% eingeschätzt. Dies ist ein Prozentpunkt höher als per Q3/2020.

Europace kam zu dem Ergebnis, dass die Wohnimmobilienpreise 2020 deutschlandweit um etwas mehr als 10% gestiegen sind. In dieser Zahl ist allerdings der Alterungseffekt explizit herausgerechnet, so dass die Preise für tatsächliche Wohnobjekte im Schnitt geringer angewachsen sind. Für Eigentumswohnungen und Neubauobjekte zeichnet sich gemäß Europace eine Sättigung ab. Die Preise entwickelten sich regional unterschiedlich: Besonders stark nach oben gingen die Hauspreise demnach in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Sachsen-Anhalt; bei Eigentumswohnungen war Thüringen der Spitzenreiter, das Schlusslicht bildete Berlin (von Europace mit dem dortigen Mietendeckel in Verbindung gebracht).

Gegenüber dem merklichen Anstieg bei Wohnimmobilien wirkt der Zuwachs bei den Top-Büroimmobilien fast klein, obwohl als durchaus beachtlich gelten könnte, dass auch hier trotz Corona-Lockdown ein Plus verzeichnet wurde. Konkret kommt der VICTOR Prime-Office-Index per Q4/2020 auf einen Jahreszuwachs von 4,7%, und der Total Return lag 2020 bei +7,6%. In den TOP5-Prime-Office-Märkten entfiel ca. 40% des Transaktionsvolumens 2020 auf das letzte Quartal.

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