Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Kategorie: Veröffentlichungen

Loan-to-Value: Hausgemachte Schwankungen

Die Kreditkennzahl Loan-to-Value (LTV) ist fester Bestandteil der Berichterstattung über das Neugeschäft von Immobilienfinanzierern: Sie findet sich zum Beispiel beim German Debt Project und beim BF.Quartalsbarometer an prominenter Stelle. Bei Banken spielt sie zudem bei der Eigenkapitalunterlegung von Immobilienkrediten eine wichtige Rolle. Kein Wunder: Ein gestiegener LTV bedeutet grundsätzlich, dass der potenzielle Schaden (Loss Given Default, LGD) bei einem Kreditausfall höher ist.

Steigt der anfängliche (Start-)LTV des Neugeschäfts, dann könnte dies also auf eine höhere Risikobereitschaft der Finanzierer hindeuten. Allerdings spielen auch andere Verhältniszahlen eine Rolle, insbesondere die Debt Service Coverage Ratio (DSCR) als Indikator für die Ausfallrate (Probability of Default, PD): Denn wenn über eine geeignete Risikosteuerung der Ausfall so gut wie vermieden werden kann, dann spielt der potenzielle Schaden nur noch eine untergeordnete Rolle. Der Loan-to-Value kommt dann allerdings zusätzlich noch als Exit-LTV ins Spiel, wenn sich nämlich die Frage stellt, ob sich am Laufzeitende eine Anschlussfinanzierung finden wird.

Fährt der Finanzierer eine risikovermeidende Strategie, dann bilden die internen Vorgaben an DSCR und Start-/Exit-LTV den Handlungsrahmen des Investors, innerhalb dessen er seinen Kreditbetrag und die Tilgung wählt: Ein hoher Kreditbetrag und damit hoher Start-LTV ist dann insoweit möglich, als dass eine laufende Rückführung auf einen komfortablen Exit-LTV möglich ist; diese Tilgung ist allerdings durch eine DSCR-Untergrenze begrenzt (natürlicherweise mindestens 100%, d.h. der Schuldendienst ist überhaupt möglich).

Den Handlungsspielraum des Investors innerhalb solcher Grenzen zeigt die vorstehende Grafik: Der graue Bereich sind alle machbaren Kombinationen aus anfänglicher Kredithöhe und laufender Tilgung. Neben den drei schon genannten Vorgaben (rot: Mindest-DSCR; braun: maximaler Start-LTV; blau: maximaler Exit-LTV) kommt noch eine weitere dadurch hinzu, dass der Kredit nicht vor Ende der gewünschten Gesamtlaufzeit bereits ausgetilgt ist (grün).

Für einen Investor, den einen maximalen Nach-Steuer-Barwert anstrebt, ist dann die Kombination unten rechts ideal, d.h. der Schnittpunkt der blauen Linie mit der roten Linie (falls die braune Linie rechts davon ist) oder mit der braunen Linie (wie im dargestellten Fall). Ist die braune Linie noch weiter rechts, dann ist der Schnittpunkt von dieser mit der x-Achse optimal. Diese würde einen kompletten Verzicht auf laufende Tilgung bedeuten – typischerweise ist eine solche jedoch anzutreffen. Also wird die von der blauen Linie dargestellte Exit-LTV-Bedingung gerade so erfüllt. Es stellt sich die Frage: Ist die braune Linie (Start-LTV) oder die rote Linie (DSCR) die andere ausgereizte Bedingung?

Im Artikel „Underwriting Limits and Optimal Leverage in Commercial Real Estate“ wird dieses Modell ausführlich erläutert und eine geschlossene Formel für die ideale Kreditstruktur (= anfänglicher Kreditbetrag + laufende Tilgung) hergeleitet. Angewandt auf Daten des American Council of Life Insurers (Q1/2000 – Q4/2017; office/retail/industrial/apartment) spricht vieles dafür, dass dort die Schwankungen im beobachteten Start-LTV vor allem aus Schwankungen im DSCR und im Exit-LTV kommen, d.h. die braune Linie normalerweise rechts vom Schnittpunkt der roten und der blauen Linie liegt.

Natürlich können die positiven Ergebnisse bei dieser Finanzierergruppe nicht unbedingt auf alle anderen übertragen werden. Insbesondere sobald Risiko nicht mehr vermieden wird, sondern mit höheren Zinskonditionen kompensiert werden soll, greifen die Modellannahmen nicht mehr. Es sind allerdings wieder die (LTV-abhängigen) Eigenkapitalvorschriften, die in eine andere Richtung steuern dürften. Bei entsprechend risikoaversen Finanzierern bleibt damit, dass Veränderungen im Start-LTV nicht unbedingt ein direkter Indikator des Risikoappetits sein müssen, sondern durchaus von anderen kreditpolitischen Anforderungen sowie den Marktgegebenheiten (Zinssätze, Immobilienrenditen) getrieben werden können.

Literatur:

Underwriting Limits and Optimal Leverage in Commercial Real Estate
The Journal of Real Estate Finance and Economics
> https://doi.org/10.1007/s11146-018-09695-4

MaRisk: Neuer Bearbeitungs- und Prüfungsleitfaden

Vor einem Jahr veröffentlichte die BaFin eine neue Version der Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk). Neben Klarstellungen zu bestehenden Vorgaben sind einige zusätzliche Anforderungen enthalten. Die Formulierungen sind nach wie vor in Anbetracht der Selbstverantwortung und Vielfalt der Banken allgemein formuliert.

Der gerade erschienene Bearbeitungs- und Prüfungsleitfaden: Neue MaRisk soll daher konkrete Handreichungen, wie eine Umsetzung der MaRisk erfolgen kann. Neben einem Kommentar jeder einzelnen Textziffer enthält er Leitfaden zahlreiche ausführliche Checklisten. Diese sind gerade für Revisionsprüfungen hilfreich.

Für diese 4. Auflage durfte ich mit Helge Kramer eine Reihe von Vorgaben des allgemeinen Teils behandeln. Besonders viel Spaß hat mir der Abschnitt AT 4.2 Strategien gemacht, in dem sich besonders viele eigene praktische Erfahrungen über Möglichkeiten und Grenzen wiederfinden.

Basel III: Kapitalunterlegung von Immobiliendarlehen wird komplexer

Die Eigenkapitalregeln für Immobilienkredite werden ab 2022 komplexer. Die jüngst vom Baseler Aussschuss als Papier BCBS 424 veröffentlichten Vorschläge für das Kreditrisiko sehen gerade im Standardansatz (KSA) zusätzliche Fallunterscheidungen vor: Die dortige aktuelle Aufteilung nach Wohn- und Gewerbeimmobilien wird ergänzt um die Frage, ob der Immobilien-Cashflow für die Kreditrückzahlung materiell entscheidend ist oder nicht; neben der Unterscheidung zwischen Bau- und Bestandsphase sind  auch Sonderregelungen zum Beispiel für Wohnungsgesellschaften vorgesehen bzw. als nationale Ausnahmen möglich.

Maßstab für die KSA-Kapitalunterlegung ist dann der Marktwertauslauf (Loan-to-Value, LTV) der Finanzierung. Das Spektrum reicht von 20% Anrechnungsquote für eine nicht Cashflow-abhängige Wohnfinanzierung mit LTV unter 50% bis hin zu 105% für eine Cashflow-abhängige Gewerbefinanzierung mit LTV über 100%.  Für nicht Cashflow-abhängige Finanzierungen kann in der nationalen Umsetzung alternativ zwischen dem Kreditteil unter 55% und dem über 55% unterscheiden werden, d.h. an Stelle der Gesamtkreditbetrachtung tritt ein so genanntes unechtes Realkreditsplitting.

Der Rating-basierte (IRB = Internal Rating Based) Ansatz zur Kapitalunterlegung kann grundsätzlich nur basierend auf bankeigenen Ratings (= foundational, F-IRB) oder zusätzlich auch auf Basis von prognostizierten Ausfallschäden (= advanced, A-IRB) erfolgen (d.h. nur PD oder auch LGD). Für große Unternahmen ab 0,5 Mrd. € Konzern-Jahresumsatz wird allerdings der A-IRB-Ansatz ausgeschlossen, während im Mengengeschäft der F-IRB-Ansatz nicht zulässig ist. Die aufsichtliche LGD-Vorgabe für den besicherten Kreditteil liegt im F-IRB-Ansatz bei 25%. Im A-IRB-Ansatz verwendet die Bank zwar ihre eigenen LGD-Schätzer, muss jedoch einen Mindest-LGD von 10% berücksichtigen. In beiden Fällen wird der besicherte Kreditteil bei Immobiliendarlehen nach dem Marktwert abzüglich eines Sicherheitsabschlags (Haircut) von 40% bemessen.

Kapital für Kreditrisiko muss entweder nach dem KSA oder einem der beiden IRB-Ansätze vorgehalten werden. Bei einem IRB-Ansatz gilt jedoch der so genannte Output Floor: Ist der Kapitalbedarf nach IRB deutlich geringer als nach KSA, so greift eine Mindestunterlegung, und zwar ab 2022 von 50% der KSA-Anforderung ansteigend auf 72,5% der KSA-Anforderung ab 2027. Kreditinstitute, die einen IRB-Ansatz nutzen, müssen somit parallel die neuen Fallunterscheidungen im KSA nachziehen.

Wegen des breiten Spektrums an Konstellationen (Wohnen, Cashflow-abhängig, …), der für den Output Floor mit zu berücksichtigen Kapitalanforderungen aus anderen Produkt- und Risikoarten (Derivate, operationelles Risiko, …) sowie der nationalen Umsetzungsalternativen sind die Auswirkungen dieser Änderungen nicht pauschal ermittelbar. Im KSA dürften risikoarme Wohnkredite tendenziell profitieren, während risikoreichere Gewerbekredite eher mehr Kapital benötigen – dies ist jedoch stärker abhängig vom LTV als bisher. Da die IRB-Anforderungen wegen der neuen Input Floors für PD und LGD ansteigen dürften, wird hier – einzeln betrachtet – der Output Floor in weniger Konstellationen greifen, als es bei aktuellen A-IRBA-Anwendungen der Fall wäre. Für risikoarme Immobiliendarlehen (bezüglich LTV und PD) kann jedoch meist von erheblich höheren Kapitalunterlegungen ausgegangen werden.

Update 3.4.2018: Beispielrechnungen in einem aktuellen Aufsatz in Immobilien & Finanzierung

Personalie in der Immobilien Zeitung

Immobilien Zeitung

Die Immobilien Zeitung berichtet:

http://www.immobilien-zeitung.de/1000037723/leo-cremer-lehrt-an-hochschule-rheinmain

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Thema von Anders Norén.