Leo Cremer

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Kategorie: Veranstaltungen

Expo Real 2017: Geld ist da

Die deutsche Immobilienbranche ist aktuell im Großen und Ganzen bester Dinge: Auf der Expo Real 2017 war der vorherrschende Eindruck, dass das Geschäft brummt. Tendenziell scheinen die Projektentwickler die Investorennachfrage nicht vollständig befriedigen zu können. Gefühlt viel los war daher auch an den Ständen abseits der Top-Standorte, während größere Entwicklungsvorhaben optimistischer bezüglich des Fortschritts waren als noch im Vorjahr.

Als aktuell bedeutendste Investment-Nachfrage wurden oft Pensionskassen und internationale Investoren genannt. Trotz der vorhandenen Liquidität bleibt die Kreditnachfrage stabil – viele Finanzierer gehen von leicht steigenden Neugeschäftszahlen aus.

Covered Bonds: EBA mit neuen Standards

Covered Bonds, also besicherte Schuld­ver­schreibungen wie Pfand­briefe, bieten dem Investor eine höhere Sicher­heit als allgemeine Bank­anleihen. So sollte es jedenfalls sein – der Begriff des Covered Bonds ist im Gegen­satz zum Begriff Pfand­brief allerdings nicht geschützt, so dass eine Analyse der konkreten Anleihe bzw. ihres gesetzlichen Rahmens notwendig ist.

Besondere Bedeutung erhält eine solche Abgrenzung, wenn Covered Bonds eine regulatorische Privile­gierung erfahren: als zulässig für den Liqui­ditäts­puffer, mit reduzierter Kapital­unter­legung. Ebenso ergibt sich eine Ab­grenzungs­not­wendig­keit, wenn sie Gegen­stand des Ankaufs­pro­gramms der Europä­ischen Zentral­bank sind (CBPP3 = Third Covered Bond Purchase Programme).

Mit der Frage, was einen Covered Bonds ausmacht, beschäftigt sich daher ins­besondere die European Banking Authority (EBA). Diese hatte 2014 eine erste Ein­grenzung im Sinne einer Best Practice-Auflistung veröffentlicht. Kurz vor Jahres­ende kam nun ein neuer ausführlicher Covered Bond-Bericht der EBA heraus.

Die EBA konstatiert, dass ihre seiner­zeitigen Empfehlungen nur in einigen EU-Mitglieds­staaten (z.B. in Deutsch­land) aufge­griffen wurden, insgesamt jedoch weiter eine große rechtliche Viel­falt vorliege. Dies betreffe vor allem den Liqui­ditäts­puffer, die Stress­tests zum Ermitteln der Über­deckung, das Aufsichts­system und die Transparenz­angaben.

Um die aufsichtliche Privilegierung auf eine faire Basis zu stellen, schlägt die EBA vor, den Begriff „Covered Bond“ nur noch für Anleihen zuzulassen, die gewisse Anfor­derungen erfüllen. Dies ließe jedem Mitglieds­staat abweichende gesetz­liche Regelungen offen. Erfolgen soll dies nach EBA-Vorstellung in drei Schritten:

  1. Festlegen von Minimal­standards für Anleihen, die Covered Bonds heißen, im Rahmen einer neuen EU-Richtlinie (Covered Bond Directive); diese Defini­tionen können dann als einheit­licher Referenz­punkt für alle Privi­legie­rungen enthaltenen Regel­werke dienen
  2. Anpassen der Kapital­adäquanz­ver­ordnung (CRR = Capital Requirements Regulation), insbesondere hinsicht­lich Ersatz­deckungs­werten und Über­deckungs­an­forderung; eine Ausweitung der als Deckungs­werte zuläs­sigen Asset­klassen wird aktuell explizit nicht gefordert, d.h. Schiffs- und Flug­zeug­pfandb­riefe würden weiter nicht privile­giert
  3. Konvergenz der nationalen Covered Bond-Gesetz­gebungen auf frei­williger Basis; dies bezieht sich auf die eher technischen Aspekte wie LTV-Messung und Zulässig­keit von Deckungs­werten in Ländern außerhalb der EU

Auf der Covered Bonds Market Conference von afme/vdp am 2. Dezember in Berlin zeigte sich, dass auch Investoren eine solche Harmoni­sierung begrüßen würden. Zu Recht wurde jedoch darauf hingewiesen, dass eine Begriffs­definition keine Einzel­analyse ersetzen kann. Das EBA-Konzept grenzt das Covered Bond-Spektrum zwar ein, lässt jedoch weiterhin viele Unter­scheide zu.

Der EBA-Vorschlag gibt so zwar Spiel­raum, ist in den Kern­forderungen jedoch hart, d.h. es wurde nicht nur der kleinste gemein­same Nenner wieder­gegeben. In der vor­liegenden Form wäre somit eine klare und faire Abgren­zung von solchen Bank­anleihen möglich, die durch zusätzliche Schutz­maß­nahmen tatsäch­lich einen höhere Sicher­heit bieten. Alles in allem sieht dies nach einem richtigen Schritt hin zu einem integrierten europä­ischen Kapital­markt aus.

Expo Real 2016: Neugeschäft im Blick

Expo Real 2016

Bereits für mehr Kreditneugeschäft, gesunde Skepsis hinsichtlich der Immobilienpreise: Das konnte als Grundstimmung von den Ständen der Immobilienfinanzierer mitgenommen werden.

Fast durchweg ließ sich der Eindruck gewinnen, dass die Geschäftseinheiten nicht mehr von bankinternen Themen belastet sind. Die Bereitschaft zu mehr Neugeschäft zeigte sich deutlich. Damit dürfte vorerst die seltene Chance vorbei sein, dass Handlungsfähigkeit einen Marktvorteil an sich darstellt.

Wie eine Blase fühlte sich diese eher expansive Einstellung jedoch nicht an: Die Immobilie steht derzeit meist als Anlageobjekt und nicht als Spekulationsobjekt im Fokus.

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