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Kategorie: Nachhaltigkeit

CO2 geteilt durch zwei: Was kann ein Vermieteranteil überhaupt bewirken?

Bildquelle: analogicus/Pixabay

Mit Beschluss vom 24. März 2021 hatte das Bundesverfassungsgericht entscheiden, dass das Klimaschutzgesetz in der Fassung vom 12. Dezember 2019 (genauer: § 3 (1) Satz 2 und § 4 (1) Satz 3) hinsichtlich fehlender Maßnahmenplanung für die Jahre nach 2030 nicht mit den Grundrechten vereinbar ist. Die Bundesregierung legte zum 12. Mai 2021 entsprechend einen Entwurf zur Änderung des Klimaschutzgesetzes vor. Im begleitenden Beschluss der Bundesregierung vom 12. Mai 2021 werden darüber hinaus einige zur Zielerreichung geplante Maßnahmen genannt. Für Immobilien heißt es dort:

Im Gebäudesektor stärkere Einbindung von erneuerbaren Energien und Sanierungsoffensive mit attraktiven Fördermaßnahmen (v.a. für den sozialen Wohnungsbau) und weiteren Anreizen. Neubaustandards werden angehoben. Heizungen, die ausschließlich mit fossilen Brennstoffen betrieben werden können, werden nicht mehr gefördert. Die Kosten des nationalen CO2-Preises werden zu 50% von den Vermietern getragen.

Gerade zur Vermieterbeteiligung an den normalerweise komplett vom Mieter getragenen Heizkosten bzw. der CO2-Steuer darin gehen die Forderungen auseinander und reichen von von 0% (z.B. Haus und Grund) bis zu 100% (z.B. Deutscher Mieterbund e.V.) Vermieteranteil.

Diese Diskussion hat viele – auch sehr grundsätzliche – Aspekte. Sehr praktisch stellt sich allerdings erst einmal die Frage, um welche Größenordnungen es hier für Vermieter und Mieter eigentlich geht. Dazu schauen wir uns diese Frage anhand einer gemeinsam mit Christine Weber erstellen Fallstudie an, zu der jüngst auch ein ausführlicher Aufsatz erschien („Werteffekt bei energetischer Sanierung: Fallstudie Mehrfamilienhaus“, GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert 32 (2021), S. 99-104). Eine hälftige Teilung der CO2-Steuer war dort noch nicht Thema, ihr Effekt kann jedoch mit ein paar Annahmen daraus abgeleitet werden.

Es geht um ein typisches Mehrfamilienhaus mit 32 Wohnungen, das Anfang der 1960er Jahre gebaut wurde und im unsanierten Zustand wenig energieeffizient ist. Die detaillierte Betrachtung des baulichen Zustandes ergibt einen Primärenergiebedarf von 210 kWh pro m² beheizter Wohnfläche und Jahr. Würde dieser komplett mit Erdgas gedeckt (als Annäherung, da im Primärenergiebedarf Haushaltsstrom enthalten ist), ergibt sich eine jährliche Emission von etwas mehr als 50 kg CO2 pro m² beheizter Wohnfläche.

Gemäß Brennstoffemissionshandelsgesetz beträgt der Preis derzeit 25 € für eine Tonne CO2-Emission, also 2,5 Cent pro Kilogramm CO2. Für das Fallbeispiel ergeben sich somit  unter 11 Cent CO2-Steuer pro m² beheizter Wohnfläche im Monat – insgesamt, bei hälftiger Teilung tragen Mieter und Vermieter jeweils unter 6 Cent. Zum Vergleich: Die gesamten (umlagefähigen) Betriebskosten liegen monatlich bei fast 3 € pro m².

Was kostet nun eine solche Sanierung? Bei einer energetischen Sanierung auf das Mindestniveau fallen ca. 160€ pro m² an. Umgelegt mit dem Höchstsatz von 8% p.a. gemäß § 559 (3a) BGB ergeben sich 1,07 € mögliche Mehrmiete pro m² im Monat, auch wenn sich die Energiekosten (ohne CO2-Steuer) nur um 0,55 € pro m² und Monat reduzieren. Der Primärenergiebedarf geht dabei auf ca. 90 kWh pro m² beheizter Wohnfläche und Jahr zurück. Mit kompletter Erdgas-Nutzung durchgerechnet senkte diese Sanierung den Vermieteranteil an der CO2-Steuer um monatlich 3 Cent pro m².

Insgesamt stellen sich die finanziellen Kerngrößen pro Monat somit wie folgt dar:

  • 1,07 €/m² Sanierungskosten(umlage), dadurch
  • 0,55 €/m² Energiekostenreduktion des Mieters, sowie
  • 0,03 €/m² CO2-Steuer-Ersparnis des Vermieters

Wohlgemerkt: Auch 3 Cent summieren sich, im Fallbeispiel auf ca. 13.500 € im Jahr, und das jeweils für Vermieter und Mieter. Nur in Relation zu den Sanierungskosten handelt es sich um einen Betrag, der für die Sanierungsentscheidung weniger relevant sein dürfte. Dies ändert sich nur geringfügig, wenn der CO2-Preis bis 2025 auf 55 € pro Tonne steigt.

Ein viel größerer Sanierungsanreiz als durch CO2-Steuer(-Reduktion) entsteht, wenn der Vermieter an den Heizkosteneinsparungen einer Sanierung beteiligt wird – nicht zusätzlich zur Sanierungsumlage, sondern als Alternative. In diesem Fallbeispiel würde eine 100%-Beteiligung (d.h. eine konstante Warmmiete, keine Netto-Mieterhöhung) einer jährlichen Kostenumlage von immerhin 4,1% ohne CO2-Steuer bzw. 4,6% mit kompletter CO2-Steuer auf heutigem Niveau entsprechen.

Quelle für Fallstudie (noch ohne CO2-Steuer), detaillierte technische Erläuterungen zu Objekt und Sanierung, eine weitere Sanierungsvariante sowie die jeweiligen Auswirkungen auf Verkehrs- und Beleihungswert: „Werteffekt bei energetischer Sanierung: Fallstudie Mehrfamilienhaus“, GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert 32 (2021), S. 99-104, gemeinsam mit Christine Weber.

Energetische Sanierungen: Viel zu bauen, viel zu finanzieren

Die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern ist eine zentrale Maßnahme, um den CO2-Ausstoß zu reduzieren. Die Europäische Gebäuderichtlinie (EBPD) von 2010 setzte vor allem bei Neubauten an: Neue Gebäude sollen spätestens ab 2020 nur noch als Niedrigstenergiegebäude entstehen (Artikel 9). Für bestehende Gebäude legt die Richtlinie fest, dass größere Renovierungen (Artikel 2 Nr. 10) zum Verbessern der Energieeffizienz zu nutzen sind (Artikel 7). Für die nächste Stufe haben sich EU-Parlament, -Rat und -Kommission im Dezember 2017 darauf geeinigt, dass nun vor allem das Einsparungspotenzial bei den bestehenden Immobilien gehoben werden soll.

Dem Zielszenario Energieeffizienz, welches die Bundesregierung 2015 im Rahmen der Energieeffizienzstrategie Gebäude formuliert hatte, wurde eine Verdoppelung der Sanierungsrate auf 2% des Gebäudebestandes pro Jahr zu Grunde gelegt. Dies heißt, dass die jährliche sanierte Wohnfläche von 45 Mio. qm im Jahre 2008 auf über 80 Mio. qm erhöhen würde. Wenn der Schwerpunkt auf den Einsatz erneuerbarer Energien gesetzt würde, wie das alternative Zielszenario untersucht, müsste zum Erreichen der Klimaziele (Primärenergiebedarf) die Sanierungsfläche auf ca. 55 Mio. qm pro Jahr und die mittlere Effizienzsteigerung von 20% auf 50% anwachsen.

Solche zusätzlichen Maßnahmen müssen finanziert werden. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hatte 2014 einige Schätzungen zusammengestellt: Ausgehend von einem Investitionsvolumen von ca. 40 Mrd. € im Jahre 2010 wurde damals ein  Zusatzbedarf von jährlich 12 Mrd. € gesehen, wenn die energiepolitischen Ziele bis 2020 erreicht werden sollte. Andere dort genannte Schätzungen gehen teilweise von maximal 55 bis 60 Mrd. € Gesamtinvestitionskosten pro Jahr aus.

Für die Kosten einer energetischen Sanierung ging das BMWi seinerseits von 350 €/qm für eine Verbrauchshalbierung und 600 €/qm für eine Verbrauchssenkung um 70% aus. Ähnliche Größenordnungen setzt die Energieeffizienzstrategie an, wobei von ein erheblicher Abschlag (ca. 200 €/qm bis 300 €/qm) für „sowieso“ notwendige Instandhaltungsmaßnahmen angesetzt wird. Für eine Vorteilhaftigkeitsbetrachtung ist dies hilfreich, finanziert werden muss jedoch beides. Werden 500 €/qm Sanierungskosten angesetzt, dann ergibt sich im Zielszenario Energieeffizienz ein Investitionsvolumen von 40 Mrd. € pro Jahr; bei 650 €/qm für höhere Energieeffizienz ergeben sich über 50 Mrd. € pro Jahr.

Um diese Mittel zu mobilisieren, hatte die Europäische Kommission 2016 die Initiative Smart Finance for Smart Buildings (SFSB) gestartet. Ein Bestandteil hiervon ist unter anderen das Programm Private Finance for Energy Efficiency (PF4EE) der Europäische Investitionsbank (EIB). Anfang 2018 legte die EU-Kommission zusätzlich einen Aktionsplan vor, der eher indirekt ansetzt: Unter anderem soll ein Label für „grüne“ Finanzprodukte geschaffen und bei Banken und institutionellen Investoren die Nachhaltigkeit ihrer Anlagen bewirkt werden.

Ein Ansatzpunkt bei den Banken kann sein, dass die Kapitalunterlegung von Darlehen für energetische Sanierungen reduziert wird. Die Energy Efficient Mortgage Initiative will mit ihrem Energy efficient Mortgages Action Plan (EeMAP) genau hier ansetzen: Mit dem Argument, dass solche Sanierungen die laufenden Energieeinsparungen die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers erhöhen, soll diese Risikoreduktion in eine Unterlegungsreduktion übergeleitet werden. Zur Untermauerung dieser These werden nun entsprechende Daten erhoben und ausgewertet.

Alternativ können Mittel mobilisiert werden, indem Anlegern direkt für die Finanzierung von energetischen Sanierungsmaßnahmen gewonnen werden. Die Energieeffizienzstrategie Gebäude bringt hierfür bereits explizit Crowdfunding ins Spiel, und tatsächlich bieten einige Plattformen diese Anlagemöglichkeit an. Als Einzelanlage und oft mit Eigenmittelcharakter sind diese normalerweise allerdings mit einem deutlich höheren Risiko verbunden. Eine nachhaltige Variante klassischer Anlageprodukte sind „Green Bonds“, die sich allerdings vor allem an institutionelle Investoren richten. Wenn es sich dabei sogar um besonders sichere Pfandbriefe handelt, sind die eingeworbenen Mittel allerdings weniger für Sanierungen einsetzbar, da Pfandbriefe besondere Besicherungsanforderungen stellen, die von nachträglichen und damit höher auslaufenden (LTV bzw. Beleihungsauslauf) und nachrangigen Darlehen schwer zu erfüllen sind.

Es besteht also ein signifikanter und  steigender Finanzierungsbedarf bei energetischen Sanierungen; um diesen zielgerichtet zu decken, sind tatsächlich noch einige Schritte notwendig. Neben Feinjustierungen der vorhandenen Instrumente (z.B. Kapitalunterlegung) wird Smart Finance neue Produkte schaffen, die die vorhandene Nachfrage nach grüner Geldanlage mit genau diesem Finanzierungsbedarf zusammenbringt.

Dieser Betrag basiert auf einer gemeinsamen Projektarbeit mit Christine Weber und Prof. Horst Roman-Müller.

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