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Kategorie: Monthlitor (Seite 2 von 7)

Monthlitor September 2021

Die Schere zwischen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien geht gemäß vdp-Immobilienindex Q2/2021 weiter auseinander, und zwar sowohl bei den Kapitalwerten als auch bei den Mieten.

Objektart Kapitalwerte
Q2/’20-Q2/’21
Neuvertragsmieten
Q2/’20-Q2/’21
Selbst genutzte Wohneigentum +10,9% ./.
Mehrfamilienhäuser +10,5% +3,3%
Büro- und Verwaltungsgebäude -0,4% -1,0%
Einzelhandelsobjekte -2,6% -1,5%

Bei Wohnobjekten sind nicht nur die Kapitalwerte auf neuem Allzeithoch, auch die Zuwachsrate (relativ zum Vorjahrsquartal) liegt für selbst genutztes Wohneigentum zum ersten Mal seit Beginn der vdp-Zeitreihe 2003 im zweistelligen Prozentbereich.

Über 10% betrug ebenso die Steigerungsrate für Kapitalwerte von Mehrfamilienhäusern; dies war im Betrachtungszeitraum bisher erst einmal (Q1/’17-Q1/’18) passiert. Die Neuvertragsmieten stiegen auf Jahressicht hingegen um 3,3% und damit nahe am Durchschnitt der Zeit seit der Finanzkrise 2008/09.

Für Büro- und Einzelhandelsobjekte befinden sich die Kapitalwert- und Neuvertragsindices deutschlandweit jeweils noch unter dem Niveau von Q2/’20, d.h. im ersten Lockdown. Für die Top-5 Bürostandorte in Deutschland kommt der VICTOR Q2/2021 von JLL hingegen auf eine Jahreswertveränderung von +5,5%. Diese relative Überperformance in den Immobilienzentren bei Büros zeigt sich bei Wohnimmobilien gemäß vdp hingegen nicht, denn die dort analysierten Top-7 weisen geringere Zuwächse bei den Kapitalwerten und Neuvertragsmieten auf.

Die Perspektive für Büroimmobilien scheint sich jedoch aufzuhellen. So verzeichnete der pbbiX 2021|Q2 der Deutsche Pfandbriefbank eine Trendwende, bleibt allerdings im negativen Bereich. Der breitere REECOX-Index 02-2021 der Deutsche Hypo stiegt ebenso deutlich an.

Erstmals seit Anfang 2018 im positiven Bereich bewegt sich nun wieder das BF-Quartalsbarometer Q3|2021, d.h. die Stimmung bei den Immobilienfinanzierern ist klar aufgehellt. Dies mag auch an stabilen Margen bei gleichzeitig gesunkenen LTVs liegen. Überwiegend wird nun ein ansteigendes Neugeschäftsvolumen erwartet. Die Teilmärkte werden allerdings differenziert gesehen: Während jeweils 93% der befragten Institute Büro- und Wohnimmobilien grundsätzlich finanzieren, wollen dies nur 37% für Shoppingcenter/Einzelhandelsimmobilien tun. Logistikimmobilien kommen auf 77%, während  Hotels nur bei 17% der Institute eine Chance erhalten.

Monthlitor August 2021

Der empirica Blasenindex für das 2. Quartal 2021 erreichte einen neuen Höchststand und signalisiert nun auch in den deutschen Schrumpfungsregionen deutlich eine Blasengefahr. Doch was bedeutet das konkret, und wie kommt diese Einschätzung zustande?

Eine Preisblase liegt vor, wenn die bei Transaktionen real bezahlten Kaufpreise in der Allgemeinheit deutlich über dem fundamentalen Wert der gekauften Immobilien liegen. Das heißt, dass mehr gezahlt wird, als „eigentlich“ gerechtfertigt ist. Eine solche Diskrepanz kann demnach zwar grundsätzlich auftreten, jedoch besteht die Gefahr, dass die Preise plötzlich wieder zum fundamental gerechtfertigten Wert zurückgehen.

Wenn es allerdings einen offensichtlich „richtigen“ Wert gäbe, müssten die tatsächlichen Preise immer nahe an diesem sein: Bei einem großen Abstand ließe sich durch passendes Kaufen und Verkaufen einfach Geld verdienen, und der Preis-Wert-Unterscheid würde dadurch wieder reduziert. Daher sind grundsätzlich die aktuellen Preise vergleichbarer Objekte die Grundlage einer objektiven Immobilienwertung, ob nun direkt per Vergleichswert oder indirekt per Ertragswert (über Mieten und marktbasierte Liegenschaftszinssätze) oder per Sachwert (über Baukosten mit marktbasierten Sachwertfaktoren).

Auch wenn man die aktuellen Marktpreise als Fakt annimmt, kann die Rückschlaggefahr in einer Region und einem Jahr dennoch größer sein als anderswo zu einem anderen Zeitpunkt. Auf einen Rückschlag deutet dann hin, dass die Verhältnisse nicht mehr stimmen: Die Preise sind zwar absolut da, wo sie sind, allerdings ist die Relation der Preise zu anderen, verbundenen Größen nicht mehr so, wie sie einmal war.

Ausgangspunkt für den empirica-Blasenindex ist konkret die Annahme, dass sich die Wohnungsmärkte 2005 in einem Normalzustand befanden. Normal waren dabei die Verhältnisse der Preise zu damit verwandten Größen sowie in der wohnimmobilienbezogenen Real- und Finanzwirtschaft. Wenn sich diese Verhältnisse nun verschlechtern, deutet dies auf eher hohe Preise und damit auf eine Blasengefahr hin. empirica nutzt diese vier Indikatoren (ergänzt um Überlegungen dazu):

  1. Kaufpreise zu Jahresmieten (Vervielfältiger): je höher der Vervielfältiger ist, desto geringer die Anfangsrendite, und weniger Rückflüsse generiert eine Investition zumindest anfänglich; sobald Anleger wieder mehr Anfangsrendite erwarten, dürften bei gleichbleibender Jahresmiete die Preise sinken.
  2. Kaufpreis zu Jahreseinkommen: je höher höher diese Kennzahl ist, desto weniger erschwinglich wird ein Eigenheim, und weniger Menschen kommen als Käufer in Frage.
  3. Wohnungsfertigstellungen pro 1.000 Einwohner: je mehr gebaut wird, desto eher gibt es ein Überangebot an Wohnungen, was bei gleicher Nachfrage zu sinkenden Preisen führt.
  4. Wohnungsbaukredite relativ zum Bruttoinlandsprodukt: je mehr Immobiliendarlehen relativ zur Wirtschaftskraft vergeben werden, desto mehr Kaufkraft haben Kaufinteressenten, und um so stärker kurbeln sie die Preise alleine durch Kreditaufnahme an – und nicht durch realwirtschaftlichen Produktivitätszuwachs.

Die jeweiligen Überlegungen setzen voraus, dass alles andere gleich bleibt, also zum Beispiel die Anlagealternativen unveränderte Renditen aufweisen. Das ist nicht der Fall; dennoch muss schon auf solche Begründungen zurückgegriffen werden, und wenn diese eine Sondersituation darstellen (z.B. Negativzinsen), dann macht dies um so mehr das Rückschlagpotenzial deutlich.

Die ersten drei Indikatoren dieses speziellen Blasenindex lassen sich regional erheben, während der vierte Indikator auf nur deutschlandweit verfügbaren Daten beruht. Die regionalen Indices erlauben Aussagen zu Wachstums- und Schrumpfungsregionen.

Die Indikatorwahl ist plausibel, aber nicht zwangsweise. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) verwendet für ihre Marktanalyse zwei andere Indikatoren, nämlich das Verhältnis von Kreditvolumen zu Marktwert bei Kreditvergabe und die Tilgungsgeschwindigkeit von Hauskrediten.

Das Erkennen von Preisblasen ist keine exakte Wissenschaft. Systematisch per Indikatoren nach Preisblasen Ausschau zu halten kann jedoch nicht schaden – und gerade das genaue Nachschauen, Erklären und auch Nicht-Erklären-Können kann hoffentlich all zu große Übertreibungen und vor allem große Preisrückschläge im Interesse der Finanzstabilität möglichst vermeiden.

Monthlitor Juli 2021

Die Akteure am Immobilienmarkt sehen optimistisch in die nähere Zukunft. Das ergab der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) Q2/2021 mit einem Anstieg um 5,8 auf jetzt 38,6 Punkte. Besonders stark ging es mit dem Büro-Teilindex bergauf (+15,0 auf 40,8 Punkte), während der Teilindex für Projektentwicklung stagnierte (-3,0 auf 49,7 Punkte).

Diese Indexwerte umfassen jeweils Lage (letzte 6 Monate) und Erwartung (kommende 6 Monate). Nur auf die Erwartungen blickend fallen die genannten Trends sogar noch stärker aus (Büro +15,3 auf 17,5 Punkte, Projektentwicklung -8,5 auf 26,7 Punkte). Die Lage entwickelte sich hingegen genau gegenläufig (Büro -2,1 auf 66,7, Projektentwicklung +3,4 auf 75,0).

Auch am Finanzierungsmarkt besserte sich die Stimmung. Per Q2/2010 kletterte der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW deutlich um 10,7 auf -3,3 Punkte und erreichte damit fast wieder die Nulllinie. Der Lage-Teilindex  kam auf -14,8 Punkte, der Teilindex Erwartung war mit +13,9 auf 8,2 Punkte erstmals seit 2015 wieder positiv.

Bezogen auf Nutzungsarten verringerte sich der Abstand der Teilindices: Die bisherigen Favoriten, Logistik und Wohnen, sahen einen Stimmungsrückgang; bei Einzelhandel, Wohnen und Hotel ging es nach oben. Auch die Einschätzungen der einzelnen Refinanzierungsmärkte glichen sich weiter an – nur Pfandbriefe setzten sich von dieser Entwicklung positiv ab.

Monthlitor Juni 2021

Aktuell veröffentlichte Indikatoren bestätigen die grundsätzlichen Trends der letzten Quartale. Dies gilt insbesondere gemäß vdp-Immobilienindex Q1/2021. Der Gesamtindex kletterte auf ein neues Allzeithoch. Maßgeblich war dabei ein starker Anstieg für das Teilsegment Wohnen. In den beiden Segmenten Office und Einzelhandel reduzierten sich hingegen die Teilindices für  Kapitalwerte und Neuvertragsmieten leicht. Auf Jahressicht ergeben sich folgende Veränderungen:

Objektart Kapitalwerte
Q1/’20-Q1/’21
Neuvertragsmieten
Q1/’20-Q1/’21
Selbst genutzte Wohneigentum +9,4% ./.
Mehrfamilienhäuser +7,6% +2,3%
Büro- und Verwaltungsgebäude -1,2% -0,9%
Einzelhandelsobjekte -2,1% -0,7%

Für das Bürosegment ist dies seit zehn Jahren jeweils das erste Minus in der Veränderung gegenüber dem Vorjahresquartal.

Beim pbbiX-Immobilienindex (Büro in den deutschen Top-7) zeichnete sich ein Abwärtstrend bereits seit ein paar Quartalen ab; im 1. Quartal 2021 ging es weiter nach unten. Der sich auf die allgemeine Immobilienkonjunktur beziehende REECOX der Deutschen Hypo stieg im Q1/2021 hingegen für Deutschland und auch für die anderen abgedeckten Länder (GB, FR, NL, PL, ES).

Das aktuelle BF Quartalsbarometer steigt zum zweiten Mal in Folge und signalisiert nun eine nahezu ausgeglichene Stimmung bei den Immobilienfinanzierern. Die Finanzierungsmargen sidn ebenfalls gestiegen; dies könnte allerdings auch in etwas höheren LTVs bzw. LTCs begründet liegen.

Monthlitor Mai 2021

Für Wohn- und Gewerbeimmobilien zeigen die aktuellen Indikatoren weiterhin in verschiedene Richtungen: Während Wohnobjekte reüssieren, setzt sich bei Büroobjekten die Seitwärtsbewegung fort.

Der Europace-Preisindex wird monatlich erstellt, daher ist mit den jüngsten März-Zahlen ein Vergleich mit dem März 2020 möglich, also dem Beginn des Lockdowns: Der Gesamtindex stieg demnach in diesen zwölf Monaten um 11,1%. Dieser Zuwachs bezieht sich auf ganz Deutschland und klammert Alterungseffekte aus.

Sind diese Preise für Wohnobjekte nun normal oder nicht? Der empirica-Blasenindex Q1/2021 hat darauf eine klare Antwort:

Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase. Die hohen Vervielfältiger mögen durch die aktuellen Niedrigzinsen begründet sein. […] Sobald die Zinsen steigen, müssen die Preise runter oder die Mieten hoch. Mietsteigerungen werden künftig aber stärker reglementiert sein als heute. […] Wichtiger als die Frage, ob es eine Blase gibt, ist aber die Frage, ob oder wann sie platzt. Neue Auslandszuwanderung, aber auch politisch herbeigeführte Baulandknappheit und steigende Materialkosten machen ein Szenario wahrscheinlicher, bei dem die Luft nur langsam entweicht. Denn steigende Nachfrage und hohe Neubaukosten stabilisieren die Bestandswerte.

Zwar hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 25. März 2021 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin für nichtig erklärt. Eine Ende der Mietregulierung dürfte damit jedoch mitnichten eingeläutet worden sein: Die Urteilsbegründung stelle nicht auf inhaltliche Fehler des Gesetzes ab, sondern auf die Zuständigkeit des Bundes – der mit der Mietpreisbremse erst 2015 ein neues Regulierungsinstrument geschaffen hatte.

Zu Gewerbeimmobilien kam aktuell JLL mit dem VICTOR Q1/2021 heraus. Der Performanceindex legte in diesem Quartal um +0,6% zu und tritt wohl auch absehbar weiter auf der Stelle:

Weder aus den Vermietungsmärkten noch aus den Investmentmärkten sind greifbare Impulse auf die Preisentwicklung erkennbar.

Auf Jahressicht liegt die Indexveränderung noch bei +4,6%, getragen von der Entwicklung bis Q3/2020. Wird die Cashflow-Rendite hinzu genommen, kommen Prime Office-Investments damit auf immerhin noch +7,5% im letzten Jahr. JLL berichtet von zunehmenden Flächengesuchen, jedoch auch von überdurchschnittlich vielen Ausschreibungen von Verkaufsmandaten im 1. Quartal dieses Jahres.

Monthlitor April 2021

Eine ganze Reihe aktueller Stimmungsindikatoren deuten nur in eine Richtung – nach oben. Gesamtwirtschaftlich zeigte sich dies sowohl bezogen auf die Eurozone als auch auf Deutschland:

  • Der Economic Sentiment Index (ESI) der EU-Kommission für die Eurozone sprang im März mit einem Plus von 7,6 Punkten auf 101,0 Punkte, und damit erstmals seit Anfang 2021 wieder über sein langfristiges Mittel von 100 Punkten.
  • Die ZEW-Konjunkturerwartungen für Deutschland stiegen im März um 5,4 Punkte auf 76,6 Punkte; die aktuelle konjunkturelle Lage wird mit -61,0 Punkten allerdings noch überwiegend negativ eingeschätzt (beide Indices saldieren die positiven und negativen Umfrage-Rückmeldungen).
  • Der ifo-Geschäftsklimaindex verbesserte sich im März um 3,9 Punkte auf 96,6 Punkte; die Geschäftslage wird auch hier – anders als in den drei Jahren vor Beginn der Pandemie – schlechter als die Geschäftserwartungen eingeschätzt.

Der Blick auf die ifo-Detailergebnisse ergibt, dass Lagebeurteilung und Zukunftsausblick besonders beim Hauptgewerbe auseinanderliegen. Für die anderen untersuchten Wirtschaftsbereiche (verarbeitendes Gewerbe, Dienstleistungssektor und Handel) befinden sich Situations- und Perspektivindex hingegen jeweils nahe beieinander:

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) kommt im 1. Quartal 2021 zum Ergebnis, dass gerade die Stimmung der Projektentwickler mittlerweile fast wieder das Vor-Pandemie-Niveau erreicht hat. Während die Einschätzung zu Vorverkäufen auch 2020 relativ stabil blieb, hatten sich bereits ab Anfang 2019 die Aussichten hinsichtlich Vorvermietungen verschlechtert; dieser Trend scheint gemäß Umfrage nun gestoppt zu sein.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW stellte für das 1. Quartal 2021 schließlich für die Finanzierungssituation ebenfalls eine deutliche Steigerung um 9,5 Punkte auf nur noch -14,0 Punkte fest. Der Teilindex für den 6-Monats-Ausblick stiegt sogar auf ein Niveau, das er seit Ende 2016 nicht mehr erreicht hatte. Die Schere zwischen einerseits Wohnen und Logistik (Indexstände ca. +30) und andererseits Einzelhandel und Hotel (Indexstände ca. -60) ging weiter auseinander; Büroimmobilien bewegen sich mit einem Indexstand von ca. -20 zwischen diesen beiden Extremen.

Dies sind natürlich nur allgemeine Aussagen zu Hauptsektoren, in denen jeweils mehrere Untersektoren (Nachversorger vs. Fachmärkte, …) vorhanden sind. Und auch von Objekt zu Objekt kann es große Unterschiede hinsichtlich der Finanzierbarkeit geben. Interessant ist vor diesem Hintergrund die Sonderfrage, wie sich die Vergabekriterien für Finanzierungen für Büroimmobilien verändert haben. Den größten Umschwung gibt es bei den beiden Kriterien „Home-Office-Affinität des Mieters“ und „Flexibilität des Gebäudes zur Umsetzung von Hygienekonzepten“ – beides hat demnach heute eine viel höhere Bedeutung als vor der Corona-Pandemie. Klar an Bedeutung gewannen gemäß Umfrage zudem eine ESG-Zertifizierung und die Branche der Mieter.

Monthlitor März 2021

Gemäß vdp-Immobilienpreisindex Q4/2021 ist die Schere zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilienpreisen weiter aufgegangen. Während die Kapitalwerte von Wohngebäuden unbeirrt anstiegen, wurde für Büro- und Einzelhandelsobjekte erneut ein Rückgang registriert. Auf Jahressicht heißt dies konkret:

Objektart Kapitalwerte
Q4/’19-Q4/’20
Neuvertragsmieten
Q4/’19-Q4/’20
Selbst genutzte Wohneigentum +8,5% ./.
Mehrfamilienhäuser +6,7% +2,8%
Büro- und Verwaltungsgebäude +1,7% +0,7%
Einzelhandelsobjekte -2,0% -1,4%

Die Neuvertragsmieten wuchsen zumindest in Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien leicht; der Anstieg lag jedoch jeweils deutlich unter dem der Kapitalwerte.

Der pbbiX Q4/2020 befindet sich als Indikator für die deutschen TOP7-Büromärkte insgesamt nun deutlich im pessimistischen Bereich. Sowohl der Leerstand als auch die Spitzenmieten stiegen demnach im 4. Quartal 2020 an. Letzteres ging allerdings damit einher, „dass derzeit Incentives in der Größenordnung von 5 bis 10% der Nominalmieten gewährt werden“ (S. 4).

Für den Gesamtmarkt kommt der REECOX Q4/2020 auf ein Gesamtjahres-Plus von 2,2% für Deutschland. Getragen wird dies aussagegemäß von den enthaltenen Aktien- und Immobilienpreisindices. Damit bewegt sich dieser Indikator weiter auf dem Niveau von 2017/18; der mit dem ersten Corona-Lockdown einhergehende Einbruch im Jahre 2020 scheint damit überwunden zu sein.

Gemäß BF.Quartalsbarometer Q1/2021 bleibt die Stimmung bei den Immobilienfinanzierern bedeckt, sprich: der Index blieb im negativen Bereich. Das Niveau ist auch hier ungefähr wieder auf dem Niveau von ende 2019 bzw. Anfang 2020. Die Margen für typische Bestandsfinanzierungen liegen allerdings um ca. 20 Basispunkte über jenen vor einem Jahr, während der zugehörige Loan-to-Value um ca. 3 Prozentpunkte fiel.

Monthlitor Februar 2021

Der aktuelle empirica-Blasenindex Q4/2020 kommt zum Ergebnis, dass die Gefahr einer Preisblase bei Wohnimmobilien fortbesteht. Gemäß diesem Index liegen die gezahlten Preise bei deutschlandweiter Betrachtung seit 2017 über den insgesamt gerechtfertigten Werten. Empirica sieht das Rückschlagpotenzial derzeit bei -26% bundesweit, speziell in den TOP7-Städten wird es auf -44% eingeschätzt. Dies ist ein Prozentpunkt höher als per Q3/2020.

Europace kam zu dem Ergebnis, dass die Wohnimmobilienpreise 2020 deutschlandweit um etwas mehr als 10% gestiegen sind. In dieser Zahl ist allerdings der Alterungseffekt explizit herausgerechnet, so dass die Preise für tatsächliche Wohnobjekte im Schnitt geringer angewachsen sind. Für Eigentumswohnungen und Neubauobjekte zeichnet sich gemäß Europace eine Sättigung ab. Die Preise entwickelten sich regional unterschiedlich: Besonders stark nach oben gingen die Hauspreise demnach in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Sachsen-Anhalt; bei Eigentumswohnungen war Thüringen der Spitzenreiter, das Schlusslicht bildete Berlin (von Europace mit dem dortigen Mietendeckel in Verbindung gebracht).

Gegenüber dem merklichen Anstieg bei Wohnimmobilien wirkt der Zuwachs bei den Top-Büroimmobilien fast klein, obwohl als durchaus beachtlich gelten könnte, dass auch hier trotz Corona-Lockdown ein Plus verzeichnet wurde. Konkret kommt der VICTOR Prime-Office-Index per Q4/2020 auf einen Jahreszuwachs von 4,7%, und der Total Return lag 2020 bei +7,6%. In den TOP5-Prime-Office-Märkten entfiel ca. 40% des Transaktionsvolumens 2020 auf das letzte Quartal.

Monthlitor Januar 2021

Zum Jahresende zeigen zwei Immobilienmarkt-Indikatoren eine weitere Aufwärtsbewegung – so ganz erreicht ist das Niveau vom Jahreswechsel 2019/20 jedoch noch nicht ganz.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) stieg leicht, blieb dabei jedoch im negativen Bereich. Die Befragungsteilnehmer werten die aktuelle Finanzierungssituation mit knapp -30 Punkten ein. Das liegt auf halbem Weg zwischen dem Tiefstand bei ca. -60 Punkten im Q2/2020 und typischen Niveau um +/-0 Punkte in den Jahren 2018/19. Die Finanzierungserwartungen haben sich hingegen schon wieder dort eingependelt, wo sie vor dem (ersten) Lockdown waren, d.h. bei um die -20 Punkte. Eher positiv eingeschätzt wird das Finanzierungsklima für Wohnen und Logistik, deutlich negativ für Hotel und Einzelhandel.

Diese Objektarten (beim Einzelhandel allerdings nur bezogen auf den nicht lebensmittelgeankerten) werden auch hinsichtlich laufender Engagements, wie die zugehörige Sonderumfrage nahelegt. Die Teilnehmer sehen überwiegend einen hohen bis sehr hohen Einfluss der Corona-Krise auf die Kreditfähigkeit der Kreditnehmer. Während derzeit bei Non-Performing Loans eher die Strategie „Zuwarten“ gesehen wird, wird auf Sicht von zwölf Monaten vor allem der Lösungsansatz „Restrukturieren“ gesehen.

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) verbesserte sich ebenfalls gegenüber dem Stand Mitte 2020, ohne wieder das Niveau der Vorjahre erreicht zu haben. Im Gegensatz zum DIFI ist dies hier allerdings der Lageeinschätzung zuzuschreiben, denn der Teilindex für die Erwartungen liegt höher als noch 2018/19. Von den Bestandshaltern  werden wieder zunehmend steigende Immobilienwerte erwartet, und nun auch wieder eher ansteigende Mieten. Hingegen erreicht nun erstmalig der Anteil der Projektentwickler, die von abnehmenden Vorvermietungen ausgehen, knapp die 50%-Marke.

Monthlitor Dezember 2020

Beim vdp-Immobilienindex Q3/2020 zeigten sich seit dem Lockdown unterschiedliche Trends bei Wohnen und Gewerbe – während die Kapitalwerte von Wohnimmobilien weiter anstiegen, stagnieren die Kapitalwerte von Büros und Einzelhandelsobjekten bestenfalls. Wie blicken die Immobilienakteure also in die Zukunft?

Die Erläuterungen zum Deutsche Hypo Recox Q3-2020 heben hervor, dass die deutsche Immobilienkonjunktur schon wieder das Vor-Corona-Niveau erreicht hat. Bei keinem der weiteren betrachteten europäischen Märkten ist das bisher der Fall. Von den Akteuren auf dem deutschen Immobilienmarkt wird allerdings eher Zurückhaltung berichtet: Sowohl auf der Ebene der Entwickler und Investoren (Planänderungen) als auch der Immobiliennutzer (halbiertes Vermietungsvolumen gegenüber 2010). Insgesamt: „Der langanhaltende positive Zyklus auf dem Immobilienmarkt ist angeschlagen.“

Der pbbiX 3. Quartal 2020 für die deutschen TOP 7-Bürostandorte verzeichnet hingegen ein neues Tief bezogen auf die Zeit seit der Finanzkrise; Haupttreiber waren die Rückgänge bei Investments (-22% ggü. Q1-3/19) und Vermietung (-43% ggü. Q1-3/19). Die Leerstandsquote stieg wieder etwas an, nachdem sie seit 2011 stetig gesunken war. Bei den Nettoanfangsrenditen kam es zu einer Stagnation auf niedrigem Niveau, was bei stabilen Mietsätzen auch stabile Priese bedeutete. Wie beim Recox wird die weitere Entwicklung mit vom weiteren Verlauf der Pandemie und ihrem Management abhängig gesehen.

Den Blick über Corona hinaus wirft das BF.Quartalsbarometer Q4/2020: Im Editorial verweist Prof. Dr. Steffen Sebastian auf die neue europäische ESG-Regulierung und die letzte Etappe von Basel III, die beide Auswirkungen auf Immobilieninvestoren und -finanzierer haben dürfte. Der Stimmungsindex selbst blieb auf dem Niveau des Vorquartals. Gleichzeitig stiegen die Margen leicht bei sinkenden LTVs bzw. LTCs. Trotzdem scheint Skepsis zu überwiegen, die – s.o. – mit dem erhöhten Risiko im fortgeschrittenen Immobilienzyklus begründet wird.

Die Corona-Pandemie könnte also, so der Tenor, ein eher kurzfristiger Schock bleiben, der aus Immobiliensicht zu großen Teil schon verarbeitet wurde. Durch sie wird zugleich das Risiko dieser Phase des Immobilienzyklus‘ deutlicher sichtbar. Insgesamt geben diese drei Marktberichte ein weniger optimistisches Stimmungsbild wieder, zumindest für gewerbliche Objekte.

© 2022 Leo Cremer. Alle Rechte vorbehalten.

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