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Kategorie: Monthlitor (Seite 1 von 5)

Monthlitor Mai 2020

Welche Auswirkungen hat der Corona-Lockdown auf den Immobilienmarkt? Zum einen stellt sich die Frage, wann Auswirkungen in den wichtigsten monatlichen und quartalsweisen Datenreihen zu sehen sind, zum anderen beschäftigt die Frage, was die langfristigen Folgen sein werden.

Besonders schnell reagieren die Stimmungsindikatoren. Das BF.Direkt Barometer Q1/2020 für die gewerbliche Immobilienfinanzierung zeigte einen deutlichen Einbruch. Die weiteren immobilienwirtschaftlichen Indikatoren zum 1. bzw. 2. Quartal werden erst später veröffentlicht. Monatliche Stimmungsbilder beziehen sich nur auf die Gesamtwirtschaft. Während der ifo-Geschäftsklimandex im April weiter einbrach, schnellten die ZEW-Konjunkturerwartungen per Mai (Umfragezeitraum allerdings 7.-20. April) deutlich in den positiven Bereich zurück.

Der monatliche Europace-Hauspreisindex EPX registrierte für den März weiter steigende Kaufpreise. Der empirica-Blasenindex verzeichnete für Q1/2020 eine weiter leicht zunehmende Blasengefahr. Eine Teilaspekt für diese Einschätzung stellt die Verschuldung dar, gemessen mit dem Baukreditvolumen in Relation zum Bruttoinlandsprodukt. Wenn Letzteres auf Grund des Corona-Lockdown zurückgeht, wird auch – ceteris paribus – die so abgeschätzte Blasengefahr steigen.

Dies bringt uns zu den mittel- bis langfristigen Konsequenzen. Der Immobilienmarkt dürfte noch einige Zeit mit den wirtschaftlichen Auswirkungen des Lockdown beschäftigt sein. Hierzu gehören etwa die gestiegenen Mietausfälle; für Wohnimmobilien berichtet Haus&Grund von einer Umfrage, der zufolge 6,9% der befragten Mieter ihre Miete nicht mehr zahlen können (normal wären 2,0% bis 2,5%) . Vom Bürovermietungsmarkt berichtet JLL von einer Zäsur in der zweiten Märzhälfte, allerdings war das Marktgeschehen bereits vorher rückläufig; der Leerstand stabilisierte sich auf niedrigem Niveau (ca. 3% in den Big-7). Deka sieht Herausforderungen vor allem für Hotel- und Handelsimmobilien. Für Büroimmobilien werden steigende Leerstände und ein Abwärtsdruck auf die Mieten gesehen, und auch Wohnimmobilien könnten von fallenden Einkommen in Mitleidenschaft gezogen werden.

Hinsichtlich des Investment- und Finanzierungsgeschehens erwartet JLL, dass die Unsicherheit über das „New Normal“ eine Preisfindungsphase zur Folge hat. Logistik- und Gesundheitsimmobilien wären für defensive Investoren interessant, aber auch insgesamt wird kein Grund gesehen, warum sich der Trend zu einem höheren Portfolioanteil von Immobilien umkehren sollte. Deka weist allerdings darauf hin, dass der Kursverfall bei Aktien dazu führen könnte, dass die Immobilienquote bei Multi-Asset-Portfolios über die Zielmarke gestiegen ist, erwartet allerdings dadurch keinen Verkaufsdruck.

Monthlitor April 2020

Die gesamtwirtschaftlichen Indikatoren, in der Grafik links, zeigen schon einen Corona-Effekt; die immobilienwirtschaftlichen Indikatoren, in der Grafik rechts, zeigen ihn (noch?) nicht.

Zuerst die Gesamtwirtschaft: Der ifo-Geschäftsklimaindex brach im März 2020 von 96,0 auf 86,1 Punkte ein; typisch sind Monatsschwankungen von einem Punkt. Während die Lageeinschätzung „nur“ von 99,0 auf 93,0 fiel, stürzten die Erwartungen von 93,1 auf 79,7 ab. Der ZEW-Finanzmarkttest hatte bereits im Vormonat nachgegeben, der seinerzeit schon mit dem Coronavirus begründete Rückgang um 18 Punkte wurde vom aktuellen Indexverlust um 58,2 Punkte bei weitem übertroffen. Ein ähnliches Bild gibt sich bei quasi allen allgemeinen Indikatoren. Die Europäische Kommission weist in ihrem Bericht zum Economic Sentiment Index zudem darauf hin, dass das Erheben der Daten erschwert war („… there are considerable differences across countries as to when the fieldwork effectively stalled due to containment measures enacted to combat the spread of the virus“).

Und die Immobilienwirtschaft? Preisdaten für den März sind noch nicht verfügbar, und die aktuellen Stimmungsindikatoren stammen normalerweise noch aus der Zeit vor dem Lockdown. Der Immobilienindex des IW Köln stieg sogar im 1. Quartal 2020 leicht gegenüber dem Vorquartal. Nahezu stabil blieb der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex. Dieser zeigte im 1. Quartal 2020 sogar eine merklich verbesserte Einschätzung für das Teilsegment Einzelhandel. Mit dem Lockdown dürfte sich dies jedoch bis zur nächsten Indexausgabe ändern, wenn es zu Insolvenzen (z.B. Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens von Vapiano) oder Mietrückbehalt kommt (beachtlich: die Entschuldigung von Adidas). Die Möglichkeit, Miete wegen der Corona-Pandemie zurückhalten zu können, ohne dass es zur Vertragskündigung kommen kann, gehört zum aktuellen gesetzlichen Maßnahmenpaket.

Eine Rezession wird 2020 wohl unvermeidbar sein. Selbst, wenn Konsum nach dem nachgeholt werden sollte, kann dies für einige Mieter zu spät sein. Einen Nachholeffekt wird es zudem nicht überall geben, sie sind zumindest für Reisen (Messen, Urlaub) und Restaurantbesuche schwer vorstellbar. Ermunternd ist zumindest das aktuelle Umfrageergebnis von PropertyMetrics, demnach US-amerikanische Immobilieninvestoren mehrheitlich ihr Investmentvolumen nicht ändern wollen. Und Professor Tobias Just weist im IREBS-Standpunkt 88 auf hin: „In keinem dieser Länder [= Singapur, Korea und Japan] wurden Immobilien dauerhaft als Anlageklasse in Frage gestellt, nachdem SARS oder MERS in Asien grassierten“. Corona kann jedoch dazu führen, dass sich bestehende Trends wie hin zum Home Office und zum Online-Einkauf verstärken.

Monthlitor März 2020

Ist die Immobilienwirtschaft virusanfällig? Die Konjunkturerwartungen brachen gemäß ZEW jedenfalls wegen der Furcht vor negativer Auswirkungen des Coronavirus deutlich ein. Die jüngste Erhebung zur Stimmung in der Immobilienwirtschaft ist das BF-Quartalsbarometer, hier fand die Befragung allerdings schon zu Beginn des 1. Quartals statt. Der Barometerstand war demnach quasi unverändert zum Vorquartal im negativen Bereich.

Die anderen aktuellen Veröffentlichungen zur Immobilienkonjunktur beziehen sich auf das 4. Quartal 2019 und berichten einstimmig von einer verbesserten Lage am deutschen Markt. Der Deutsche Hypo REECOX 04-2019 und der pbbIX 2019 Q4 der Deutschen Pfandbriefbank sahen beide eine positive (Gesamt- bzw. Büro-)Marktentwicklung im letzten Quartal 2019.

Bezogen auf BIG 5-Büroobjekte ermittelte JLL gemäß VICTOR eine Quartalsperformance von +3,2% und eine Jahresperformance von +10,0%. Die Spitzenrenditen liegen in den BIG 5 mittlerweile deutlich unter der Marke von 3%.

Der vdp-Immobilienpreisindex zeigte für 2019 einen Anstieg der Kapitalwerte um +6,3%. Wohnen (+6,4%) und Gewerbe (+6,0%) lagen diesmal ungefähr gleichauf. Allerdings entwickelten sich innerhalb des gewerblichen Segments Büroimmobilien (+8,9%) und Einzelhandelsobjekte (-0,2%) weiter unterschiedlich.

Über eine schwächere Konjunktur kann der Coronavirus die Immobilienpreise tatsächlich beeinflussen, wenn diese ökonomische Schwächung denn als nachhaltig angesehen wird. Bisher standen vor allem die Niedrigzinsen als Rally-Auslöser und damit umgekehrt auch als Risikofaktor im Mittelpunkt, also ein Bewertungseffekt. Eine konjunkturelle Eintrübung wirkt sich hingegen auf die effektiven Mieteinnahmen aus (über Mietsatz, Leerstand und Wachstumserwartung), über die weniger diskutiert werden kann als über Verzinsungsansprüche. Allerdings sind die entsprechenden Entwicklungen und Mechanismen relativ träge – gewerbliche Mietverträge haben eben eine gewisse Laufzeit.

Hoffen wir aber nicht nur deshalb, sondern vor allem angesichts des primären Auswirkungen auf die menschlicher Gesundheit, dass der Coronavirus schnell überwunden werden kann.

Monthlitor Februar 2020

Einen deutlichen Sprung nach oben machten zu Jahresanfang die Konjunkturerwartungen gemäß ZEW und der Economic Sentiment Index der Europäischen Kommission. Damit bestätigte sich die Trendumkehr seit dem allgemeinen Stimmungstief im Spätsommer 2019. Zu einem anderen Ergebnis kommt das ifo Institut, dessen Geschäftsklimaindex im Januar merklich einbrach.

Die ZEW-Erhebungen berichten hingegen auch aus den USA, der Eurozone, Japan und Großbritannien von zunehmender Zuversicht. Im Vergleich liegen Lage- und Zukunftseinschätzungen in Großbritannien dabei deutlich unterhalb der anderen Wirtschaftsräume. Hier wird sicher eine Rolle spielen, wie es nach dem am 31. Januar erfolgten Brexit langfristig – d.h. nach der Übergangsphase bis Jahresende – weitergeht.

Der allgemeine Optimismus kontrastiert mit den letzten Berichten aus dem Immobiliensektor, die eher zunehmende Skepsis signalisierten. Sollte der generelle Konjunkturoptimismus bestätigt werden, würde zumindest aus dieser Richtung die Ertragslage nicht gefährdet werden. Allerdings lohnt es sich, zwischen Objektarten zu differenzieren, da schon bisher das Handelssegment und das Bürosegment ganz andere Entwicklungen zeigten.

Während hierbei vor allem wirtschaftliche Gründe den Ausschlag gaben, spielt im Wohnsegment die Regulierung eine besondere Rolle: Am 30. Januar verabschiedete der Berliner Senat das Gesetz zur Mietbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin – der so genannte Mietendeckel. Ob dies zu zusätzlichen oder qualitativ besseren Wohnungen führen wird, ist mehr als fraglich.

Monthlitor Januar 2020

Wie blickt die Immobilienwirtschaft in das neue Jahr? Gemäß aktuellem IW-Immobilien-Index des IW Köln überwiegt in der Branche derzeit leicht die Skepsis. Allerdings wird der Ausgangspunkt, die aktuelle Branchenlage, deutlich positiv eingeschätzt – dann wäre Stabilisierung auf hohem Niveau die Erwartung. Nach Sektoren zweigen sich Handel und Wohnen eher pessimistisch, während die Projektentwickler sogar im Saldo leicht positive Erwartungen haben. Für das Wohnsegment bedeutet das einen großen Stimmungsumschwung gegenüber dem Jahresanfang 2019.

Beim jüngsten Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW befindet sich neben der Erwartung auch die Lageeinschätzung bezüglich Finanzierungen im negativen Bereich. Auch hier zeigt das Segment Handel die schlechtesten Werte, gefolgt wird es vom (im IW-Immobilien-Index nicht vertretenen) Segment Hotel. Als Refinanzierungsinstrument werden die Aktienmärkte eher negativ eingeschätzt, während klassische Bankinstrumente wie Einlagen und Pfandbriefe eher positiv gesehen werden.

Die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise ist ein natürlicher Indikator dafür, dass die Branchenlage als positiv eingeschätzt wird. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken hatte per Q3 Jahresraten um die 5% gemeldet. Der monatliche Hauspreis-Index EPX von Europace sieht von November 2018 bis November 2019 den Anstieg bei Hauspreisen sogar bei 9,9%:

Quelle: Europace (https://report.europace.de/epx-hedonic/, abgerufen am 2.1.2020)

Den Ansatz zu einer Plateaubildung gab es demnach quasi um jeden Jahreswechsel der letzten Zeit, im weiteren Jahresverlauf ging es dann weiter aufwärts. Die zunehmende Skepsis in der Wohnungswirtschaft treiben insbesondere Regulierungsthemen wie die Mietpreisbremse. Für den Eigennutzerbereich ist dies direkt weniger relevant, indirekt kann es jedoch – eher längerfristige – Effekte geben, wenn etwa Vermieter ihre Wohnungen lieber verkaufen als weiter vermieten.

Monthlitor Dezember 2019

Die Mieten und Immobilienwerte sind im 3. Quartal 2019 weiter gestiegen: Der Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) verzeichnete folgende Veränderungen auf Jahressicht, d.h. gegenüber dem 3. Quartal 2019:

  • Wohnen, selbst genutzt: +6,0% (Werte)
  • Mehrfamilienhäuser: +5,6% (Werte) bzw. +4,4% (Mieten)
  • Büro/Verwaltung: +8,8% (Werte) bzw. +6,8% (Mieten)
  • Einzelhandel: +0,1% (Werte) bzw. +0,3% (Mieten)

Die Wertentwicklung berücksichtigt – als so genannter hedonischer Index – dabei keine Objektabnutzung, die Mieten beziehen sich auf Neuverträge. Für konkrete, bestehende Objekte bzw. Vertragsverhältnisse dürften die Steigerungsraten im Schnitt somit geringer sein.

Die prozentualen Veränderungen deuten auf eine insgesamt immer noch vorhandene Dynamik am Immobilienmarkt hin. Dieses Bild wird von der aktuellen Ausgabe des Indikatorsystems der Deutschen Bundesbank bestätigt, sowohl für Wohnen als auch für Gewerbe. Während sich die Nettoanfangsrenditen bzw. Liegenschaftszinssätze nun zu stabilisieren scheinen, setzt die Bautätigkeit und Kreditvergabe ihre Expansion weiter fort. Diese legen merklich erst seit drei bis fünf Jahren zu, also zeitverzögert gegenüber der Rally bei Mieten und Preisen.

Mehr Kreditgeschäft muss jedoch nicht mit einer guten Stimmung bei den Finanzierern einher gehen: Das aktuelle BF.direkt-Quartalsbarometer Q4/2019 fiel auf einen neuen Tiefstand. Im Kommentarteil des Berichtes werden als Begründung sinkende Margen und negative Konjunkturaussichten angeführt. Einher ging dies mit vermehrt restriktiveren Finanzierungsbedingungen der befragten Kreditgeber. Die ebenfalls abgefragten Margen und LTVs für Bestandsfinanzierungen stiegen auf Quartalssicht jedoch, für Projektentwicklungen sanken beide Kenngrößen hingegen.

Monthlitor November 2019

Die zentralen Konjunkturindikatoren zeigten sich im letzten Monat stabil, wenn auch gesamtwirtschaftlich immer noch im unterdurchschnittlichen Bereich. Die Stimmung im Immobiliensektor beeinträchtigt dies bislang nicht: Die Expo Real Anfang Oktober verzeichnete ein Plus an Besuchern und Ausstellern. Damit einher ging die Erweiterung von sechs auf sieben Messehallen, wobei auf der zusätzlichen Fläche (Halle A3) die Digitalisierung bzw. allgemein neue Geschäftsansätze im Mittelpunkt standen.

Derweil zeichnen sich bei den Rahmenbedingungen mittelfristig eher dämpfende Impulse ab. Der Berliner Senat schlug Ende Oktober ein „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ vor. Dies läuft auf einen Mietendeckel in Höhe des (inflationierten) Berliner Mietspiegels von 2013 hinaus, bei geringerer Ist-Miete ist Letztere maßgeblich. Die Umlage von Modernisierungskosten soll grundsätzlich auf 1€/qm begrenzt werden; die bundesweit gültige Grenze des BGB § 559 Abs 3a liegt deutlich darüber.

Ebenfalls Ende Oktober hat der Deutsche Bundestag die Reform der Grundsteuer beschlossen. Das bisherige Modell auf Basis der Einheitswertes war vom Bundesverfassungsgericht verworfen worden. Nach dem nun verabschiedeten neuen Modell soll ab 2025 jedes Grundstück orientiert am Bodenwert gemäß Gutachterausschuss und – wenn bebaut – orientiert am Mietertrag besteuert werden; hierfür kann auch ein typischer Mietsatz herangezogen werden. Allerdings erlaubt eine Öffnungsklausel den Ländern, ein von der Bundesregelung abweichendes Verfahren zu wählen. Weiterhin sind kommunale Hebesätze vorgesehen. Bei entsprechender Setzung können diese natürlich immer dazu führen, dass die Umstellung aufkommensneutral ist. Ob die Hebesätze jedoch tatsächlich – und wenn: zeitgleich – entsprechend angepasst werden, bleibt abzuwarten.

Die angedachte Reform der Grunderwerbsteuer ist aktuell hingegen zurückgestellt worden. Mit einem konsensfähigen Ansatz wird nun für das 1. Halbjahr 2020 gerechnet.

Monthlitor Oktober 2019

Kurzfristig aufwärts nach längerer Abwärtsfahrt: So präsentierten sich die wirtschaftlichen Stimmungsindikatoren ifo Geschäftsklima und ZEW-Konjunkturerwartungen im September 2019. In beiden Fällen liegt die Erwartung unterhalb der Lageeinschätzung.

Bezogen auf die Stimmung am Immobilienmarkt sieht es ähnlich aus. Aktuell drehte der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW hinsichtlich der Finanzierungssituation sogar in den knapp positiven Bereich. Die Finanzierungserwartung verschlechterte sich hingegen. Besonderer Pessimismus herrscht bezüglich des stationären Einzelhandels sowohl bei derzeitiger als auch zukünftiger Lage.

Am 2. Oktober vollzog sich eine Umstellung bei den Referenzzinsen: An die Stelle des EONIA trat der €STR. Formal besteht der EONIA weiter, ergibt sich allerdings durch einen Aufschlag von 8,5 Basispunkten aus dem €STR. Diese Regelung ist – nach derzeitigem Stand – auf zwei Jahre begrenzt und soll den Übergang erleichtern, indem bei entsprechend kürzer laufenden Bestandsgeschäften keine Anpassung erforderlich wird. Für länger laufende Altgeschäfte, die eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten haben können, sind hingegen Anpassungen seitens der Geschäftspartner erforderlich.

Monthlitor September 2019

Die aktuellen Tendenzen von Gesamt- und Immobilienwirtschaft passen nicht ganz zusammen. Während insgesamt eine Konjunkturabkühlung erwartet wird, eilen die Immobilienpreise von Hoch zu Hoch.

Bezogen auf die Konjunktur sieht das ZEW die Rezessionsgefahr zunehmen. Die Konjunkturerwartungen sind verglichen mit den letzten Jahren in allen großen Wirtschaftsräumen auf einem Tiefstand. Auch die ifo-Indices befinden sich quasi im freien Fall.

Bei den Immobilienakteuren ergibt sich ein etwas anderes Bild: Das BF.direkt Barometer bessert sich leicht gegenüber dem Vorquartal dank stabiler Margen und verminderter Liquiditätskosten der Banken. Der Recox-Index der Deutschen Hypo weist eine relativ stabile Seitwärtsentwicklung auf. In beiden Quartalsberichten werden allerdings die Mietpreisbremse und die Enteignungsdiskussion als potenziell problematisch genannt.

Aus allgemeinwirtschaftlicher Sicht fehlt die Fantasie, dass eine weitere Zinssenkung noch eine merklich stimulierende Wirkung haben könnte. Für die Immobilienmärkte bedeutet die fehlende Perspektive von Zinserhöhungen hingegen, so der generelle Tenor, dass Immobilien auch auf Sicht ein attraktives Investment bleiben. Dies setzt jedoch stabile Mieteinnahmen voraus – was bei einer Konjunkturabkühlung problematisch werden kann.

Faktisch setzten die Mieten und Kapitalwerte ihren Höhenflug entsprechend fort, wenn auch teilweise mit geringerer Dynamik. Gemäß der vdp-Immobilienindices Q2/2019 scheinen sich die aktuellen Diskussionen insoweit niederzuschlagen, als dass Mietobjekte weniger starke Preisanstiege sahen als Selbstnutzerobjekte. Auch waren die Zuwächse in den TOP7 geringer als deutschlandweit.

Die neuen vdp-Daten finden sich auch im aktuellen Indikatorensystem der Deutschen Bundesbank zu Wohnen und Gewerbe.

Monthlitor August 2019

Der VICTOR Prime Office Index von JLL stieg in Q2/2019 leicht weiter an. Treiber war dabei der Marktmiete. Auf Jahressicht beträgt die Wertänderungsrendite für die TOP 7-Büros +6,4%, hinzu kommen 3,2% Cash Flow-Rendite, was einen Total Return von 9,6% ergibt. Wegen des knappen Flächenangebots aufgrund überwiegend vorvermieteter Fertigstellungen erwartet JLL vorerst keinen Mietpreisrückgang.

Bildquelle: empirica

Der empirica-Blasenindex Q2/2019 zeigt ebenfalls eine ansteigende Tendenz: Der Gesamtindex nimmt seit einem Tiefpunkt 2012 stetig zu. Das Rückschlagpotenzial wird deutschlandweit auf -19% geschätzt, in den TOP 7 auf -37%. empirica sieht mögliche als Auslöser insbesondere „steigende Fertigstellungen, verstärktes Abwenden der Schwarmwanderungen weg von den Top 7-Städten oder Markteingriffe (Mietendeckel, Verschärfung Mietpreisbremse)“.

Bei historischen Datenvergleichen ist zu beachten, dass empirica das Basisjahr (Index = 0%) von 2004 auf 2005 geändert hat. Das Monthlibor-Tableau gibt mit 0,13 (=13%) noch den Wert auf Basis der alten Indexierung wieder, der entsprechende Wert in der Grafik aus dem Berichtsmaterial auf neuer Basis beträgt 0,23 (=23%).

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