Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Kategorie: Monthlitor (Seite 1 von 4)

Monthlitor Oktober 2019

Kurzfristig aufwärts nach längerer Abwärtsfahrt: So präsentierten sich die wirtschaftlichen Stimmungsindikatoren ifo Geschäftsklima und ZEW-Konjunkturerwartungen im September 2019. In beiden Fällen liegt die Erwartung unterhalb der Lageeinschätzung.

Bezogen auf die Stimmung am Immobilienmarkt sieht es ähnlich aus. Aktuell drehte der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW hinsichtlich der Finanzierungssituation sogar in den knapp positiven Bereich. Die Finanzierungserwartung verschlechterte sich hingegen. Besonderer Pessimismus herrscht bezüglich des stationären Einzelhandels sowohl bei derzeitiger als auch zukünftiger Lage.

Am 2. Oktober vollzog sich eine Umstellung bei den Referenzzinsen: An die Stelle des EONIA trat der €STR. Formal besteht der EONIA weiter, ergibt sich allerdings durch einen Aufschlag von 8,5 Basispunkten aus dem €STR. Diese Regelung ist – nach derzeitigem Stand – auf zwei Jahre begrenzt und soll den Übergang erleichtern, indem bei entsprechend kürzer laufenden Bestandsgeschäften keine Anpassung erforderlich wird. Für länger laufende Altgeschäfte, die eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten haben können, sind hingegen Anpassungen seitens der Geschäftspartner erforderlich.

Monthlitor September 2019

Die aktuellen Tendenzen von Gesamt- und Immobilienwirtschaft passen nicht ganz zusammen. Während insgesamt eine Konjunkturabkühlung erwartet wird, eilen die Immobilienpreise von Hoch zu Hoch.

Bezogen auf die Konjunktur sieht das ZEW die Rezessionsgefahr zunehmen. Die Konjunkturerwartungen sind verglichen mit den letzten Jahren in allen großen Wirtschaftsräumen auf einem Tiefstand. Auch die ifo-Indices befinden sich quasi im freien Fall.

Bei den Immobilienakteuren ergibt sich ein etwas anderes Bild: Das BF.direkt Barometer bessert sich leicht gegenüber dem Vorquartal dank stabiler Margen und verminderter Liquiditätskosten der Banken. Der Recox-Index der Deutschen Hypo weist eine relativ stabile Seitwärtsentwicklung auf. In beiden Quartalsberichten werden allerdings die Mietpreisbremse und die Enteignungsdiskussion als potenziell problematisch genannt.

Aus allgemeinwirtschaftlicher Sicht fehlt die Fantasie, dass eine weitere Zinssenkung noch eine merklich stimulierende Wirkung haben könnte. Für die Immobilienmärkte bedeutet die fehlende Perspektive von Zinserhöhungen hingegen, so der generelle Tenor, dass Immobilien auch auf Sicht ein attraktives Investment bleiben. Dies setzt jedoch stabile Mieteinnahmen voraus – was bei einer Konjunkturabkühlung problematisch werden kann.

Faktisch setzten die Mieten und Kapitalwerte ihren Höhenflug entsprechend fort, wenn auch teilweise mit geringerer Dynamik. Gemäß der vdp-Immobilienindices Q2/2019 scheinen sich die aktuellen Diskussionen insoweit niederzuschlagen, als dass Mietobjekte weniger starke Preisanstiege sahen als Selbstnutzerobjekte. Auch waren die Zuwächse in den TOP7 geringer als deutschlandweit.

Die neuen vdp-Daten finden sich auch im aktuellen Indikatorensystem der Deutschen Bundesbank zu Wohnen und Gewerbe.

Monthlitor August 2019

Der VICTOR Prime Office Index von JLL stieg in Q2/2019 leicht weiter an. Treiber war dabei der Marktmiete. Auf Jahressicht beträgt die Wertänderungsrendite für die TOP 7-Büros +6,4%, hinzu kommen 3,2% Cash Flow-Rendite, was einen Total Return von 9,6% ergibt. Wegen des knappen Flächenangebots aufgrund überwiegend vorvermieteter Fertigstellungen erwartet JLL vorerst keinen Mietpreisrückgang.

Bildquelle: empirica

Der empirica-Blasenindex Q2/2019 zeigt ebenfalls eine ansteigende Tendenz: Der Gesamtindex nimmt seit einem Tiefpunkt 2012 stetig zu. Das Rückschlagpotenzial wird deutschlandweit auf -19% geschätzt, in den TOP 7 auf -37%. empirica sieht mögliche als Auslöser insbesondere „steigende Fertigstellungen, verstärktes Abwenden der Schwarmwanderungen weg von den Top 7-Städten oder Markteingriffe (Mietendeckel, Verschärfung Mietpreisbremse)“.

Bei historischen Datenvergleichen ist zu beachten, dass empirica das Basisjahr (Index = 0%) von 2004 auf 2005 geändert hat. Das Monthlibor-Tableau gibt mit 0,13 (=13%) noch den Wert auf Basis der alten Indexierung wieder, der entsprechende Wert in der Grafik aus dem Berichtsmaterial auf neuer Basis beträgt 0,23 (=23%).

Monthlitor Juli 2019

Um die Stimmung am Immobilienmarkt ist es im Sommer 2019 nicht gut bestellt: Der entsprechende Gesamtindikator des IW Köln fiel zum Q2/2019 auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung 2014.

Einen Beitrag dazu leistete das Segment Wohnen, welches im Saldo erstmals überwiegend pessimistische Zukunftserwartungen zeigt. Als Grund werden im Bericht die aktuellen Regulierungsvorschläge – Mietendeckelung, Beschränkung der Modernisierungskostenumlage, Vergesellschaftlichung – angeführt, die besonders die Wohnungswirtschaft betreffen. Eine aufgrund dieser Erwartung reduzierte Investitionstätigkeit würde dann genau die Probleme verschärfen, welche mittels dieser Vorschläge „eigentlich“ gelöst werden sollen.

Ähnlich wie bei den Investitionen verhält es sich bei den Finanzierungen: Der DIFI sank im Q2/2019 wieder leicht und verharrt so unterhalb der Nulllinie. Während hier das Wohnsegment wie Büro, Logistik und Hotels insgesamt neutral eingestuft wird, ist es der Einzelhandel, der maßgeblich den Gesamtindex nach unten zieht.

Wohnungskredite treten im Bericht dafür an anderer Stelle hervor: Die Margen sind demnach im Jahresvergleich von ca. 90 Basispunkte auf ca. 130 Basispunkte gestiegen, obwohl der Loan-to-Value merklich von über 70% auf 66% gesunken ist. Bei den anderen Segmenten fielen die Änderungen hingegen deutlich geringer aus (Ausnahme: Hotels mit zu Wohnen gegenläufigen Tendenzen).

Monthlitor Juni 2019

Der vdp-Immobilienpreisindex Q1/2019 stiegt insgesamt auf Jahressicht um 7,0%. Für die einzelnen Objektarten ergibt sich hinsichtlich der Wertentwicklungen ein differenziertes Bild:

  • Selbstgenutztes Wohnen: +7,2%
  • Mehrfamilienhäuser: +7,0%, vor allem getrieben durch um 5,2% höhere Neuvertragsmieten auf Jahressicht
  • Büro/Verwaltung: +10,2%, ebenfalls von einem Mietanstieg getrieben, der sich hier +7,0% belief
  • Einzelhandel: -0,2%, bei einem Mietrückgang in gleicher Höhe

Bezogen auf den Total Return von Büroimmobilien in den TOP-5 kommt der VICTOR Prime Office Index Q1/2019 von JLL auf +9,6%, davon entfallen 3,2%punkte auf die Cashflow-Rendite und 6,4%punkte auf die Wertveränderungsrendite.  Spitzenreiter bei der Wertentwicklung sind Frankfurt mit +9,0% und Düsseldorf mit +8,8% auf Jahressicht. Diese Zahlen beziehen sich wie üblich auf das Immobilieninvestment vor Kredit-Leverage und Steuern.

Geht das so weiter? Der vdp betitelt seinen Quartalsbericht mit „Erste Anzeichen für eine Verlangsamung des Preisanstiegs“, JLL sieht ein stabiles Marktbild, es sind jedoch auch „einige Parallelen zur letzten Boomphase erkennbar“. Die Deutsche Hypo konstatiert im REECOX Q1/2019 eine relativ gute Immobilienkonjunktur trotz der allgemeinen konjunkturellen Schwäche im letzten Quartal.

Eine stabile Wertentwicklung hält das Quartalsbarometer Q2/2019 von BF.direkt wegen des fortwährenden Anlagedrucks für das wahrscheinlichste Szenario, allerdings würden die trotzdem vorhandenen Preisrisiken (und das Ausweichen der Investoren auf volatilere Objektklassen) nicht ausreichend in Risikomargen abgebildet.

Monthlitor April 2019

Der Immobilienindex des IW Köln sank im 1. Quartal 2019 auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung 2014. Treiber ist seit einem Jahr dabei die rückläufige Einschätzung der Geschäftslage, während die Geschäftserwartung gedämpft bleibt. Einen deutlichen Rückgang sowohl der Lage- aus auch der Perspektiveneinschätzung gab es im Segment Wohnen; zurückgeführt wird dies vom IW Köln insbesondere auf die verschärfte Mietpreisbremse und die Änderungen bei der Modernisierungsumlage.

Bezogen auf die Immobilienfinanzierung liegt der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) für Q1/2019 weiter im negativen Bereich. Dabei hat sich die Einschätzung der Situationskomponente leicht verschlechtert, während die Erwartungskomponente etwas besser geworden ist. Neu in den Index wurde die Frage nach der Situation für das Hotelsegment aufgenommen: Diese bewegt sich auf dem Niveau der anderen Segmente Büro, Wohnen und Logistik, während nach wie vor das Handelssegment deutlich schlechter eingeschätzt wird.

Monthlitor März 2019

Die aktuellen Daten vom Immobilienmarkt lassen insgesamt eine Abkühlung wahrscheinlich erscheinen:

Beim pbbIX handelt es sich um einen von der Deutschen Pfandbriefbank neu geschaffenen Index, der die Situation auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt abbildet. Er basiert auf diversen makroökonomischen Zeitreihen sowie Daten zum Büroflächen- und Büroinvestmentmarkt in den deutschen TOP 7 (als Gesamtindex sowie für die sieben Teilmärkte separat). Die Daten sind quartalsweise bis Q1/2000 zurück gerechnet worden.

Ein Wert über Null signalisiert seine Marktverfassung über dem langfristigen Durchschnitt. In diesem Bereich bewegt sich der pbbIX seit Anfang 2010. Vom letzten Höchststand Ende 2016 hat sich der Index seitdem langsam entfernt. Das würde ein gewisses Vorauslaufen dieses Indikators bedeuten – wenn sich denn die eingangs angeführten Entwicklungen fortsetzen.

Monthlitor Februar 2019

Der Aufwärtstrend von Mieten und Preisen war 2018 weiter deutlich, allerdings mit Einschränkungen bei Handelsimmobilien. Bei Wohnungen pendelt der jährliche Anstieg der Neuvertragsmieten seit längeren um die 4%-Marke:

Diese Steigerungsrate bezieht sich allerdings auf Neuverträge; die gezahlten Wohnungsmieten (HVPI des Statistischen Bundesamtes) stiegen hingegen in der letzten Zeit nur zwischen 1,2% (2015, 2016) und 1,7% (2017, 2018). Dabei leben knapp ein Viertel aller Einwohner Deutschlands in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse gilt, welche die Neuvertragsmieten relativ zur ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Die letztgenannte Zahl und viele weitere Informationen sind dem aktuellen Endbericht des DIW zur Evaluierung der Mietpreisbremse zu entnehmen, der Ende Januar veröffentlicht wurde. Darin wird der gesetzlichen Regelung bescheinigt, dass tatsächlich die angestrebte Verlangsamung des Mietpreisanstiegs erreicht wurde. In den von der Mietpreisbremse ausgenommenen Segmenten, insbesondere Neubau und Sanierung, wird hingegen ein beschleunigtes Mietwachstum festgestellt. Dies wird von den Berichtsautoren als Investitionsanreiz interpretiert; ihre markanteste Empfehlung ist entsprechend, diese Ausnahmen auch zukünftig beizubehalten.

Monthlitor Januar 2019

Die Immobilienmärkte stürmten 2018 von (Preis- und Umsatz-) Rekord zu Rekord. Gemäß aktuellem Kurzbericht des IW Köln schätzen alle befragten Marktteilnehmer die derzeitige Lage als entweder gut oder „nur“ saisonüblich/befriedigend ein; eine schlechte Einschätzung wurde nicht verzeichnet. Besonders zufrieden mit ihrer aktuellen Situation sind demnach Wohnungsunternehmen, auch wenn mit Jahresbeginn die strengeren Regeln für die Mietpreisbremse gelten. Etwa drei Viertel gehen von einer Verbesserung 2019 aus, nur etwa jeder zwölfte Befragte rechnet mit einer Verschlechterung. Hervorgehoben wird die besonders verbesserte Erwartung bei Projektentwicklern und für Handelsimmobilien.

Ein anderes Bild zeichnet der neue DIFI-Report von Jones Lang LaSalle und ZEW aus Sicht der Immobilienfinanzierung: Sowohl Lage als auch Erwartung befinden sich im negativen Bereich. Hier erwartet bezüglich Handelsimmobilien keiner der Befragten in den nächsten sechs Monaten verbesserte Finanzierungsbedingungen. Als aktuell und zukünftig problematisch werden vor allem Schuldverschreibungen und Immobilienaktien gesehen, während von konstanten Spreads bei gedeckten und ungedeckten Bankschuldverschreibungen ausgegangen wird. Dies spricht für eine sich stärkende Position der klassischen Bankenfinanzierung gegenüber alternativen Finanzierungsformen.

Es scheint somit derzeit eine gewisse Diskrepanz zwischen der operativen und der finanziellen Sichtweise auf Immobilien zu bestehen: Während operativ zum Beispiel die Wohnleerstände gemäß CBRE und empirica stetig sinken und die Mieten (etwa gemäß vdp-Immobilienindex) steigen, müssen sich Investoren und Finanzierer auf längere Sicht fragen, wie lange dies noch anhält, und wie ihre Position bei einer Eintrübung ist. Insofern muss der Pessimismus auf der Finanzierungsseite keine Vorahnung von konkreten Risiken signalisieren. Angesichts des allgemeinen Finanzmarktumfeldes – die Stimmung an den Aktienmärkten, die mittelfristige Aussicht auf Zinserhöhungen – könnte es auch bedeuten, dass eine weiterer Preisanstieg von vielen Finanzakteuren nicht mehr mitgetragen wird. Vielleicht beginnt nun tatsächlich ein „Soft Landing“ des Immobilieninvestmentmarktes, bei dem die Preise nicht mehr so stark steigen wie die Mieten.

Monthlitor November 2018

Der November brachte dämpfende Signale für den deutschen Immobilienmarkt: Der Deutsche Hypo REECOX stagnierte im Q3/2018, während das BF.direkt Quartalsbarometer weiter im negativen Bereich blieb. Auch aus dem Bankenlager wird nun angedeutet, dass aus zyklischen Überlegungen das Risiko bei der Kreditvergabe mehr im Fokus steht.

Nach Objektarten ergibt sich gemäß den aktuellen Q3/2018-Daten des vdp-Immobilienpreisindex‚ ein divergierendes Bild: Wohnimmobilien legten im Vergleich zu Q3/2017 um weitere 7,4% zu, dabei selbst genutzte Wohnungen mit +8,1% stärker als vermietete Mehrfamilienhäuser mit +6,8%. Büroimmobilienpreise stiegen durchschnittlich sogar um +9,6%, während Handelsimmobilien auf ein Plus von 1,5% kamen.

Der Wertanstieg bei Handelsobjekten entsteht dabei aus leicht steigenden Liegenschaftszinssätzen; die Neuvertragsmieten gingen auf Jahressicht hingegen zurück. In den letzten Jahren lagen die Jahresraten bereits typischerweise unter einem Prozent:

Zwar war auch die (europäische) Inflationsrate jahrelang unter dem offiziellen Zielniveau der EZB von unter, aber nahe bei 2%. Über die letzten zehn Jahre wäre jedoch alleine auf Basis der impliziten Wirkung auf den nominalen Umsatz ein höherer Anstieg zu erwarten gewesen, zumal Büromieten typischerweise um 3% bis 4% p.a. zulegten.

Sehr aufschlussreich waren aktuelle Berichte der Immobilien-Zeitung: Die Expansionsbestrebungen der Handelsunternehmen sind eher zurückgegangen, und statt Modeketten und Elektronikmärkten werden Lebensmittelhändler vermehrt zu Ankermietern. Der Strukturwandel insbesondere vor dem Hintergrund des Online-Handels scheint im vollen Gange. Allerdings ist auch ein gewisser statistischer Effekt nicht auszuschließen: Die Umsatzmiete gewinnt an Bedeutung, und möglicherweise beziehen sich veröffentlichte Mieten nur auf die (vorab bekannte) Sockelmiete.

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