Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Kategorie: Monthlitor (Seite 1 von 4)

Monthlitor Dezember 2019

Die Mieten und Immobilienwerte sind im 3. Quartal 2019 weiter gestiegen: Der Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) verzeichnete folgende Veränderungen auf Jahressicht, d.h. gegenüber dem 3. Quartal 2019:

  • Wohnen, selbst genutzt: +6,0% (Werte)
  • Mehrfamilienhäuser: +5,6% (Werte) bzw. +4,4% (Mieten)
  • Büro/Verwaltung: +8,8% (Werte) bzw. +6,8% (Mieten)
  • Einzelhandel: +0,1% (Werte) bzw. +0,3% (Mieten)

Die Wertentwicklung berücksichtigt – als so genannter hedonischer Index – dabei keine Objektabnutzung, die Mieten beziehen sich auf Neuverträge. Für konkrete, bestehende Objekte bzw. Vertragsverhältnisse dürften die Steigerungsraten im Schnitt somit geringer sein.

Die prozentualen Veränderungen deuten auf eine insgesamt immer noch vorhandene Dynamik am Immobilienmarkt hin. Dieses Bild wird von der aktuellen Ausgabe des Indikatorsystems der Deutschen Bundesbank bestätigt, sowohl für Wohnen als auch für Gewerbe. Während sich die Nettoanfangsrenditen bzw. Liegenschaftszinssätze nun zu stabilisieren scheinen, setzt die Bautätigkeit und Kreditvergabe ihre Expansion weiter fort. Diese legen merklich erst seit drei bis fünf Jahren zu, also zeitverzögert gegenüber der Rally bei Mieten und Preisen.

Mehr Kreditgeschäft muss jedoch nicht mit einer guten Stimmung bei den Finanzierern einher gehen: Das aktuelle BF.direkt-Quartalsbarometer Q4/2019 fiel auf einen neuen Tiefstand. Im Kommentarteil des Berichtes werden als Begründung sinkende Margen und negative Konjunkturaussichten angeführt. Einher ging dies mit vermehrt restriktiveren Finanzierungsbedingungen der befragten Kreditgeber. Die ebenfalls abgefragten Margen und LTVs für Bestandsfinanzierungen stiegen auf Quartalssicht jedoch, für Projektentwicklungen sanken beide Kenngrößen hingegen.

Monthlitor November 2019

Die zentralen Konjunkturindikatoren zeigten sich im letzten Monat stabil, wenn auch gesamtwirtschaftlich immer noch im unterdurchschnittlichen Bereich. Die Stimmung im Immobiliensektor beeinträchtigt dies bislang nicht: Die Expo Real Anfang Oktober verzeichnete ein Plus an Besuchern und Ausstellern. Damit einher ging die Erweiterung von sechs auf sieben Messehallen, wobei auf der zusätzlichen Fläche (Halle A3) die Digitalisierung bzw. allgemein neue Geschäftsansätze im Mittelpunkt standen.

Derweil zeichnen sich bei den Rahmenbedingungen mittelfristig eher dämpfende Impulse ab. Der Berliner Senat schlug Ende Oktober ein „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ vor. Dies läuft auf einen Mietendeckel in Höhe des (inflationierten) Berliner Mietspiegels von 2013 hinaus, bei geringerer Ist-Miete ist Letztere maßgeblich. Die Umlage von Modernisierungskosten soll grundsätzlich auf 1€/qm begrenzt werden; die bundesweit gültige Grenze des BGB § 559 Abs 3a liegt deutlich darüber.

Ebenfalls Ende Oktober hat der Deutsche Bundestag die Reform der Grundsteuer beschlossen. Das bisherige Modell auf Basis der Einheitswertes war vom Bundesverfassungsgericht verworfen worden. Nach dem nun verabschiedeten neuen Modell soll ab 2025 jedes Grundstück orientiert am Bodenwert gemäß Gutachterausschuss und – wenn bebaut – orientiert am Mietertrag besteuert werden; hierfür kann auch ein typischer Mietsatz herangezogen werden. Allerdings erlaubt eine Öffnungsklausel den Ländern, ein von der Bundesregelung abweichendes Verfahren zu wählen. Weiterhin sind kommunale Hebesätze vorgesehen. Bei entsprechender Setzung können diese natürlich immer dazu führen, dass die Umstellung aufkommensneutral ist. Ob die Hebesätze jedoch tatsächlich – und wenn: zeitgleich – entsprechend angepasst werden, bleibt abzuwarten.

Die angedachte Reform der Grunderwerbsteuer ist aktuell hingegen zurückgestellt worden. Mit einem konsensfähigen Ansatz wird nun für das 1. Halbjahr 2020 gerechnet.

Monthlitor Oktober 2019

Kurzfristig aufwärts nach längerer Abwärtsfahrt: So präsentierten sich die wirtschaftlichen Stimmungsindikatoren ifo Geschäftsklima und ZEW-Konjunkturerwartungen im September 2019. In beiden Fällen liegt die Erwartung unterhalb der Lageeinschätzung.

Bezogen auf die Stimmung am Immobilienmarkt sieht es ähnlich aus. Aktuell drehte der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW hinsichtlich der Finanzierungssituation sogar in den knapp positiven Bereich. Die Finanzierungserwartung verschlechterte sich hingegen. Besonderer Pessimismus herrscht bezüglich des stationären Einzelhandels sowohl bei derzeitiger als auch zukünftiger Lage.

Am 2. Oktober vollzog sich eine Umstellung bei den Referenzzinsen: An die Stelle des EONIA trat der €STR. Formal besteht der EONIA weiter, ergibt sich allerdings durch einen Aufschlag von 8,5 Basispunkten aus dem €STR. Diese Regelung ist – nach derzeitigem Stand – auf zwei Jahre begrenzt und soll den Übergang erleichtern, indem bei entsprechend kürzer laufenden Bestandsgeschäften keine Anpassung erforderlich wird. Für länger laufende Altgeschäfte, die eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten haben können, sind hingegen Anpassungen seitens der Geschäftspartner erforderlich.

Monthlitor September 2019

Die aktuellen Tendenzen von Gesamt- und Immobilienwirtschaft passen nicht ganz zusammen. Während insgesamt eine Konjunkturabkühlung erwartet wird, eilen die Immobilienpreise von Hoch zu Hoch.

Bezogen auf die Konjunktur sieht das ZEW die Rezessionsgefahr zunehmen. Die Konjunkturerwartungen sind verglichen mit den letzten Jahren in allen großen Wirtschaftsräumen auf einem Tiefstand. Auch die ifo-Indices befinden sich quasi im freien Fall.

Bei den Immobilienakteuren ergibt sich ein etwas anderes Bild: Das BF.direkt Barometer bessert sich leicht gegenüber dem Vorquartal dank stabiler Margen und verminderter Liquiditätskosten der Banken. Der Recox-Index der Deutschen Hypo weist eine relativ stabile Seitwärtsentwicklung auf. In beiden Quartalsberichten werden allerdings die Mietpreisbremse und die Enteignungsdiskussion als potenziell problematisch genannt.

Aus allgemeinwirtschaftlicher Sicht fehlt die Fantasie, dass eine weitere Zinssenkung noch eine merklich stimulierende Wirkung haben könnte. Für die Immobilienmärkte bedeutet die fehlende Perspektive von Zinserhöhungen hingegen, so der generelle Tenor, dass Immobilien auch auf Sicht ein attraktives Investment bleiben. Dies setzt jedoch stabile Mieteinnahmen voraus – was bei einer Konjunkturabkühlung problematisch werden kann.

Faktisch setzten die Mieten und Kapitalwerte ihren Höhenflug entsprechend fort, wenn auch teilweise mit geringerer Dynamik. Gemäß der vdp-Immobilienindices Q2/2019 scheinen sich die aktuellen Diskussionen insoweit niederzuschlagen, als dass Mietobjekte weniger starke Preisanstiege sahen als Selbstnutzerobjekte. Auch waren die Zuwächse in den TOP7 geringer als deutschlandweit.

Die neuen vdp-Daten finden sich auch im aktuellen Indikatorensystem der Deutschen Bundesbank zu Wohnen und Gewerbe.

Monthlitor August 2019

Der VICTOR Prime Office Index von JLL stieg in Q2/2019 leicht weiter an. Treiber war dabei der Marktmiete. Auf Jahressicht beträgt die Wertänderungsrendite für die TOP 7-Büros +6,4%, hinzu kommen 3,2% Cash Flow-Rendite, was einen Total Return von 9,6% ergibt. Wegen des knappen Flächenangebots aufgrund überwiegend vorvermieteter Fertigstellungen erwartet JLL vorerst keinen Mietpreisrückgang.

Bildquelle: empirica

Der empirica-Blasenindex Q2/2019 zeigt ebenfalls eine ansteigende Tendenz: Der Gesamtindex nimmt seit einem Tiefpunkt 2012 stetig zu. Das Rückschlagpotenzial wird deutschlandweit auf -19% geschätzt, in den TOP 7 auf -37%. empirica sieht mögliche als Auslöser insbesondere „steigende Fertigstellungen, verstärktes Abwenden der Schwarmwanderungen weg von den Top 7-Städten oder Markteingriffe (Mietendeckel, Verschärfung Mietpreisbremse)“.

Bei historischen Datenvergleichen ist zu beachten, dass empirica das Basisjahr (Index = 0%) von 2004 auf 2005 geändert hat. Das Monthlibor-Tableau gibt mit 0,13 (=13%) noch den Wert auf Basis der alten Indexierung wieder, der entsprechende Wert in der Grafik aus dem Berichtsmaterial auf neuer Basis beträgt 0,23 (=23%).

Monthlitor Juli 2019

Um die Stimmung am Immobilienmarkt ist es im Sommer 2019 nicht gut bestellt: Der entsprechende Gesamtindikator des IW Köln fiel zum Q2/2019 auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung 2014.

Einen Beitrag dazu leistete das Segment Wohnen, welches im Saldo erstmals überwiegend pessimistische Zukunftserwartungen zeigt. Als Grund werden im Bericht die aktuellen Regulierungsvorschläge – Mietendeckelung, Beschränkung der Modernisierungskostenumlage, Vergesellschaftlichung – angeführt, die besonders die Wohnungswirtschaft betreffen. Eine aufgrund dieser Erwartung reduzierte Investitionstätigkeit würde dann genau die Probleme verschärfen, welche mittels dieser Vorschläge „eigentlich“ gelöst werden sollen.

Ähnlich wie bei den Investitionen verhält es sich bei den Finanzierungen: Der DIFI sank im Q2/2019 wieder leicht und verharrt so unterhalb der Nulllinie. Während hier das Wohnsegment wie Büro, Logistik und Hotels insgesamt neutral eingestuft wird, ist es der Einzelhandel, der maßgeblich den Gesamtindex nach unten zieht.

Wohnungskredite treten im Bericht dafür an anderer Stelle hervor: Die Margen sind demnach im Jahresvergleich von ca. 90 Basispunkte auf ca. 130 Basispunkte gestiegen, obwohl der Loan-to-Value merklich von über 70% auf 66% gesunken ist. Bei den anderen Segmenten fielen die Änderungen hingegen deutlich geringer aus (Ausnahme: Hotels mit zu Wohnen gegenläufigen Tendenzen).

Monthlitor Juni 2019

Der vdp-Immobilienpreisindex Q1/2019 stiegt insgesamt auf Jahressicht um 7,0%. Für die einzelnen Objektarten ergibt sich hinsichtlich der Wertentwicklungen ein differenziertes Bild:

  • Selbstgenutztes Wohnen: +7,2%
  • Mehrfamilienhäuser: +7,0%, vor allem getrieben durch um 5,2% höhere Neuvertragsmieten auf Jahressicht
  • Büro/Verwaltung: +10,2%, ebenfalls von einem Mietanstieg getrieben, der sich hier +7,0% belief
  • Einzelhandel: -0,2%, bei einem Mietrückgang in gleicher Höhe

Bezogen auf den Total Return von Büroimmobilien in den TOP-5 kommt der VICTOR Prime Office Index Q1/2019 von JLL auf +9,6%, davon entfallen 3,2%punkte auf die Cashflow-Rendite und 6,4%punkte auf die Wertveränderungsrendite.  Spitzenreiter bei der Wertentwicklung sind Frankfurt mit +9,0% und Düsseldorf mit +8,8% auf Jahressicht. Diese Zahlen beziehen sich wie üblich auf das Immobilieninvestment vor Kredit-Leverage und Steuern.

Geht das so weiter? Der vdp betitelt seinen Quartalsbericht mit „Erste Anzeichen für eine Verlangsamung des Preisanstiegs“, JLL sieht ein stabiles Marktbild, es sind jedoch auch „einige Parallelen zur letzten Boomphase erkennbar“. Die Deutsche Hypo konstatiert im REECOX Q1/2019 eine relativ gute Immobilienkonjunktur trotz der allgemeinen konjunkturellen Schwäche im letzten Quartal.

Eine stabile Wertentwicklung hält das Quartalsbarometer Q2/2019 von BF.direkt wegen des fortwährenden Anlagedrucks für das wahrscheinlichste Szenario, allerdings würden die trotzdem vorhandenen Preisrisiken (und das Ausweichen der Investoren auf volatilere Objektklassen) nicht ausreichend in Risikomargen abgebildet.

Monthlitor Mai 2019

Am 18. März hat sich das Europäische Parlament in erster Lesung mit dem Regulierungspaket für Covered Bonds befasst. Vorausgegangen waren Konsultationen mit der EU-Kommission, gegenüber deren Entwurf vom März 2018 es kleinere Änderungen gab. Hierzu gehört insbesondere:

  •  Verbriefungspositionen sollen keine zulässigen Deckungswerte darstellen, zumal eine solche Nutzung faktisch abnimmt.
  • Klargestellt wurde, dass Maximalgrenzen für den Loan-to-Value (LTV) fortwährend und pro Darlehen gelten – nicht etwa nur zu Beginn oder für die Deckungsmasse insgesamt.
  • Eine Wertüberprüfung soll mindestens jährlich erfolgen.

Insgesamt hat es somit eher eine Verschärfung des Profil gegenüber dem Kommissionsvorschlag gegeben. Die entsprechend überarbeitete Eigenkapitalverordnung soll gleichzeitig mit einer neuen Richtlinie in Kraft treten. Die Veröffentlichung wird für den Herbst 2019 erwartet.

Monthlitor April 2019

Der Immobilienindex des IW Köln sank im 1. Quartal 2019 auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung 2014. Treiber ist seit einem Jahr dabei die rückläufige Einschätzung der Geschäftslage, während die Geschäftserwartung gedämpft bleibt. Einen deutlichen Rückgang sowohl der Lage- aus auch der Perspektiveneinschätzung gab es im Segment Wohnen; zurückgeführt wird dies vom IW Köln insbesondere auf die verschärfte Mietpreisbremse und die Änderungen bei der Modernisierungsumlage.

Bezogen auf die Immobilienfinanzierung liegt der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) für Q1/2019 weiter im negativen Bereich. Dabei hat sich die Einschätzung der Situationskomponente leicht verschlechtert, während die Erwartungskomponente etwas besser geworden ist. Neu in den Index wurde die Frage nach der Situation für das Hotelsegment aufgenommen: Diese bewegt sich auf dem Niveau der anderen Segmente Büro, Wohnen und Logistik, während nach wie vor das Handelssegment deutlich schlechter eingeschätzt wird.

Monthlitor März 2019

Die aktuellen Daten vom Immobilienmarkt lassen insgesamt eine Abkühlung wahrscheinlich erscheinen:

Beim pbbIX handelt es sich um einen von der Deutschen Pfandbriefbank neu geschaffenen Index, der die Situation auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt abbildet. Er basiert auf diversen makroökonomischen Zeitreihen sowie Daten zum Büroflächen- und Büroinvestmentmarkt in den deutschen TOP 7 (als Gesamtindex sowie für die sieben Teilmärkte separat). Die Daten sind quartalsweise bis Q1/2000 zurück gerechnet worden.

Ein Wert über Null signalisiert seine Marktverfassung über dem langfristigen Durchschnitt. In diesem Bereich bewegt sich der pbbIX seit Anfang 2010. Vom letzten Höchststand Ende 2016 hat sich der Index seitdem langsam entfernt. Das würde ein gewisses Vorauslaufen dieses Indikators bedeuten – wenn sich denn die eingangs angeführten Entwicklungen fortsetzen.

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