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Kategorie: Immobilienmarkt (Seite 2 von 3)

Monthlitor November 2017

Die Immobilienindices des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) für Q3/2017 zeigen weiterhin stark steigende Immobilienpreise in Deutschland. Beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal sind Büroimmobilien mit +9,5% und Mehrfamilienhäuser mit +9,2% die Spitzenreiter. Bei Mehrfamilienhäusern steigt sogar die Steigerungsrate, d.h. das Preiswachstum nimmt seit ca. zehn Jahren aus dem negativen Bereich kommend zu:

Gleichzeitig steigen zwar auch die Wohnungsmieten, ihre Wachstumsrate sinkt jedoch seit ein paar Jahren leicht:

In ihrem Finanzstabilitätsbericht 2017 stellt die Deutsche Bundesbank dar, dass die Wohnimmobilienpreise in den 127 größten deutschen Städten 2016 um 15% bis 30% über dem fundamental begründbaren Wert lagen. Im letztjährigen Finanzstabilitätsbericht wurde für 2015 ebenfalls eine Preisübertreibung gesehen, allerdings geringer bei 10% bis 20%. Risiken für die Finanzstabilität sind aus einem Preiseinbruch nicht auszuschließen. Da der Preisanstieg nicht mit einer deutlichen Kreditausweitung einher ging, dürfte ein Rückgang die Kreditgeber eher weniger treffen.

Die Bundesbank hat ihr bestehendes Indikatorsystem für den Wohnimmobilienmarkt im November um ein neues Indikatorsystem für den Gewerbeimmobilienmarkt ergänzt. Die Preise und Mieten von Büros, Lagerhallen und Co. stehen seltener im öffentlichen Fokus als jene von Wohnungen; ein systemisches Risiko besteht grundsätzlich auch hieraus. Der aktuelle Finanzstabilitätsbericht attestiert jedoch, dass von Gewerbeimmobilien aktuell keine besondere Gefahr für das Finanzsystem ausgeht.

Monthlitor September 2017

Für Q3/2017 meldeten JLL und ZEW in ihrem DIFI-Report einen leichten Indexrückgang; der Index für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bleibt damit im negativen Bereich, was vor allem an dem pessimistischen Ausblick liegt. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) sieht hingegen einen eine etwas gestiegene Stimmung auf der Investorenseite.

Eine Sonderfrage des IW beantworteten 90% der Teilnehmer dahingehend, dass die Wahrscheinlichkeit eines Crashs (Preisrückgang > 20%) bei Wohnimmobilien als eher gering oder sehr gering eingeschätzt wird. Bei Büroimmobilien sind es 82%, beim Einzelhandel immerhin noch 63%.

In eine ähnliche Richtung ging jüngst eine Umfrage der ImmobilienZeitung: Die angesprochenen Marktforscher sehen den Höhepunkt des aktuellen Immobilienzyklus‘ mehrheitlich erst im Jahre 2019 erreicht, teilweise noch später; dramatische Einbrüche werden auch hier nicht erwartet.

Monthlitor August 2017

17_09_01_monthlitor

Aktuelle Daten vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) und Jones Lang LaSalle (JLL) zur quartalsweisen Mietentwicklung lassen erkennen, dass die Büromieten seit Jahresanfang nicht mehr so stark gewachsen sind wie die 2016 der Fall war.

Der VICTOR von JLL, ein Indikator für die Spitzenmieten in den TOP 5-Standorten, veränderte sich gerade einmal um +0,2%. Im Vorjahresvergleich sind es hingegen noch fast +14%, fast komplett getragen vom starken Wachstum des zweiten Halbjahres 2016.

Gemäß vdp nahmen die Büromieten deutschlandweit um +0,3% von Q1/2017 auf Q2/2017 zu, gegenüber Q2/2016 lag der Anstieg bei +3%. Ganz anders die Kapitalwerte, denn diese wachsen weiter überproportional an (+ 1,8% auf Quartalssicht und +7,5% auf Jahressicht), was damit maßgeblich von den sinkenden Liegenschaftszinsen kommt.

Transaktionsvolumen (nominal) so hoch wie lange nicht mehr

Die großen Maklerhäuser verzeichneten im 1. Halbjahr 2017 Immobilien­­transaktionen über ca. 26 Mrd. €. Das ist mehr als in den ersten Jahreshälften 2014, 2015 und 2016. Zumindest nominal, d.h. vom absoluten Volumen in jeweiligen Euro her.

Die Immobilienpreise steigen jedoch ebenso: Stand der vdp-Preisindex für Gewerbeimmobilien im Q1/2014 noch bei 114,9, so lag er im Q1/2017 bei 130,3. Das ist ein Anstieg um immerhin 13% in drei Jahren.

Verknüpfen dieses Index‘ mit den Transaktionsdaten (aus den Pressemeldungen von Savills) auf Quartalsebene ergibt folgendes Bild:

 Mrd. € H1/14 H2/14 H1/15 H2/15 H1/16 H2/16 H1/17
aktuelle Euro 16,9 22,9 23,8 31,3 18,1 34,6 26,1
Q1/14-Euro 16,8 22,5 23,2 30,1 16,8 31,0 23,0

So gesehen liegt das Transaktions­volumen H1/17 „nur“ auf dem Niveau von H1/15. Gleichzeitig liegt es im Durchschnitt dieses Zeitraum, der nominal zwar 24,6 Mrd. € beträgt, in Q1/14-Euros gerechnet sind es hingegen 23,4 Mrd. €.

Obwohl das Investmentvolumen die letzten Jahre ansteigt, geht damit nicht unbedingt ein vermehrter Umschlag von Immobilien einher: Es sind vor allem mehr Euro, welche eine qualitativ relativ konstantes Menge bewegen. Das zunehmende Transaktions­volumen verdeckt somit teilweise, dass Immobilien ein knappes Gut sind.

10 Jahre Subprime-Krise, oder: High-Grade Structured Credit Strategies Enhanced Leverage Fund

Im Juni und Juli 2007 kam es zum Kollaps zweier Hedgefonds der Investmentbank Bear Stearns: Dieses Milliarden-Menetekel brachte die Subprime-Krise in die Schlagzeilen, und damit feiern wir in diesen Tagen zehnjähriges Jubiläum. Zwar kam es bereits vorher zu Ausfällen von Subprime-Krediten, die diese Investmentfonds in Bedrängnis brachten. Herrschte nach ersten Rettungsversuchen noch Zweckoptimismus, wurden beide Fonds wenige Wochen später aufgegeben.

Vom Grundprinzip waren die beiden Hedgefonds relativ einfach aufgesetzt: Investiert wurde in Tranchen einer Verbriefungsstruktur. Diese Tranchen hatten ein gutes Rating, da das Geld innerhalb der Verbriefung zwar in relativ schlechte Kredite investiert war, diese Tranchen jedoch vorrangig bedient werden sollten.

Bei hohen Ausfallraten – d.h. höheren als von der Ratingagentur selbst unter kritischen Umständen prognostiziert – bringt auch eine solcher Vorrangbedienung wenig. Dabei müssen die Ausfälle nicht unbedingt gleich schlagend werden, auch schon im Vorfeld kann eine kritische Einschätzung problematisch werden:

Dadurch, dass die Hedgefonds Kredite einsetzten, wirkte sich ein Preisverfall in den Investments gehebelt auf den Fondspreis aus. Effektiv zumindest, in welcher Höhe genau war eines des seinerzeitige Probleme. Denn mangels Marktpreisen sind in diesem Feld Bewertungsmodelle üblich, und für diese die richtigen Rechenparameter in einer unübersichtlichen Situation zu finden ist eine Herausforderung. Dies kann auch Folgendes erklären:

In April, the hedge fund posted an 18.97% decline, according to the June 7 letter obtained by BusinessWeek. But even more shocking than that big loss: only weeks earlier, the company had said it lost just 6.5% for April, according to a May 15 letter the firm sent fund investors. It’s not clear what happened in those intervening weeks to force Bear Stearns to significantly revise upward its estimated April losses.

Nachher ist man immer klüger, und es finden sich eingängige Erklärungen – oder zumindest eingängig erscheinende. Umgekehrt war vor der Krise die Story von mehr Sicherheit durch innovative Finanzstrukturen sehr überzeugend.

Was lernen wir aus der Subprime-Krise? Sehr pragmatisch zumindest scheint mir diese Empfehlung: Das Misstrauen gegenüber einem Angebot sollte proportional zu den positiven Worten in seiner Benennung sein. Der zweite Hedgefonds von Bear Stearns hieß tatsächlich „High-Grade Structured Credit Strategies Enhanced Leverage Fund“. Wer kann dazu schon Nein sagen? Struktur, Strategie, … – alles drin. Oder wie es John Bird und John Fortune (im eingebetteten Youtube-Video ab 5:18) überzeugend darlegen: „High is good – better than low“ und „I’d buy anything if it’s enhanced“.

vdp-Immobilienpreisindex Q1/2017: Büros vor Wohnungen

Um +8,4% stiegen die Kapitalwerte von Büroimmobilien per Q1/2017 im 12-Monatsvergleich, +6,0% waren es bei Mehrfamilienhäusern. Dies geht aus dem jetzt erschienenen vdp-Immobilienmarktindices hervor. Die Entwicklungen im Einzelnen:

Marktsegment WERT ggü. Q1/2016 Miete ggü. Q1/2016
Gesamt +6,0% ./.
Wohnen +5,7% ./.
Eigen­tums­­wohnungen +5,3% ./.
Ein-/Zwei­­familien­­häuser +5,3% ./.
Mehr­­familien­­häuser +6,0% +3,8%
Gewerbe +6,7% ./.
Büro +8,4% +3,4%
Einzel­handel +3,2% +0,8%

Die Dynamik bleibt damit auf einem unverändert hohem Niveau. Bei den Mieten handelt es sich um Neuvertragsmieten; das Statistische Bundesamt sieht den Anstieg der Wohn-Nettokaltmieten etwas darunter, per April 2017 etwa bei +1,7%.

Die Mieten entwickeln sich aktuell weniger stark als die Kapitalwerte. Letzteres kann vom Sinken des Verzinsungsanspruches der Investoren getragen werden oder von der gestiegenen Erwartung an die zukünftige Mietdynamik. Bei Büros können bessere Mieterwartungen mit dem weiter sinkenden Leerstand begründet werden, für den Einzelhandel wird hingegen teilweise bereits ein Ende des Mietanstiegs prognostiziert; beide Aspekte waren Thema in den Quartalsberichten der großen Maklerhäuser.

vdp-Immobilienpreisindex Q4/2016: Höher und höher

Bei Gewerbe­immobilien beschleunigt sich der Preis­anstieg im 4. Quartal 2016: Dies zeigen die Immobilienpreisindices des vdp (Verband deutscher Pfand­brief­banken e.V.). Gegenüber dem Vorjahres­quartal wurden um 7,8% höhere Gewerbe­preise beobachtet. Dazu trugen Büro­gebäude mit einem Plus von 10,1% bei – eine solche Größen­ordnung ergab sich implizit bereits aus der gif/CRES-Büro­markt­prognose. Einzelhandelsimmobilien legten preislich hingegen unter­durch­schnitt­lich um 3,1% zu; dies ist immer noch mehr als die aktuelle Inflations­rate.

Die jährliche Preis­steigerung bei Wohn­immobilien lag bei ca. 6%. Auf diesem Niveau liegt der Zuwachs bereits sein Q4/2014. Kumuliert seit 2003 – dem Basisjahr des Index‘ – ergibt sich mittlerweile ein Preisanstieg um ca. 40%. Der empirica-Blasenindex, der die Gefahr einer Wohn­immobilien­preis­blase abbilden soll, liegt hingegen noch knapp unter dem Stand von Anfang 2004, zeigt jedoch aufsteigende Tendenz. empirica sieht im Bericht das Rückschlag­potenzial in den TOP7-Stästen bei ca. 25%.

Migration und ihre Auswirkungen auf den Wohnungsbau

Wie lässt sich der aus Migration und speziell Flüchtlingsaufnahme resultierende Wohnungsbedarf managen? Basis kann nur eine umfassende Bestandsaufnahme sein, alles andere führt zu vordergründigem Aktionismus.  Der im Dezember erschienene Migrationsbericht 2015 macht dies möglich, ebenso helfen die Ergebnisse des Zensus 2011 sowie allgemeine Wohnungsmarktprognosen.

Bezogen auf die Wanderungsbewegungen 2015 folgt hieraus eine Mehrbedarf von deutschlandweit ca. 0,3 Mio. Wohnungen. Der regional unterschiedliche Leerstand führt dazu, dass Neubau nur im mittleren fünfstelligen Bereich notwendig werden könnte. Das ist ein etwa Fünftel des sowie schon notwendigen jährlichen Wohnungsbaus. Bei weiter steigender Eigentumsquote liegt der Bedarf für neue Wohnungen zudem insgesamt eher bei Ein- und Zweifamilienhäusern (in Großstädten wird dies umständehalber anders aussehen).

Mehr zu Strukturen, Trends und einer Überschlagsrechnung erschien heute in der Börsen-Zeitung.

Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien 2016 stabil

txvolumen2016

2016 war mit knapp unter 53 Mrd. € das bisher drittstärkste Jahr hinsichtlich des Transaktionsvolumens bei gewerblichen Immobilien. Getragen wurde dies von einem starken vierten Quartal, welches etwa 20 Mrd. € beitrug. Für 2017 wird ein etwas niedrigeres Transaktionsvolumen erwartet.

Die Analysen und Erwartungen großer Makler im Detail:

BNP Paribas Real Estate: 52,6 Mrd. € Transaktionsvolumen; dies liegt 6,5% unter dem Vorjahr vor allem wegen weniger Portfoliodeals. Einzelinvestments machten 35,1 Mrd. € aus. Nach Objektarten wurde 44% in Büros, 25% in Einzelhandel und 10% in Hotels investiert. Ausländische Käufer kamen auf einen Anteil von 43%. Die Bürospitzenrenditen liegen in Metropolen mittlerweile klar unter 4%. Für 2017 wird ein Transaktionsvolumen von ca. 50 Mrd. € erwartet.

CBRE: 52,5 Mrd. € Transaktionsvolumen. Auf die Top-5 (Berlin ,Düsseldorf ,Frankfurt, Hamburg, München) entfallen insgesamt 25,0 Mrd. €; dort beträgt der Auslandsanteil mit 45% bei einem Fokus auf größere Deals. Die Spitzenmieten lagen in den TOP-5 für Büros bei 3,6%, für Shopping Center bei 4,0%, für Hotels bei 4,75%, für Logistik bei 4,9% und für Fachmarktzentren bei 5,0%. Für 2017 wird ein Transaktionsvolumen  zwischen 45 und 50 Mrd. € erwartet, mit einem höheren Anteil von managementintensiven Objektarten.

Colliers: 52,6 Mrd. € Transaktionsvolumen. Wenige Q4-Deals über jeweils 500 Mio. € machten daran knapp 6 Mrd. € aus, größter Beitrag kam vom OfficeFirst-Paket mit 3,3 Mrd. €. Portfoliodeals stellen 37% der Transaktionen, knapp unter Vorjahresanteil. Vom ausländischen Kapital (20,9 Mrd. €) kamen 29% aus den USA, 18% aus Frankreich und 15% aus Großbritannien. Für 2017 wird ein Transaktionsvolumen  zwischen 45 und 50 Mrd. € erwartet.

Jones Lang LaSalle:  52,9 Mrd. € Transaktionsvolumen. Anteil der Einzeldeals mit ca. 6% nahezu unverändert; Transaktionen über 100 Mio. € machen etwas weniger als die Hälfte aller Deals aus. Auf die TOP 7 (TOP-5 zzgl. Düsseldorf und Köln) entfallen 56% des Gesamtvolumens, Spitzenreiter ist Frankfurt mit 7,0 Mrd. €, gefolgt von München mit 6,4 Mrd. €, Berlin mit 5,0 Mrd. € und Hamburg mit 4,8 Mrd. €. Gesunkene Renditen und höhere Mieten führten zu einem Anstieg der Kapitalwerte um ca. 20%. Für 2017 wird ein Transaktionsvolumen  zwischen 45 und 50 Mrd. € erwartet.

Savills: 52,7 Mrd. € Transaktionsvolumen, das sind 9% weniger als im Vorjahr. Auf die größten Einzelmärkte entfielen: Frankfurt 6,3 Mrd. €, München 5,8 Mrd. €, Berlin 4,9 Mrd. €, Hamburg 4,7 Mrd. €, Düsseldorf 2,3 Mrd. €, Köln 1,8 Mrd. € und Stuttgart 1,8 Mrd. €. Inländische Inverstoren verkauften deutschlandweit netto für 4,2 Mrd. €. Für 2017 wird ein Transaktionsvolumen von ca. 50 Mrd. € erwartet.

gif/CRES Büromarktprognose II/2016: Erwartungen deuten auf weiter steigende Preise

gif Consensus 2016.2

Leicht zunehmende Spitzenmieten, moderat sinkenden Leerstände, etwas niedrigere Anfangsrenditen: Das sind aktuell die mittleren Erwartungen des gif/CRES-Expertenpanels für die Büromärkte in den deutschen TOP 5 (Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, Berlin, München).

Die Dynamik wird dabei für das 2016 stärker gesehen als für das Gesamtjahr 2017. Berlin entwickelt sich demnach etwas stärker als die anderen vier Zentren, bei Frankfurt sticht die 2017 erwartete weitere Reduktion des Leerstandes hervor.

Kombiniert man die Ausgangskennzahlen per Anfang 2016 und die Erwartungen, so lässt sich eine grobe Prognose für den (Spitzen-)Preisanstieg ableiten. Für 2016 ergibt sich zum Beispiel:

Spitzen­miete Leer­stand Anfangs­rendite Preis (grob)
Berlin +8,0% -0,80PP -0,30PP ca. +18%
Düssel­dorf +1,6% -0,50PP -0,20PP ca. +7%
Frank­furt 0,0% -0,50PP -0,25PP ca. +7%
Ham­burg +0,9% 0,00PP -0,28PP ca. +8%
Mün­chen +2,0% -0,70PP -0,25PP ca. +10%

PP = Prozentpunkte

Zum Vergleich: Der vdp sah von Q3/2015 auf Q3/2016 bei Büros einen Mietanstieg von +3,3% und einen Preisanstieg von +8,3%. Dies allerdings zeitversetzt, deutschlandweit und bezogen auf die Durchschnitts-, nicht die Spitzenmiete. Trotzdem liegen die Werte im Schnitt nahe zusammen.

Dieser Überschlagsrechnung folgend steigen die Büropreise 2017 in den TOP 5 nochmals um ca. +5%. Die Schwankungsbreite liegt zwischen ca. 0% (Düsseldorf) und ca. 10% (München). Der primäre Treiber sind die Anfangsrenditen: Auf dem aktuellen Niveau haben bereits kleine Änderungen eine große Wirkung.

© 2020 Leo Cremer. Alle Rechte vorbehalten.

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