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Kategorie: Immobilienmarkt (Seite 1 von 3)

Maklerauswahl beim Hauskauf: Erst fragen, dann vertrauen

Ein Haus soll verkauft werden – über welchen Makler? Nein, hier wird es keine konkrete Empfehlung geben, und für alle Situationen gleichermaßen sinnvolle Empfehlungen kann es auch nicht geben. Stattdessen folgen ein paar Überlegungen, was bei der Entscheidung relevant sein könnte. Die resultierende Fragenlisten sind vermutlich auch nützlicher als eine Adressenliste, denn so können individuelle Faktoren in die Entscheidung eingehen.

Ein Immobilienmakler „kümmert“ sich um den Hausverkauf. In Verbindung gebracht werden damit meist ganz praktische Tätigkeiten wie Exposés zu erstellen und Besichtigungen zu organisieren. Das kann aufwändig sein, keine Frage, macht den Makler jedoch nicht aus. Gemäß BGB § 652 zählen zwei Dinge als Maklertätigkeit, indem sie unter gewissen Umständen einen Mäklerlohn auslösen: Der  „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ und „die Vermittlung eines Vertrags“. Wer das Erste tut, wird passend Nachweismakler genannt, wer das Zweite tut, heißt Vermittlungsmakler.

Bei Immobiliengeschäften meint Makler zumeist den Vermittlungsmakler: Das heißt, dass aktiv auf einen Vertragsabschluss hingewirkt wird, und nicht – wie beim Nachweismakler – passiv nur Interessenten herangeführt werden. Der Vermittlungsmakler ist somit auch bei den Verhandlungen beteiligt. Falls dieser Erfahrung hat, dann hilft so etwas gerade Verkäufern, die zum ersten Mal eine Immobilie verkaufen. Das erfordert gleichzeitig ein großes Vertrauen in den Makler, da dieser damit Verantwortung für einen großen Vermögenswert übernimmt. Nicht zuletzt das ist ein Grund, warum es die „Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter“ (MaBV) gibt.

Dem voraus geht ohne Frage ebenso die Vermarktung. In Zeiten von Immobilienportalen könnte man meinen, dass es egal ist, wer genau ein Haus dort einstellt. Allerdings spielt die Art der Präsentation schon eine wichtige Rolle, sowohl direkt bei der Darstellung der Immobilien als auch indirekt als Signal über die Seriosität des Anbieters und des von ihm gewählten Vertreters, eben des Maklers. Und nicht jeder sucht täglich in Portalen: Die aktive Ansprache kann Interesse generieren, das ansonsten nicht entstanden wäre. Letzteres spricht grundsätzlich für Makler mit einer großen Kundenkartei; allerdings wird eigentlich nur genau ein Käufer benötigt, und zwar der mit der höchsten Zahlungsbereitschaft.

Aus diese Kerntätigkeiten und Verantwortungen lässt sich eine Reihe von Kriterien für die Maklerwahl ableiten. Zuerst vier Fragen, die der Verkäufer für sich vorab beantworten sollte:

  1. Ist die Immobilie marktgängig und findet quasi von sich aus Interessenten, oder doch speziell und erzeugt Erklärungsbedarf?
  2. Ist die Marktverfassung eher käuferfreundlich, oder muss intensiv nach Interessenten gesucht werden?
  3. Ist Unterstützung beim Herrichten und Präsentieren erforderlich, oder soll der Verkauf möglichst schlank und schnell über die Bühne gehen?
  4. Ist selbst genügend Marktkenntnis für eine realistische Werteinschätzung vorhanden, oder muss sich zu 100% auf den Makler verlassen werden können?

Herrscht hierüber Klarheit, lässt sich zum Beispiel anhand dieser drei Fragen eine Vorauswahl treffen:

  1. Welcher Makler bietet derzeit ähnliche Häuser wie das zu verkaufende an (insbesondere: Bestandsobjekte und nicht nur Neubauten)?
  2. Welche Makler wurden schon einmal von früheren Verkäufern (positiv) erwähnt und sind präsent?
  3. Welcher Makler hinterlässt in Portalen und auf seiner Homepage einen professionellen und seriösen Eindruck?

Dann können potenziellen Maklern hierüber hinaus diese fünf Fragen gestellt werden:

  1. Wie hat sich der Makler allgemein beruflich qualifiziert (z.B. Zertifikate, Weiterbildung)?
  2. Wie viele ähnliche Objekte (bezüglich Art und Lage) wurden in den letzten Jahren vermarktet?
  3. Wie intensiv kann sich der Makler aktuell um die zu verkaufende Immobilie kümmern?
  4. Wie viele Interessenten für dieses Objekt (bezüglich Art und Lage) können aus der Kundenkartei heraus direkt angesprochen werden?
  5. Wie viel Leistungen gibt es – für welche (Zusatz-)Kosten?

Bestimmt gibt es noch weitere Aspekte, die eine Rolle spielen können – weil der Hausverkauf eben eine individuelle Angelegenheit ist. Und im persönlichen Gespräch kann sich trotz aller rationaler Vorüberlegungen ergeben, dass die Chemie nicht stimmt und das Vertrauen fehlt. Auch Fragen wie Exklusivität (ggf. zeitlich begrenzt) und Folgen bei Nichtverkauf sollten bewusst geregelt werden.

Es ist eben schon eine gewichtige Entscheidung, da es eben nicht nur um das Organisieren von Besichtigungen geht. Derzeit ist manchmal vielleicht noch der Gedanke vorhanden, dass es ja letztlich egal ist, wer makelt, denn es zahlt am Ende ja sowieso der Käufer (das ist zumindest in manchen Regionen üblich; das Bestellerprinzip soll dies ändern). Wenn der Verkauf aber deutlich unter dem höchstmöglichen Preis erfolgte, dann wäre das nicht mehr egal – nur ist das schwer zu erkennen, weil der zahlungswilligste Interessent eben nicht gefunden wurde oder die Verhandlung eben nicht ideal geführt wurde.

Monthlitor März 2020

Ist die Immobilienwirtschaft virusanfällig? Die Konjunkturerwartungen brachen gemäß ZEW jedenfalls wegen der Furcht vor negativer Auswirkungen des Coronavirus deutlich ein. Die jüngste Erhebung zur Stimmung in der Immobilienwirtschaft ist das BF-Quartalsbarometer, hier fand die Befragung allerdings schon zu Beginn des 1. Quartals statt. Der Barometerstand war demnach quasi unverändert zum Vorquartal im negativen Bereich.

Die anderen aktuellen Veröffentlichungen zur Immobilienkonjunktur beziehen sich auf das 4. Quartal 2019 und berichten einstimmig von einer verbesserten Lage am deutschen Markt. Der Deutsche Hypo REECOX 04-2019 und der pbbIX 2019 Q4 der Deutschen Pfandbriefbank sahen beide eine positive (Gesamt- bzw. Büro-)Marktentwicklung im letzten Quartal 2019.

Bezogen auf BIG 5-Büroobjekte ermittelte JLL gemäß VICTOR eine Quartalsperformance von +3,2% und eine Jahresperformance von +10,0%. Die Spitzenrenditen liegen in den BIG 5 mittlerweile deutlich unter der Marke von 3%.

Der vdp-Immobilienpreisindex zeigte für 2019 einen Anstieg der Kapitalwerte um +6,3%. Wohnen (+6,4%) und Gewerbe (+6,0%) lagen diesmal ungefähr gleichauf. Allerdings entwickelten sich innerhalb des gewerblichen Segments Büroimmobilien (+8,9%) und Einzelhandelsobjekte (-0,2%) weiter unterschiedlich.

Über eine schwächere Konjunktur kann der Coronavirus die Immobilienpreise tatsächlich beeinflussen, wenn diese ökonomische Schwächung denn als nachhaltig angesehen wird. Bisher standen vor allem die Niedrigzinsen als Rally-Auslöser und damit umgekehrt auch als Risikofaktor im Mittelpunkt, also ein Bewertungseffekt. Eine konjunkturelle Eintrübung wirkt sich hingegen auf die effektiven Mieteinnahmen aus (über Mietsatz, Leerstand und Wachstumserwartung), über die weniger diskutiert werden kann als über Verzinsungsansprüche. Allerdings sind die entsprechenden Entwicklungen und Mechanismen relativ träge – gewerbliche Mietverträge haben eben eine gewisse Laufzeit.

Hoffen wir aber nicht nur deshalb, sondern vor allem angesichts des primären Auswirkungen auf die menschlicher Gesundheit, dass der Coronavirus schnell überwunden werden kann.

Die Rechnung, bitte: Bestellerprinzip bald auch beim Hauskauf

Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern soll vermutlich ab Herbst 2020 das Bestellerprinzip gelten: Die Maklerprovision darf dann grundsätzlich nicht mehr einseitig vom Käufer der Immobilie getragen werden, wenn der Verkäufer die Vermittlung ganz oder teilweise beauftragt hat. Diese kleine Änderung kann große Auswirkungen haben.

Bisher gab es keine gesetzliche Vorgabe hinsichtlich der Verkäufer- und Käuferanteile an der Provision, weder auf Bundes- noch auf Landesebene. Selbst hinsichtlich der regional üblichen Verteilung herrscht keine Einigkeit. Der Referentenentwurf des neuen Gesetzes berichtet, dass in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen sowie Teilen Niedersachsens typischerweise der Käufer die gesamte Provision trägt. Im IVD-Positionspapier werden hingegen nur Berlin, Brandenburg, Hamburg und Teile von Hessen genannt; in der zugehörigen Landkarte wird auf makler-vergleich.de verwiesen, wo für ganz Hessen eine Teilung und dafür in Münster ein höherer Käuferanteil genannt wird (Stand: 24.2.2020).

Letztlich ist die Provision Verhandlungssache – aber wer verhandelt was für wen mit dem Immobilienmakler? Im Regierungsentwurf zum Gesetzgebungsvorhaben „Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ heißt es dazu:

Auf allen angespannten Immobilienmärkten ist es […] üblich, dass die vom Verkäufer zugesagte Provision allein vom Käufer gezahlt wird. Auch in Ländern, in welchen grundsätzlich eine Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer praktiziert wird, wird aufgrund des knappen Angebots an Immobilien häufig einseitig dem Verkäufer entgegengekommen. [… D]ie derzeitige Praxis [hat] zur Folge, dass eine Preisfindung nach Marktgrundsätzen vollständig ausbleibt. Wird (wie derzeit häufig) die Provision allein dem Käufer abverlangt, sieht der Verkäufer sich in vielen Fällen nicht veranlasst, die Höhe der Maklerprovision zu verhandeln oder sich vor der Beauftragung eines Immobilienmaklers über dessen Qualifizierung und Qualitäten zu informieren.

Im Endeffekt zahlt demnach oft nicht die beauftragende Partei („Besteller“), so dass eine Angemessenheit des Preis-Leistungs-Verhältnisses in Frage steht. Die Gesetzesbegründung kommt daher zum Schluss:

Wer kostenpflichtige Dienste veranlasst, sollte im Grundsatz auch für die so entstandenen Kosten aufkommen und diese zumindest nicht vollständig einer dritten Partei auferlegen können.

In das BGB  sollen daher neuen Paragraphen 656a bis 656d eingefügt werden: Beauftragen Käufer und Verkäufer den gleichen Makler, zahlen beide die Provision im Erfolgsfalle hälftig. Wird der Makler von nur einer Partei beauftragt, darf diese den vereinbarten Erfolgslohn höchstens zu 50% auf die andere Partei überwälzen; eine anderweitige Vereinbarung soll unwirksam sein. Ursprünglich sollte diese Regelung nur für Maklerunternehmen gelten, der Bundesrat will gemäß Konsultation jedoch alle Makler einbezogen wissen. In jedem Fall ist ausschlaggebend, dass der Käufer eine Privatperson ist.

Seit Mitte 2015 gibt es ein ähnliches Bestellerprinzip bereits für die Maklerprovision bei Wohnraumvermietung, eingeführt mit dem „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung„. Neben der damit in WoVermRG eingefügten Regel, dass nur der Auftraggeber zahlt, wurde zusätzlich die Provisionshöhe auf zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt beschränkt. Für die Vermittlung beim Hauskauf ist eine Grenze (noch) nicht geplant.

Sinken tatsächlich die Provisionssätzen, weil nun die Verkäufer ein höheres Interesse an ihrer Verhandlung haben? Das IW Köln weist auf die Erfahrung in den Niederlanden hin: Hier fielen die Provisionssätze nach Start des Bestellerprinzips auf ein bis zwei Prozent; Österreich ging einen Schritt weiter und limitierte die Provisionshöhe auf drei Prozent.

Wird das Gesetz im März 2020 genehmigt, soll es nach aktuellem Stand sechs Monate nach Verkündung – also vermutlich noch im Herbst 2020 – in Kraft treten. Vor dem Inkrafttreten eingegangene Vereinbarungen sollen nach aktuellem Stand von der Neuregelung nicht betroffen sein.

Wie geht’s denn so? Büromarktberichte im Vergleich

Immobilieninvestoren und Assetmanager benötigen Marktdaten, um angemessene Entscheidungen treffen zu können. Eine zentrale Quelle sind die quartalsweisen Marktberichte der großen Immobilienmakler.

Die Marktberichte unterteilen zumeist zwischen dem Vermietungsmarkt und dem Investmentmarkt. Typische Informationen über den Vermietungsmarkt sind die neu vermietete Fläche, die dabei vereinbarte Miete und der Leerstand. In Investmentmarktberichten finden sich das Transaktionsvolumen und die Anfangsrenditen. Diese Angaben beziehen sich je nach Herausgeber auf Deutschland, die TOP 7, einzelne Städte oder auch Stadtteile, und zwar für Gewerbeimmobilien allgemein oder bezogen auf einzelne Objektarten.

Die veröffentlichten Marktberichten weisen für den selben Zeitraum, die selbe Stadt und die selbe Objektart allerdings oft unterschiedliche Kennzahlen auf. Für den Bürovermietungsmarkt in Frankfurt von Q1-Q3/2019 ergibt sich beispielhaft folgendes Bild:

Kennzahl BNP CBRE Colliers C&W JLL Savills
Flächenumsatz

[qm]

397.000 359.300 345.500 352.400 ~390.000 360.700
Leerstandsquote 7,2% 7,1% 7,0% 6,9% ~7% 6,5%
Fertigstellungen

[qm]

./. 142.500 162.000 147.000 ./. ~200.000
Flächen im Bau

[qm]

575.000 436.700 442.000* ~400.000 ./. ~340.000*
Durchschnittsmiete

[€/qm p.M.]

19,90 21,07 20,50 20,55 ./. 20,50
Spitzenmiete

[€/qm p.M.]

45,00 42,00 45,00 45,00 ~40,00 44,50

Legende: ~ = nur aus Grafik abzulesen; * = nur für die Jahre 2020/21

Zu den Marktberichten im Einzelnen:

BNP Paribas Real Estate (BNP) stellt im zweiseitigen Büromarkt Frankfurt At a Glance Q3 2019 detaillierte Daten bereit, etwa die größten Mietabschlüsse, die Nachfragegruppen, die absolute Leerstandsfläche und die projektierten Flächen.  Viele zentrale Kenngröße werden auf Ebene von acht Büromarktzonen bereitgestellt. Der Markt Frankfurt geht über das Stadtgebiet hinaus und umfasst auch Eschborn (der Flächenumsatz ohne Eschborn wird mit 370.000 qm angegeben, eine solche explizite Differenzierung erfolgt ansonsten nicht).

CBRE bezieht die Angaben in Frankfurt Büromarkt MarketView Q3 2019 teilweise nur auf das dritte Quartal, während ansonsten durchgehend ab dem Jahresanfang gemeldet wird. Der zweiseitige Bericht enthält als einziger der Stichproben Angaben zur durchschnittlichen Abschlussgröße und zur Nettoabsorption. Auch hier ist explizit Eschborn in das Marktgebiet eingeschlossen. Der Download des Berichtes kann nur nach Einrichtung eines Accounts erfolgen.

Colliers International (Colliers) kombiniert in Bürovermietung und Investment Q1-3 2019 Frankfurt den Vermietungs- mit dem Investmentbericht, im Umfang von je einer Seite. Neben dem Flächenumsatz wird dabei auch der Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) ausgewiesen. An zusätzlichen Kennzahlen sind die Fertigstellungen bzw. Flächen im Bau für das aktuelle und die beiden folgenden Jahre, der absolute Leerstands und die Nachfragegruppen ausgewiesen. Eschborn wird gemäß Karte des Marktes eingeschlossen.

Cushman & Wakefield (C&W) fasst in Office Market Snapshot Frankfurt Q3 2019 das Marktgeschehen auf einer Seite zusammen. Zusätzlich zu den Kennzahlen in der vorstehenden  Tabelle werden noch Großabschlüsse und der absolute Leerstand genannt, zudem einige Investmentkennzahlen. Für 15 Teilmärkte (inklusive Eschborn) wird zudem die Mietpreisspanne angegeben. Der Download des Berichts kann nicht direkt erfolgen, der Link wir per E-Mail zugesandt.

Jones Lang LaSalle (JLL) fasst in Office Market Profile Frankfurt 3. Quartal 2019 die Marktentwicklung ebenfalls auf einer Seite zusammen. Spitzenmiete und Leerstandquote ergeben sich dabei grob aus einer Grafik. Für 16 Teilmärkte wird über die dortige Mietpreisspanne berichtet.

Savills Deutschland (Savills) berichtet in Market in Minutes Deutschland Bürovermietung Oktober 2019 auf zwei Seiten über alle TOP-7 Standorte gemeinsam. Je Stadt wird die Verteilung des Mietniveaus per 1./9. Dezil, 1./3. Quartil und Median beschrieben. Aus der aktuellen Leerstandsfläche und dem mittleren Flächenumsatz der letzten drei Jahre ergibt sich als eigene Kennzahl die Angebotsreserve, welche ausschließlich grafisch dargestellt wird.

Diese sechs Immobilienmarktberichte unterscheiden sich damit nicht nur – etwas – hinsichtlich der zentralen Kennzahlen, sondern auch hinsichtlich des Detailgrades und der Zusatzinformationen. Einen allgemeinen Eindruck kann der an einem Standort interessierte Investor in allen Fällen erhalten. Ist die konkrete Objektadresse bekannt, so helfen die Reports von BNP Paribas Real Estate, Jones Lang LaSalle und Savills Deutschland insbesondere mit den lokalen Mietpreisspannen weiter.

Blasenpflaster: Neue Werkzeuge gegen Immobilienpreisrisiken

Erleben wir gerade eine Preisblase bei Wohnimmobilien oder nicht? Die aktuellen Einschätzungen sind widersprüchlich, selbst nach der langen Preisrally der letzten Jahre. Das DIW Berlin sieht die Wahrscheinlichkeit dafür, dass in Deutschland eine spekulative Übertreibung vorliegt, bei ca. 80%. Dies ist allerdings leicht niedriger als im Vorjahr. Im Gegensatz dazu konstatiert das IfW Kiel, dass Immobilien immer noch mehr Rendite bieten als Kredite kosten bzw. Festzinsanlagen liefern; daraus wird geschlossen, dass keine spekulative Übertreibung vorliegt.

Sollten die Immobilienpreise tatsächlich merklich fallen, verschlechtert dies die Ertragslage der Immobilienfinanzierer und gefährdet die Finanzstabilität. Die aktuelle Möglichkeit einer Preisübertreibung bei Wohnimmobilien war daher eine Begründung dafür, dass die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Ende Mai die Kapitalpufferquote mit Wirkung zum 1. Juli 2020 auf 0,25% festsetzte. Banken müssen für ihr Kreditgeschäft somit mehr Eigenkapital vorhalten als bisher gefordert war.

Verwiesen wird bei dieser Maßnahme auf eine entsprechende Empfehlung des Ausschusses für Finanzstabilität. Interessanterweise liegt der Fokus hierbei auf den Kreditbestand und nicht auf dem Kreditneugeschäft: Für Letzteres werden – allerdings bei relativer schlechter Datenlage – keine erhöhten Stabilitätsrisiken gesehen.

Durch das Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetz von 2017 erhielt die BaFin zwei zusätzliche Ansatzpunkte, um bei der Neukreditvergabe für Wohnimmobilien einzugreifen. Der damit geschaffene KWG § 48u Abs. 2 legt dafür zwei Kreditkennzahlen zu Grunde:

  • „Quotient[…] aus dem gesamten Fremdkapitalvolumen einer Immobilienfinanzierung und dem Marktwert der Wohnimmobilien zum Zeitpunkt der Darlehensvergabe (Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation)“, also der Beleihungsauslauf, sowie
  • „Zeitraum[…], innerhalb dessen ein bestimmter Bruchteil eines Darlehens spätestens zurückgezahlt werden muss oder, bei endfälligen Darlehen, die Vorgabe einer maximalen Laufzeit (Amortisationsanforderung)“.

Diese beiden Kennzahlen können von der BaFin limitiert werden, und zwar pro Einzeldarlehen und nicht nur für das Kreditgeschäft insgesamt. Gleichzeitig sind diese beiden Kennzahlen auch als Indikator für die Notwendigkeit von Maßnahmen vorgesehen. Während der Beleihungsauslauf schon relativ gut erhoben werden kann, dürfte dies für die Tilgungskennzahl in dieser Form noch nicht der Fall sein.

Eine Limitierung kann weiterhin dann erfolgen, wenn „wenn die Preise von Wohnimmobilien und die Neuvergabe von Darlehen zum Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien stark ansteigen“ (KWG § 48u Abs. 1). Eine Mindestgröße, etwa für Umfang und/oder Dauer eines Anstiegs, wird hier ebenso wie bei den beiden vorgenannten Kennzahlen nicht genannt und liegt somit im Ermessen der BaFin.

Da aktuell jedoch keine Probleme im Neugeschäft gesehen werden, dürften Eingriffe in die Neuvergabe von Wohnungskrediten vorerst nicht anstehen. Der Kapitalpuffer könnte trotzdem dazu führen, dass die Kreditvergabe zumindest von Banken zurückhaltender erfolgt. Mittelbar kann das wiederum zu geringeren Preisanstiegen führen, wenn Fremdkapital nicht mehr wie bisher zur Verfügung steht, wenn die Banken höhere Kapitalquoten bei gleichbleibendem Eigenkapital beachten müssen.

Mehr zur Aufsicht bei Wohnungskrediten sowie alternativen Kreditkennzahlen für die Kreditpolitik von Banken im aktuellem Artikel im BankPraktiker, Ausgabe 7/8 2019.

Monthlitor Juni 2019

Der vdp-Immobilienpreisindex Q1/2019 stiegt insgesamt auf Jahressicht um 7,0%. Für die einzelnen Objektarten ergibt sich hinsichtlich der Wertentwicklungen ein differenziertes Bild:

  • Selbstgenutztes Wohnen: +7,2%
  • Mehrfamilienhäuser: +7,0%, vor allem getrieben durch um 5,2% höhere Neuvertragsmieten auf Jahressicht
  • Büro/Verwaltung: +10,2%, ebenfalls von einem Mietanstieg getrieben, der sich hier +7,0% belief
  • Einzelhandel: -0,2%, bei einem Mietrückgang in gleicher Höhe

Bezogen auf den Total Return von Büroimmobilien in den TOP-5 kommt der VICTOR Prime Office Index Q1/2019 von JLL auf +9,6%, davon entfallen 3,2%punkte auf die Cashflow-Rendite und 6,4%punkte auf die Wertveränderungsrendite.  Spitzenreiter bei der Wertentwicklung sind Frankfurt mit +9,0% und Düsseldorf mit +8,8% auf Jahressicht. Diese Zahlen beziehen sich wie üblich auf das Immobilieninvestment vor Kredit-Leverage und Steuern.

Geht das so weiter? Der vdp betitelt seinen Quartalsbericht mit „Erste Anzeichen für eine Verlangsamung des Preisanstiegs“, JLL sieht ein stabiles Marktbild, es sind jedoch auch „einige Parallelen zur letzten Boomphase erkennbar“. Die Deutsche Hypo konstatiert im REECOX Q1/2019 eine relativ gute Immobilienkonjunktur trotz der allgemeinen konjunkturellen Schwäche im letzten Quartal.

Eine stabile Wertentwicklung hält das Quartalsbarometer Q2/2019 von BF.direkt wegen des fortwährenden Anlagedrucks für das wahrscheinlichste Szenario, allerdings würden die trotzdem vorhandenen Preisrisiken (und das Ausweichen der Investoren auf volatilere Objektklassen) nicht ausreichend in Risikomargen abgebildet.

Elektromobilität? Grunderwerbsteuer!

Das Bundesfinanzministerium hat Mitte Mai einen Referentenentwurf zur Änderung des Grundsteuergesetzes veröffentlicht. Enthalten ist dieses Änderungsvorhaben als Artikel 19 des „Entwurf[es] eines Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften„. In den Erläuterungen wird auf den Hintergrund der vorgeschlagenen Anpassungen nicht eingegangen, es ist nur von weiterem „fachlich gebotenen Regelungsbedarf im Steuerrecht“ die Rede.

Im Wesentlichen sind die folgenden Änderungen in Grundsteuergesetz vorgesehen:

  • Die Beteiligungsschwelle, ab der ein Gesellschafterwechsel die Grundsteuerpflicht auslöst, soll für Personen- und Kapitalgesellschaften nun bei 90% statt bisher 95% liegen.
  • Die Frist, innerhalb derer diese Quote kumulativ ermittelt wird, soll sich von 5 auf dann 10 Jahre verlängern.

Vorgesehen sind zudem komplexe Übergangsregelungen, die vom Termin der Gesetzeseinbringung in den Bundestag abhängen.

Auch wenn dies nicht explizit gesagt wird, so dürften doch Share Deals im Fokus dieses Vorhabens stehen. Hierbei wird nicht die Immobilie direkt verkauft (= Asset Deal), sondern die Beteiligung an einer Zweckgesellschaft, welche die Immobilie hält. Wenn dabei Anteile nur unterhalb der genannten Schwellen den Besitzer wechseln, fällt normalerweise keine Grunderwerbsteuer an.

Allerdings bestehen bei einem Anteilsübergang auch weitere Vorteile, etwa der meist schnellere Übertragung als der Weg über den Grundbucheintrag inklusive Auflassung sowie die größere Flexibilität hinsichtlich der Besitzerzahl.

Für Gutachter hat ein Share Deal den Nachteil, dass dieser nicht in die Kaufpreissammlung einfließt. Gerade für größere Gewerbeimmobilien, bei denen Share Deals üblich geworden sind, fehlen daher oft breite Vergleichsdaten zur Immobilienbewertung.

Während der gesetzliche Rahmen für die Grunderwerbsteuer bundeseinheitlich ist, liegen die Steuersätze im Ermessen der Bundesländer. Hier zeigt sich eine große Bandbreite (Stand Mai 2019):

Bundesland Steuersatz 2019 Quelle
Baden-Württemberg 5,0% Serviceportal Baden-Württemberg
Bayern 3,5% Bayerisches Landesamt für Steuern
Berlin 6,0% Senatsverwaltung für Finanzen
Brandenburg 6,5% Ministerium der Finanzen
Bremen 5,0% Senatorin für Finanzen
Hamburg 4,5% Finanzbehörde
Hessen 5,0% Service Hessen
Mecklenburg-Vorpommern 5,0% Steuerportal Mecklenburg-Vorpommern
Niedersachsen 5,0% Landesamt für Steuern
Nordrhein-Westfalen 6,5% Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz 5,0% Ministerium der Finanzen
Saarland 6,5% Ministerium für Finanzen und Europa
Sachsen 3,5% Staatsministerium der Finanzen
Sachsen-Anhalt 5,0% Landesportal Sachsen-Anhalt
Schleswig-Holstein 6,5% Landesportal Schleswig-Holstein
Thüringen 6,5% Serviceportal Thüringen

Die Grunderwerbsteuer ist die wichtigste Ländersteuer: Sie machte 2018 mit 14,1 Mrd. € fast zwei Drittel der reinen Ländersteuern von 23,9 Mrd. € aus; hinzu kommen allerdings Teile der gemeinschaftlichen Steuern.

Läuft da was heiß? vdp-Immobilienpreisindices Q2/2018

Im Sommer 2018 boomte das Thermometer – ähnlich sieht es 2018 mit den Immobilienpreisen aus. Aktuelle Daten liefert der vdp-Immobilienpreisindex: Der Gesamtindikator stieg um 8,3% gegenüber dem Vorjahr. Etwas darüber lag der Anstieg im Wohnsegment mit +8,7%, getragen von den Mehrfamilienhäusern mit +9,7%, während Eigentumswohnungen auf +5,3% kamen.

Wird speziell auf Mehrfamilienhäuser in den deutschen TOP-7 geschaut, lag der Wertzuwachs bei +11,2% seit Q2/2017. Der Zuwachs im Jahr davor (also von Q2/2016 auf Q2/2017) betrug beachtliche +14,7%. Die Neuvertragsmieten in den TOP-7 stiegen hingegen „nur“ um 5,2% auf Jahressicht (nach +6,3% in den vier Quartalen davor). Preistreiber bleibt damit der gesunkene Liegenschaftszinssatz, also die implizite Rendite- und Wachstumserwartung der Käufer.

Für Gewerbeimmobilien belief sich der Preisanstieg über die vorausgegangenen vier Quartale auf 7,1% und liegt damit leicht höher als davor (+5,4% für Q2/2016 auf Q2/2017). Büros kamen auf +9,2% Preisanstieg (an den Top-Standorten gemäß VICTOR im Q2/2018: +9,3% Wertanstieg), während Handelsimmobilien +3,1% aufwiesen. Die Neuvertragsmieten im Handelssegment lagen mit +1,0% dabei sogar unterhalb der Inflationsrate.

Die puren Zahlen legen nahe, dass Immobilieninvestments in der vergangenen Zeit zumeist Freude gemacht haben. Seit mittlerweile sieben Jahren übersteigt die Preisdynamik jene der Mieten allerdings merklich. Ein weiterer Rückgang der (Nettoanfangs-)Renditen wird allerdings mittlerweile nicht mehr erwartet. Damit dürfte die bisherige Preisdynamik langsam ein Ende finden – wie der heiße Sommer ebenfalls.

Monthlitor Mai 2018

Weiterhin eher stagnierende Wirtschaftsindikatoren (ifo, ZEW, EU ESI, State Street) auf der einen Seite, freudig steigende Immobilienpreise auf der anderen Seite: So stellte sich die Datenlage im Mai dar.

Gemäß vdp-Immobilienpreisindex Q1/2018 lagen die Preise im Schnitt 8,8% über denen des Vorjahresquartals. Mehrfamilienhauspreise zogen um 10,9% an; das stellt die höchste Zuwachsrate der letzten Jahre dar.

Bei Mehrfamilienhäusern kommt der Anstieg zu ca. einem Drittel aus tatsächlicher Mietsteigerung und zu ca. zwei Dritteln aus dem Absinken des impliziten Bewertungszinssatzes, d.h. der Verzinsungsanspruch kann abgenommen oder die Mietsteigerungserwartung zugenommen haben. Dies würde eine Mietwachstumsrate wie vor ca. fünf Jahren bedeuten, obwohl aktuell das Wachstum eher geringer wird.

Der Preis von Mehrfamilienhäusern in den TOP 7 erhöhten sich von Q1/2017 auf Q1/2018 sogar um 13,1% – ebenfalls nur zum kleineren Teil auf Grund faktischer Mietpreiszuwächse. Ob hieraus Rückschlagpotenzial entsteht? Nicht, falls es tatsächlich eine „Berliner Rendite“ geben sollte, wie Marcus Buder von der Berliner Sparkasse jüngst in der IZ postulierte:

Die Berliner Rendite ist anfangs niedrig, das wissen auch die Investoren und nehmen es wohlwollend in Kauf. Mittel- bis langfristig erwarten sie nämlich Steigerungen und die Anpassung Berlins an das Niveau anderer Großstädte.

Das würde merkliche Mietsteigerungen über die nächsten Jahre bedeuten – denn die Berliner MFH-Preise liefen den -Mieten bisher klar voraus (Anfangswert in den folgenden vdp-Grafiken jeweils per Q1/2008).

Gewerbeinvestmentmarkt 2017: Mehr Euros für weniger Immobilie

Für ca. 57 Mrd. € wurden 2017 in Gewerbeimmobilien investiert. Dies stellt ein Plus von 5 bis 10 Prozent gegenüber 2016 dar – je nach erhebender Institution. Preisbereinigt liegt allerdings eher Stabilität vor, denn die Immobilienpreise sind 2017 in ähnlicher Größenordnung gestiegen; Daten dazu liegen bisher nur bis Q3/2017 vor. Für 2017 erwartet worden war zu Jahresbeginn ein Transaktionsvolumen von 45 bis 50 Mrd. €.

Die Analysen und Erwartungen wichtiger Makler (in alphabetischer Reihenfolge) im Detail:

BNP Paribas Real Estate: 58,2 Mrd. € Transaktionsvolumen, 11% höher als im Vorjahr. Beliebteste Objektart waren Büros mit 41% Anteil, gefolgt von Einzelhandel mit 24% und Logistik mit 16%, letzteres deutlich gestiegen auf Grund einer Reihe von Portfoliodeals. Einzelinvestments kamen zusammen auf 38,9 Mrd. € nach 35,1 Mrd. € im Vorjahr. Ausländische Käufer kamen auf einen Anteil von 48%, eine merkliche Steigerung gegenüber einem Anteil von 43% in Vorjahr. In den Metropolen belaufen sich die Bürospitzenrenditen auf ca. 3% bis 3,5%. Für 2018 wird ein Transaktionsvolumen von deutlich über 50 Mrd. € erwartet.

CBRE: 57,4 Mrd. € Transaktionsvolumen, 9% höher als im Vorjahr. Der Anteil asiatischer Investoren hat mit 11% den der nordamerikanischen Anleger überholt, wobei ihr Anlageschwerpunkt außerhalb der Topstandorte liegt. Überproportional oft sind ausländische Investoren an Portfolioinvestitionen beteiligt. Die Top-7-Standorte vereinen 52% der Umsätze auf sich. Die Spitzenmieten lagen hier für Büros bei 3,3%, für Shopping Center bei 4,0%, für Hotels bei 4,0% und für Logistik bei 4,5%. Für 2018 wird ein Transaktionsvolumen  von 50 Mrd. € erwartet.

Colliers: 57,3 Mrd. € Transaktionsvolumen, 9% höher als im Vorjahr. Treiber war erneut das vierte Quartal, das ca. ein Drittel zum Gesamtvolumen beisteuerte. Für 2018 wird ein Transaktionsvolumen  von 55 Mrd. € erwartet. Der Anteil von Portfolios lag mit 36% nur knapp über dem Vorjahresniveau. Der Auslandsanteil wird bei 40% bezogen Direktinvestments bzw. 45% inklusive Asset Manager geschätzt. Der gestiegene Logistik-Anteil von 15% ist auf Portfoliodeals zurückzuführen. Für 2018 wird ein Transaktionsvolumen  von 55 Mrd. € erwartet.

Jones Lang LaSalle:  56,8 Mrd. € Transaktionsvolumen, 7% höher als im Vorjahr. Forward Fundings von Einzeltransaktionen, d.h. der Kauf von noch in Entwicklung befindlichen Objekten, machen 12% des Transaktionsvolumens aus. Hinsichtlich der gehandelten Objektarten kommen gemischt genutzte Immobilien auf 9%. Spitzenreiter bei den Standorten war Berlin mit 7,7 Mrd. €, gefolgt von Frankfurt mit 7,1 Mrd. €. Berlin legt um 56% zu, Köln um 41% und Düsseldorf um 32%, während der Umsatz in Frankfurt stabil blieb und in Hamburg, München und Stuttgart kräftig zurückging. Gesunkene Renditen und höhere Mieten führten zu einem weiteren Anstieg der Kapitalwerte im zweistelligen Prozentbereich. Für 2017 wird ein Transaktionsvolumen  in einer Größenordnung wie 2017 erwartet.

Savills:  57,1 Mrd. € Transaktionsvolumen, 4% höher als im Vorjahr. Das vierte Quartal fiel verhaltener aus in den beiden vorausgehenden Jahren, als Treiber wird das umsatzstarke erste Halbjahr identifiziert. Das mittlere Transaktionsvolumen belief sich auf 27 Mio. € und damit 13% über dem Vorjahr, einhergehend mit den gestiegenen Preisen. Entsprechend sank die Zahl der gehandelten Objekte auf 2.100 nach 2.300 noch 2016. Aktivste Käufergruppe waren Offene Spezialfonds. 11% der erworbenen Objekte waren Projektentwicklungen. Für 2018 wird ein Transaktionsvolumen jenseits von 50 Mrd. € erwartet.

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