Auditorio de Tenerife

Bildquelle: Hans Braxmeier auf pixabay.com

Geben Spitzenmiete bzw. Spitzenrendite die höchste beobachtete Miete bzw. Rendite im Immobilienmarkt an? Jein bzw. nein. Das überrascht vielleicht, und daher sollten wir uns beide Kennzahlen einmal genauer anschauen.

Die Spitzenmiete ist zumindest der richtige Indikator für die Maximalhöhe von Mietsätzen in einem Marktsegment. Für die Büromarkt-Berichterstattung wurde das Konzept der Spitzenmiete im Leitfaden zur Büromarktberichterstattung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) e.V. normiert. Legen wir diese Definition zugrunde, dann können drei Einschränkungen dazu führen, dass auch höhere Mietsätze beobachtbar sein können als die in einem Marktbericht genannte Spitzenmiete:

  1. Berichtsangaben beziehen sich auf aktuelle Neuabschlüsse von Mietverträgen; bestehende Verträge können höhere Mietsätze aufweisen, etwa wenn das Marktniveau bei seinerzeitigem Abschluss höher war, oder wenn der Mietsatz inzwischen aufgrund von Inflationsindexierung angestiegen ist.
  2. Marktberichte können die erzielbare oder die realisierte Spitzenmiete ausweisen; im Falle der erzielbaren Spitzenmiete werden anderweitig realisierte Neuabschlüsse auf eine ideale Vermietungsfläche im besten Teilmarkt extrapoliert, insbesondere wenn es dort selbst gerade keine Mitvertragsabschlüsse gab.
  3. Wenn die realisierte Spitzenmiete ermittelt wurde, ergibt sich diese aus dem Median der (ca.) 3% teuersten Neuvermietungen; dadurch werden automatisch ca. 1,5% der Top-Mietsätze oberhalb des als Spitzenmiete ausgewiesenen Wertes liegen.

Nichtsdestotrotz gibt die Spitzenmiete eine brauchbare Indikation für die mögliche Miethöhe. Realisierbar sein dürfte die Spitzenmiete allerdings nur bei Neubau-Erstbezug in den Top-Lagen des jeweiligen Markt. Für den Großteil der Objekte stellt die Durchschnittsmiete eine brauchbarere Benchmark dar. Der Büromarktbericht 2021 von NAI Apollo gibt eine Indikation, wie weit die Spitzenmiete über der Durchschnittsmiete liegen kann:

Stadt Berlin Hamburg München Frankfurt Stuttgart
Spitzenmiete 40,50 30,50 39,50 46,00 25,50
Durchschnittsmiete 28,10 17,40 21,40 22,80 16,50
Spitze vs. Durchschnitt +44% +75% +85% +202% +55%

Für die Spitzenrendite ist ein solcher Vergleich leider nicht einfach möglich, da die Durchschnittsrendite in der Regel nicht veröffentlicht wird. Um so mehr steht die Spitzenrendite im Vordergrund. Nur handelt es sich dabei gerade nicht um die maximale beobachtete Nettoanfangsrendite, sondern typischerweise um die minimale. Der gif-Leitfaden zur Berichterstattung über den Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien empfiehlt konkret:

[Die erzielbaren Spitzenmieten] stehen für die niedrigste Rendite, die für eine Immobilie bester Qualität, Ausstattung und Lage sowie marktüblich vermietet (bonitätsstarker Mieter) zu einem Stichtag voraussichtlich erzielt werden kann. […] Die gif empfiehlt, Nettoanfangsrenditen auszuweisen. Alternativ können Multiplikatoren als Kehrwert der Brutto-Anfangsrendite ausgewiesen werden.

Der Name Spitzenrendite erklärt sich also damit, dass es sich um die Anfangsrendite von Investments handelt, in denen normalerweise auch die Spitzenmiete realisiert wird. Dies sind neue Gebäude in besten Lagen, also Investments, denen relativ wenig Risiko anhaften sollte, und die daher einen relativ geringen Verzinsungsanspruch aufweisen. Älter Objekte und Non-Core-Investments sind hingegen meist mit höheren Risiken verbunden und gehen so mit einer höheren Kapitalverzinsung einher.