Der empirica Blasenindex für das 2. Quartal 2021 erreichte einen neuen Höchststand und signalisiert nun auch in den deutschen Schrumpfungsregionen deutlich eine Blasengefahr. Doch was bedeutet das konkret, und wie kommt diese Einschätzung zustande?

Eine Preisblase liegt vor, wenn die bei Transaktionen real bezahlten Kaufpreise in der Allgemeinheit deutlich über dem fundamentalen Wert der gekauften Immobilien liegen. Das heißt, dass mehr gezahlt wird, als „eigentlich“ gerechtfertigt ist. Eine solche Diskrepanz kann demnach zwar grundsätzlich auftreten, jedoch besteht die Gefahr, dass die Preise plötzlich wieder zum fundamental gerechtfertigten Wert zurückgehen.

Wenn es allerdings einen offensichtlich „richtigen“ Wert gäbe, müssten die tatsächlichen Preise immer nahe an diesem sein: Bei einem großen Abstand ließe sich durch passendes Kaufen und Verkaufen einfach Geld verdienen, und der Preis-Wert-Unterscheid würde dadurch wieder reduziert. Daher sind grundsätzlich die aktuellen Preise vergleichbarer Objekte die Grundlage einer objektiven Immobilienwertung, ob nun direkt per Vergleichswert oder indirekt per Ertragswert (über Mieten und marktbasierte Liegenschaftszinssätze) oder per Sachwert (über Baukosten mit marktbasierten Sachwertfaktoren).

Auch wenn man die aktuellen Marktpreise als Fakt annimmt, kann die Rückschlaggefahr in einer Region und einem Jahr dennoch größer sein als anderswo zu einem anderen Zeitpunkt. Auf einen Rückschlag deutet dann hin, dass die Verhältnisse nicht mehr stimmen: Die Preise sind zwar absolut da, wo sie sind, allerdings ist die Relation der Preise zu anderen, verbundenen Größen nicht mehr so, wie sie einmal war.

Ausgangspunkt für den empirica-Blasenindex ist konkret die Annahme, dass sich die Wohnungsmärkte 2005 in einem Normalzustand befanden. Normal waren dabei die Verhältnisse der Preise zu damit verwandten Größen sowie in der wohnimmobilienbezogenen Real- und Finanzwirtschaft. Wenn sich diese Verhältnisse nun verschlechtern, deutet dies auf eher hohe Preise und damit auf eine Blasengefahr hin. empirica nutzt diese vier Indikatoren (ergänzt um Überlegungen dazu):

  1. Kaufpreise zu Jahresmieten (Vervielfältiger): je höher der Vervielfältiger ist, desto geringer die Anfangsrendite, und weniger Rückflüsse generiert eine Investition zumindest anfänglich; sobald Anleger wieder mehr Anfangsrendite erwarten, dürften bei gleichbleibender Jahresmiete die Preise sinken.
  2. Kaufpreis zu Jahreseinkommen: je höher höher diese Kennzahl ist, desto weniger erschwinglich wird ein Eigenheim, und weniger Menschen kommen als Käufer in Frage.
  3. Wohnungsfertigstellungen pro 1.000 Einwohner: je mehr gebaut wird, desto eher gibt es ein Überangebot an Wohnungen, was bei gleicher Nachfrage zu sinkenden Preisen führt.
  4. Wohnungsbaukredite relativ zum Bruttoinlandsprodukt: je mehr Immobiliendarlehen relativ zur Wirtschaftskraft vergeben werden, desto mehr Kaufkraft haben Kaufinteressenten, und um so stärker kurbeln sie die Preise alleine durch Kreditaufnahme an – und nicht durch realwirtschaftlichen Produktivitätszuwachs.

Die jeweiligen Überlegungen setzen voraus, dass alles andere gleich bleibt, also zum Beispiel die Anlagealternativen unveränderte Renditen aufweisen. Das ist nicht der Fall; dennoch muss schon auf solche Begründungen zurückgegriffen werden, und wenn diese eine Sondersituation darstellen (z.B. Negativzinsen), dann macht dies um so mehr das Rückschlagpotenzial deutlich.

Die ersten drei Indikatoren dieses speziellen Blasenindex lassen sich regional erheben, während der vierte Indikator auf nur deutschlandweit verfügbaren Daten beruht. Die regionalen Indices erlauben Aussagen zu Wachstums- und Schrumpfungsregionen.

Die Indikatorwahl ist plausibel, aber nicht zwangsweise. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) verwendet für ihre Marktanalyse zwei andere Indikatoren, nämlich das Verhältnis von Kreditvolumen zu Marktwert bei Kreditvergabe und die Tilgungsgeschwindigkeit von Hauskrediten.

Das Erkennen von Preisblasen ist keine exakte Wissenschaft. Systematisch per Indikatoren nach Preisblasen Ausschau zu halten kann jedoch nicht schaden – und gerade das genaue Nachschauen, Erklären und auch Nicht-Erklären-Können kann hoffentlich all zu große Übertreibungen und vor allem große Preisrückschläge im Interesse der Finanzstabilität möglichst vermeiden.