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Mit Beschluss vom 24. März 2021 hatte das Bundesverfassungsgericht entscheiden, dass das Klimaschutzgesetz in der Fassung vom 12. Dezember 2019 (genauer: § 3 (1) Satz 2 und § 4 (1) Satz 3) hinsichtlich fehlender Maßnahmenplanung für die Jahre nach 2030 nicht mit den Grundrechten vereinbar ist. Die Bundesregierung legte zum 12. Mai 2021 entsprechend einen Entwurf zur Änderung des Klimaschutzgesetzes vor. Im begleitenden Beschluss der Bundesregierung vom 12. Mai 2021 werden darüber hinaus einige zur Zielerreichung geplante Maßnahmen genannt. Für Immobilien heißt es dort:

Im Gebäudesektor stärkere Einbindung von erneuerbaren Energien und Sanierungsoffensive mit attraktiven Fördermaßnahmen (v.a. für den sozialen Wohnungsbau) und weiteren Anreizen. Neubaustandards werden angehoben. Heizungen, die ausschließlich mit fossilen Brennstoffen betrieben werden können, werden nicht mehr gefördert. Die Kosten des nationalen CO2-Preises werden zu 50% von den Vermietern getragen.

Gerade zur Vermieterbeteiligung an den normalerweise komplett vom Mieter getragenen Heizkosten bzw. der CO2-Steuer darin gehen die Forderungen auseinander und reichen von von 0% (z.B. Haus und Grund) bis zu 100% (z.B. Deutscher Mieterbund e.V.) Vermieteranteil.

Diese Diskussion hat viele – auch sehr grundsätzliche – Aspekte. Sehr praktisch stellt sich allerdings erst einmal die Frage, um welche Größenordnungen es hier für Vermieter und Mieter eigentlich geht. Dazu schauen wir uns diese Frage anhand einer gemeinsam mit Christine Weber erstellen Fallstudie an, zu der jüngst auch ein ausführlicher Aufsatz erschien („Werteffekt bei energetischer Sanierung: Fallstudie Mehrfamilienhaus“, GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert 32 (2021), S. 99-104). Eine hälftige Teilung der CO2-Steuer war dort noch nicht Thema, ihr Effekt kann jedoch mit ein paar Annahmen daraus abgeleitet werden.

Es geht um ein typisches Mehrfamilienhaus mit 32 Wohnungen, das Anfang der 1960er Jahre gebaut wurde und im unsanierten Zustand wenig energieeffizient ist. Die detaillierte Betrachtung des baulichen Zustandes ergibt einen Primärenergiebedarf von 210 kWh pro m² beheizter Wohnfläche und Jahr. Würde dieser komplett mit Erdgas gedeckt (als Annäherung, da im Primärenergiebedarf Haushaltsstrom enthalten ist), ergibt sich eine jährliche Emission von etwas mehr als 50 kg CO2 pro m² beheizter Wohnfläche.

Gemäß Brennstoffemissionshandelsgesetz beträgt der Preis derzeit 25 € für eine Tonne CO2-Emission, also 2,5 Cent pro Kilogramm CO2. Für das Fallbeispiel ergeben sich somit  unter 11 Cent CO2-Steuer pro m² beheizter Wohnfläche im Monat – insgesamt, bei hälftiger Teilung tragen Mieter und Vermieter jeweils unter 6 Cent. Zum Vergleich: Die gesamten (umlagefähigen) Betriebskosten liegen monatlich bei fast 3 € pro m².

Was kostet nun eine solche Sanierung? Bei einer energetischen Sanierung auf das Mindestniveau fallen ca. 160€ pro m² an. Umgelegt mit dem Höchstsatz von 8% p.a. gemäß § 559 (3a) BGB ergeben sich 1,07 € mögliche Mehrmiete pro m² im Monat, auch wenn sich die Energiekosten (ohne CO2-Steuer) nur um 0,55 € pro m² und Monat reduzieren. Der Primärenergiebedarf geht dabei auf ca. 90 kWh pro m² beheizter Wohnfläche und Jahr zurück. Mit kompletter Erdgas-Nutzung durchgerechnet senkte diese Sanierung den Vermieteranteil an der CO2-Steuer um monatlich 3 Cent pro m².

Insgesamt stellen sich die finanziellen Kerngrößen pro Monat somit wie folgt dar:

  • 1,07 €/m² Sanierungskosten(umlage), dadurch
  • 0,55 €/m² Energiekostenreduktion des Mieters, sowie
  • 0,03 €/m² CO2-Steuer-Ersparnis des Vermieters

Wohlgemerkt: Auch 3 Cent summieren sich, im Fallbeispiel auf ca. 13.500 € im Jahr, und das jeweils für Vermieter und Mieter. Nur in Relation zu den Sanierungskosten handelt es sich um einen Betrag, der für die Sanierungsentscheidung weniger relevant sein dürfte. Dies ändert sich nur geringfügig, wenn der CO2-Preis bis 2025 auf 55 € pro Tonne steigt.

Ein viel größerer Sanierungsanreiz als durch CO2-Steuer(-Reduktion) entsteht, wenn der Vermieter an den Heizkosteneinsparungen einer Sanierung beteiligt wird – nicht zusätzlich zur Sanierungsumlage, sondern als Alternative. In diesem Fallbeispiel würde eine 100%-Beteiligung (d.h. eine konstante Warmmiete, keine Netto-Mieterhöhung) einer jährlichen Kostenumlage von immerhin 4,1% ohne CO2-Steuer bzw. 4,6% mit kompletter CO2-Steuer auf heutigem Niveau entsprechen.

Quelle für Fallstudie (noch ohne CO2-Steuer), detaillierte technische Erläuterungen zu Objekt und Sanierung, eine weitere Sanierungsvariante sowie die jeweiligen Auswirkungen auf Verkehrs- und Beleihungswert: „Werteffekt bei energetischer Sanierung: Fallstudie Mehrfamilienhaus“, GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert 32 (2021), S. 99-104, gemeinsam mit Christine Weber.