Erleben wir gerade eine Immobilien(preis)blase? Die Deutsche Bundesbank spricht in ihrem Finanzstabilitätsbericht 2020 mehrfach Rückschlagrisiken auf dem Immobilienmarkt an – auch wenn sie feststellt, dass Corona bisher nur wenig Einfluss auf die Entwicklung in Form von eingeschränktem Angebot und Nachfrage hatte.

Die Deutsche Bundesbank sieht gewerbliche Objekte und damit auch ihre Finanzierungen skeptisch: „Die Corona-Pandemie dürfte sich negativ auf den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt auswirken“. Grund dafür ist in erster Linie die übliche Entwicklung des Immobilienmarktes entlang der allgemeinen Konjunktur. Zusätzlich werden strukturelle Herausforderungen genannt, insbesondere durch Homeoffice und Onlinehandel.

Bei Wohnimmobilien droht gemäß Deutscher Bundesbank keine akute Gefahr, da sich die Kreditstandards der Banken im Vorfeld der Pandemie nicht gelockert hatten und die privaten Haushalte relativ gering verschuldet sind. Höhere Ausfallraten sind bei Wohnkrediten noch nicht zu registrieren. Das fortgesetzte Preiswachstum könnte jedoch bei einem schwachen Arbeitsmarkt dazu führen, dass ein Preisrückgang um so schmerzlicher wird, weil die Erlöse bei einer Sicherheitenverwertung nicht ausreichen.

Eine Aussage zum Bewertungsniveau bei Wohnobjekten findet sich nicht im Finanzstabilitätsbericht, jedoch im Monatsbericht vom Oktober 2020 (S. 67-87):

In der Gesamtschau der Indikatorenergebnisse und unter Berücksichtigung der erheblichen Unsicherheit, der die Bewertungsansätze unterliegen, waren Wohnimmobilien im bundesweiten Durchschnitt im Jahr 2019 um bis zu 20 % überbewertet. […] Eine abrupte Korrektur der Wohnimmobilienpreise zeichnet sich indes – sofern es zu keiner gravierenden Störung der laufenden gesamtwirtschaftlichen Erholung kommt – nicht ab.

Die zu Grunde liegende Analyse wird ausführlich dargestellt und ist eine Lektüre wert, auch hinsichtlich Datenlage und Wirkungszusammenhängen.

Mit der fundamentalen und tatsächlichen Bewertung von Wohnimmobilien beschäftigt sich auch der empirica Blasenindex III/2020. Dieser Indikator stieg weiter, vor allem wegen höherer Vervielfältiger und Fertigstellungszahlen. Das Rückschlagpotenzial sieht empirica nun bei 25% deutschlandweit und sogar 43% in den TOP-7-Städten.