Performance-Kennzahlen werden meist auf Jahresbasis motiviert – was nicht immer zur Praxis passt. Also heißt es: Behutsam anpassen, und zwar richtig.

Ein Beispiel war hier zu Beispiel die Cash-on-Cash-Rendite. Sie errechnet sich als

    \[ CoC = \frac{NOI - Zinsen - Tilgung}{Eigenkapital} \]

Dabei steht NOI für den Net Operation Income, also den laufenden Überschuss aus der Immobilie. Die Cash-on-Cash-Rendite gibt an, welcher operative Rückfluss an den Investor bezogen auf seine eingesetzten Mittel geht.

Während es sich beim Eigenkapital um eine Bestandsgröße handelt, sind NOI sowie Zinsen und Tilgung Flussgrößen. Werden diese nicht für ein Jahr gesammelt, sondern einen anderen – in der Regel kürzeren – Zeitraum, bedarf es einer Anpassung der Formel, zumindest dann, wenn die Angabe in „% p.a.“ erfolgen soll. Bei einer Quartalsbetrachtung etwa wird der Bruch mal vier gerechnet, bei Monatsbetrachtung mal zwölf.

Implizit liegt der Formel die Annahme zu Grunde, dass am Periodenanfang das Eigenkapital eingesetzt wird. Was aber tun, wenn sich während des Betrachtungszeitraums etwas ändert? Dies können weitere Investitionen oder auch Desinvestments sein. Letztlich erwirtschaftet ein veränderlicher Eigenkapitalbetrag (im Nenner) den vom Kapitaleinsatz abhängenden Return (im Zähler). Das sollte irgendwie kompensiert werden.

Eine Möglichkeit, Kapitalzuflüsse und -abflüsse zu berücksichtigen, stellt das Modified Dietz-Verfahren dar. Übertragen auf die Cash-on-Cash-Rendite: Wenn EK_{Start} das investierte Eigenkapital am Periodenanfang ist, zwischenzeitlich N Veränderungen K_i (positiv, wenn Zufluss; negativ, wenn Abfluss) zu den Zeiten t_i auftreten, und T die Länge der Gesamtperiode ist, dann wird der Nenner in der Eingangsformel zu

    \[Eigenkapital = EK_{Start} + \sum_{i=1}^N \frac{T-t_i}{T} \cdot K_i  \]

Ein Beispiel: Die 100€ Anfangskapital stehen die ganzen zwölf Monate des Betrachtungszeitraums zur Verfügung, nach vier Monaten fließen weitere 30€ zu. Dann ergibt sich der Nenner zu

    \[ Eigenkapital = 100€ + \frac{12-4}{12} \cdot 30€ = 120€ \]

Es heißt (12-4)/4 und nicht 4/12, da die 30€ ja noch acht Monate zur Verfügung stehen, und – hoffentlich – einen entsprechenden Effekt im Zähler haben.

Was gehärt aber alles in diese Veränderungen hinein? Im Nenner steht grundsätzlich das Eigenkapital, also das Netto-Investment. Die 30€ können sich etwa ergeben, indem eine Immobilie für 90€ gekauft wird und davon 60€ von einer Bank stammen – bei der Cash-on-Cash-Rendite zählt nur das Eigenkapital. Davon gehört nichts in den Zähler, denn dort sind nur die operativen Zahlungsströme. Letztlich wird der komplette Perioden-Cashflow in zwei Komponenten zerlegt: Die Kapitalveränderungen K_i und den Rest, der entweder in NOI oder in Zinsen und Tilgung enthalten ist. Das steckt bereits in der Bezeichnung „Cash-on-Cash“.

Ganz eindeutig ist diese Aufteilung nicht immer, zumal bereits in der Grundformel die laufende Tilgung im Zähler und nicht im Nenner steht. Über die Zuordnung von Capex könnte man streiten, ebenso über anfängliche Bearbeitungsgebühren. Ein einmal definiertes Prinzip sollte dann nur von Periode zu Periode konsistent angewandt werden. Käufe und Verkäufe gehören zusammen mit den verbundenen Kreditflüsse auf jeden Fall ausschließlich in den Nenner der Formel.