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Monat: Februar 2020

Die Rechnung, bitte: Bestellerprinzip bald auch beim Hauskauf

Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern soll vermutlich ab Herbst 2020 das Bestellerprinzip gelten: Die Maklerprovision darf dann grundsätzlich nicht mehr einseitig vom Käufer der Immobilie getragen werden, wenn der Verkäufer die Vermittlung ganz oder teilweise beauftragt hat. Diese kleine Änderung kann große Auswirkungen haben.

Bisher gab es keine gesetzliche Vorgabe hinsichtlich der Verkäufer- und Käuferanteile an der Provision, weder auf Bundes- noch auf Landesebene. Selbst hinsichtlich der regional üblichen Verteilung herrscht keine Einigkeit. Der Referentenentwurf des neuen Gesetzes berichtet, dass in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen sowie Teilen Niedersachsens typischerweise der Käufer die gesamte Provision trägt. Im IVD-Positionspapier werden hingegen nur Berlin, Brandenburg, Hamburg und Teile von Hessen genannt; in der zugehörigen Landkarte wird auf makler-vergleich.de verwiesen, wo für ganz Hessen eine Teilung und dafür in Münster ein höherer Käuferanteil genannt wird (Stand: 24.2.2020).

Letztlich ist die Provision Verhandlungssache – aber wer verhandelt was für wen mit dem Immobilienmakler? Im Regierungsentwurf zum Gesetzgebungsvorhaben „Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ heißt es dazu:

Auf allen angespannten Immobilienmärkten ist es […] üblich, dass die vom Verkäufer zugesagte Provision allein vom Käufer gezahlt wird. Auch in Ländern, in welchen grundsätzlich eine Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer praktiziert wird, wird aufgrund des knappen Angebots an Immobilien häufig einseitig dem Verkäufer entgegengekommen. [… D]ie derzeitige Praxis [hat] zur Folge, dass eine Preisfindung nach Marktgrundsätzen vollständig ausbleibt. Wird (wie derzeit häufig) die Provision allein dem Käufer abverlangt, sieht der Verkäufer sich in vielen Fällen nicht veranlasst, die Höhe der Maklerprovision zu verhandeln oder sich vor der Beauftragung eines Immobilienmaklers über dessen Qualifizierung und Qualitäten zu informieren.

Im Endeffekt zahlt demnach oft nicht die beauftragende Partei („Besteller“), so dass eine Angemessenheit des Preis-Leistungs-Verhältnisses in Frage steht. Die Gesetzesbegründung kommt daher zum Schluss:

Wer kostenpflichtige Dienste veranlasst, sollte im Grundsatz auch für die so entstandenen Kosten aufkommen und diese zumindest nicht vollständig einer dritten Partei auferlegen können.

In das BGB  sollen daher neuen Paragraphen 656a bis 656d eingefügt werden: Beauftragen Käufer und Verkäufer den gleichen Makler, zahlen beide die Provision im Erfolgsfalle hälftig. Wird der Makler von nur einer Partei beauftragt, darf diese den vereinbarten Erfolgslohn höchstens zu 50% auf die andere Partei überwälzen; eine anderweitige Vereinbarung soll unwirksam sein. Ursprünglich sollte diese Regelung nur für Maklerunternehmen gelten, der Bundesrat will gemäß Konsultation jedoch alle Makler einbezogen wissen. In jedem Fall ist ausschlaggebend, dass der Käufer eine Privatperson ist.

Seit Mitte 2015 gibt es ein ähnliches Bestellerprinzip bereits für die Maklerprovision bei Wohnraumvermietung, eingeführt mit dem „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung„. Neben der damit in WoVermRG eingefügten Regel, dass nur der Auftraggeber zahlt, wurde zusätzlich die Provisionshöhe auf zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt beschränkt. Für die Vermittlung beim Hauskauf ist eine Grenze (noch) nicht geplant.

Sinken tatsächlich die Provisionssätzen, weil nun die Verkäufer ein höheres Interesse an ihrer Verhandlung haben? Das IW Köln weist auf die Erfahrung in den Niederlanden hin: Hier fielen die Provisionssätze nach Start des Bestellerprinzips auf ein bis zwei Prozent; Österreich ging einen Schritt weiter und limitierte die Provisionshöhe auf drei Prozent.

Wird das Gesetz im März 2020 genehmigt, soll es nach aktuellem Stand sechs Monate nach Verkündung – also vermutlich noch im Herbst 2020 – in Kraft treten. Vor dem Inkrafttreten eingegangene Vereinbarungen sollen nach aktuellem Stand von der Neuregelung nicht betroffen sein.

Monthlitor Februar 2020

Einen deutlichen Sprung nach oben machten zu Jahresanfang die Konjunkturerwartungen gemäß ZEW und der Economic Sentiment Index der Europäischen Kommission. Damit bestätigte sich die Trendumkehr seit dem allgemeinen Stimmungstief im Spätsommer 2019. Zu einem anderen Ergebnis kommt das ifo Institut, dessen Geschäftsklimaindex im Januar merklich einbrach.

Die ZEW-Erhebungen berichten hingegen auch aus den USA, der Eurozone, Japan und Großbritannien von zunehmender Zuversicht. Im Vergleich liegen Lage- und Zukunftseinschätzungen in Großbritannien dabei deutlich unterhalb der anderen Wirtschaftsräume. Hier wird sicher eine Rolle spielen, wie es nach dem am 31. Januar erfolgten Brexit langfristig – d.h. nach der Übergangsphase bis Jahresende – weitergeht.

Der allgemeine Optimismus kontrastiert mit den letzten Berichten aus dem Immobiliensektor, die eher zunehmende Skepsis signalisierten. Sollte der generelle Konjunkturoptimismus bestätigt werden, würde zumindest aus dieser Richtung die Ertragslage nicht gefährdet werden. Allerdings lohnt es sich, zwischen Objektarten zu differenzieren, da schon bisher das Handelssegment und das Bürosegment ganz andere Entwicklungen zeigten.

Während hierbei vor allem wirtschaftliche Gründe den Ausschlag gaben, spielt im Wohnsegment die Regulierung eine besondere Rolle: Am 30. Januar verabschiedete der Berliner Senat das Gesetz zur Mietbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin – der so genannte Mietendeckel. Ob dies zu zusätzlichen oder qualitativ besseren Wohnungen führen wird, ist mehr als fraglich.

© 2020 Leo Cremer. Alle Rechte vorbehalten.

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