Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: Oktober 2019

Wie geht’s denn so? Büromarktberichte im Vergleich

Immobilieninvestoren und Assetmanager benötigen Marktdaten, um angemessene Entscheidungen treffen zu können. Eine zentrale Quelle sind die quartalsweisen Marktberichte der großen Immobilienmakler.

Die Marktberichte unterteilen zumeist zwischen dem Vermietungsmarkt und dem Investmentmarkt. Typische Informationen über den Vermietungsmarkt sind die neu vermietete Fläche, die dabei vereinbarte Miete und der Leerstand. In Investmentmarktberichten finden sich das Transaktionsvolumen und die Anfangsrenditen. Diese Angaben beziehen sich je nach Herausgeber auf Deutschland, die TOP 7, einzelne Städte oder auch Stadtteile, und zwar für Gewerbeimmobilien allgemein oder bezogen auf einzelne Objektarten.

Die veröffentlichten Marktberichten weisen für den selben Zeitraum, die selbe Stadt und die selbe Objektart allerdings oft unterschiedliche Kennzahlen auf. Für den Bürovermietungsmarkt in Frankfurt von Q1-Q3/2019 ergibt sich beispielhaft folgendes Bild:

Kennzahl BNP CBRE Colliers C&W JLL Savills
Flächenumsatz

[qm]

397.000 359.300 345.500 352.400 ~390.000 360.700
Leerstandsquote 7,2% 7,1% 7,0% 6,9% ~7% 6,5%
Fertigstellungen

[qm]

./. 142.500 162.000 147.000 ./. ~200.000
Flächen im Bau

[qm]

575.000 436.700 442.000* ~400.000 ./. ~340.000*
Durchschnittsmiete

[€/qm p.M.]

19,90 21,07 20,50 20,55 ./. 20,50
Spitzenmiete

[€/qm p.M.]

45,00 42,00 45,00 45,00 ~40,00 44,50

Legende: ~ = nur aus Grafik abzulesen; * = nur für die Jahre 2020/21

Zu den Marktberichten im Einzelnen:

BNP Paribas Real Estate (BNP) stellt im zweiseitigen Büromarkt Frankfurt At a Glance Q3 2019 detaillierte Daten bereit, etwa die größten Mietabschlüsse, die Nachfragegruppen, die absolute Leerstandsfläche und die projektierten Flächen.  Viele zentrale Kenngröße werden auf Ebene von acht Büromarktzonen bereitgestellt. Der Markt Frankfurt geht über das Stadtgebiet hinaus und umfasst auch Eschborn (der Flächenumsatz ohne Eschborn wird mit 370.000 qm angegeben, eine solche explizite Differenzierung erfolgt ansonsten nicht).

CBRE bezieht die Angaben in Frankfurt Büromarkt MarketView Q3 2019 teilweise nur auf das dritte Quartal, während ansonsten durchgehend ab dem Jahresanfang gemeldet wird. Der zweiseitige Bericht enthält als einziger der Stichproben Angaben zur durchschnittlichen Abschlussgröße und zur Nettoabsorption. Auch hier ist explizit Eschborn in das Marktgebiet eingeschlossen. Der Download des Berichtes kann nur nach Einrichtung eines Accounts erfolgen.

Colliers International (Colliers) kombiniert in Bürovermietung und Investment Q1-3 2019 Frankfurt den Vermietungs- mit dem Investmentbericht, im Umfang von je einer Seite. Neben dem Flächenumsatz wird dabei auch der Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) ausgewiesen. An zusätzlichen Kennzahlen sind die Fertigstellungen bzw. Flächen im Bau für das aktuelle und die beiden folgenden Jahre, der absolute Leerstands und die Nachfragegruppen ausgewiesen. Eschborn wird gemäß Karte des Marktes eingeschlossen.

Cushman & Wakefield (C&W) fasst in Office Market Snapshot Frankfurt Q3 2019 das Marktgeschehen auf einer Seite zusammen. Zusätzlich zu den Kennzahlen in der vorstehenden  Tabelle werden noch Großabschlüsse und der absolute Leerstand genannt, zudem einige Investmentkennzahlen. Für 15 Teilmärkte (inklusive Eschborn) wird zudem die Mietpreisspanne angegeben. Der Download des Berichts kann nicht direkt erfolgen, der Link wir per E-Mail zugesandt.

Jones Lang LaSalle (JLL) fasst in Office Market Profile Frankfurt 3. Quartal 2019 die Marktentwicklung ebenfalls auf einer Seite zusammen. Spitzenmiete und Leerstandquote ergeben sich dabei grob aus einer Grafik. Für 16 Teilmärkte wird über die dortige Mietpreisspanne berichtet.

Savills Deutschland (Savills) berichtet in Market in Minutes Deutschland Bürovermietung Oktober 2019 auf zwei Seiten über alle TOP-7 Standorte gemeinsam. Je Stadt wird die Verteilung des Mietniveaus per 1./9. Dezil, 1./3. Quartil und Median beschrieben. Aus der aktuellen Leerstandsfläche und dem mittleren Flächenumsatz der letzten drei Jahre ergibt sich als eigene Kennzahl die Angebotsreserve, welche ausschließlich grafisch dargestellt wird.

Diese sechs Immobilienmarktberichte unterscheiden sich damit nicht nur – etwas – hinsichtlich der zentralen Kennzahlen, sondern auch hinsichtlich des Detailgrades und der Zusatzinformationen. Einen allgemeinen Eindruck kann der an einem Standort interessierte Investor in allen Fällen erhalten. Ist die konkrete Objektadresse bekannt, so helfen die Reports von BNP Paribas Real Estate, Jones Lang LaSalle und Savills Deutschland insbesondere mit den lokalen Mietpreisspannen weiter.

Monthlitor Oktober 2019

Kurzfristig aufwärts nach längerer Abwärtsfahrt: So präsentierten sich die wirtschaftlichen Stimmungsindikatoren ifo Geschäftsklima und ZEW-Konjunkturerwartungen im September 2019. In beiden Fällen liegt die Erwartung unterhalb der Lageeinschätzung.

Bezogen auf die Stimmung am Immobilienmarkt sieht es ähnlich aus. Aktuell drehte der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW hinsichtlich der Finanzierungssituation sogar in den knapp positiven Bereich. Die Finanzierungserwartung verschlechterte sich hingegen. Besonderer Pessimismus herrscht bezüglich des stationären Einzelhandels sowohl bei derzeitiger als auch zukünftiger Lage.

Am 2. Oktober vollzog sich eine Umstellung bei den Referenzzinsen: An die Stelle des EONIA trat der €STR. Formal besteht der EONIA weiter, ergibt sich allerdings durch einen Aufschlag von 8,5 Basispunkten aus dem €STR. Diese Regelung ist – nach derzeitigem Stand – auf zwei Jahre begrenzt und soll den Übergang erleichtern, indem bei entsprechend kürzer laufenden Bestandsgeschäften keine Anpassung erforderlich wird. Für länger laufende Altgeschäfte, die eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten haben können, sind hingegen Anpassungen seitens der Geschäftspartner erforderlich.

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