Welche Bank macht aktuell das meiste Immobilienkredit-Neugeschäft? Auf das Ende ersten Halbjahres folgen bald die Meldungen über die erzielten Neugeschäftszahlen; in Quartalsberichten oder Verbandsstatistiken (z.B. vom vdp für Q1/2019) wird regelmäßig ein Neugeschäftsvolumen genannt.

Diese Zahlen sind jedoch untereinander oft nicht vergleichbar. Im Neugeschäftsreport von JLL (z.B. für das Jahr 2018) wird das gewerbliche Immobilienkredit-Neugeschäft in Deutschland ausgewählter Banken praktisch gegenüber gestellt, bei den meisten Kreditgebern weisen jedoch unterschiedliche Fußnoten darauf hin, was jeweils darunter verstanden wird. Insofern sind diese Zahlen nur bedingt vergleichbar.

Unabhängig von den konkreten Ausweisen dieser oder anderer Banken ist es durchaus verständlich, dass Neugeschäft auf mehrere Arten definiert werden kann – insbesondere je nachdem, was als Vertriebsleistung gesehen wird.

Zusage/Annahme/Auszahlung: Als Neugeschäft kann bereits die Zusage eines Darlehens gelten, auch wenn der Kunde dieses später gar nicht abnimmt, insbesondere wegen des Gangs zu einer anderen Bank. Solche unwiderruflichen Kreditzusagen sind nach RechKreditV §2 (1) „unter dem Strich“ auszuweisen. Dies ist auch der Fall, wenn der Investor den Kreditvertrag gegengezeichnet hat. Erst mit Auszahlung entsteht hingegen ein Aktivum in der Bilanz, da erst dann die (Haupt-)Forderung entsteht (d.h. von Fees etc. abgesehen). Da sich gerade bei Baumaßnahmen die Auszahlung über mehrere Berichtsperioden ziehen oder ein Forward-Darlehen vorliegen kann, wäre es wenig sinnvoll, auf diese beim Neugeschäft abzustellen. In der Regel wird daher spätestens die Kreditannahme gezählt, auch wenn dies nicht zwingend zur Auszahlung führen muss, z.B. wenn die Immobilientransaktion doch nicht stattfindet.

„Echtes“ Neugeschäft/Prolongationen: Zustehend wurde in der Anschauung von „echtem“ Neugeschäft ausgegangen, d.h. der erstmaligen Kreditvergabe einer Bank für einen Immobilienkauf oder -bau. Für die Bank wesensgleich ist der Prozess, wenn der Investor eine Immobilie bereits bei einer anderen Bank finanziert hatte und den Kreditgeber wechseln will. Wenn jedoch ein Kredit bereits bei der gleichen Bank besteht, liegt eine Prolongation vor, also wörtlich „nur“ eine Verlängerung. Wenn hierbei (oder auch zu einem anderen Zeitpunkt z.B. bei einer energetischen Sanierung) eine Aufstockung der Kreditsumme erfolgt, zählt dieser Zusatzbetrag konsequenterweise zum „echten“ Neugeschäft.

Laufzeit-/Zinsprolongation: Bei einer Laufzeitprolongation hätte der Investor den Ursprungskredit wegen Fälligkeit eigentlich zurückzahlen müssen, erhält jedoch von der Bank ein neues Darlehen. Bei einer Zinsprolongation besteht keine Rückzahlungspflicht, es war vielmehr im Ursprungsvertrag vereinbart worden, dass die Zinskondition zu diesem Zeitpunkt neu verhandelt wird. Da BGB §489 (1)  Nr. 1 in dieser Konstellation ein ordentliches Kündigungsrecht des Kreditnehmers vorsieht und quasi neu verhandelt wird, kann auch hier eine Vertriebsleistung und damit Neugeschäft gesehen werden. Für variable Kredite mit einem ähnlichen Kündigungsrecht nach BGB §489 (2) dürfte dies allerdings niemand so sehen, da die Zinsanpassung hierbei automatisch nach festen Regeln – und oft mehrmals jährlich – erfolgt.

Unterjährige Kredite: Wird ein Kredit mehrmals in einer Berichtsperiode prolongiert, dann können diese Prolongationen mehrfach oder (dies dürfte üblicher sein) nur einfach gezählt werden. Diese Situation kann zum Beispiel auftreten, wenn der Investor nicht zum geplanten Zeitpunkt verkaufen konnte und die Bank nicht einfach fällig stellen will, beide Seiten aber auch keinen neuen langlaufenden Kredit eingehen wollen. Um diese kurzfristigen Prolongationen auszuklammern, können daher Kredite unter z.B. 12 Monaten grundsätzlich nicht mitgezählt werden. Wenn kurzfristige Kredite – so genannte Bridge Loans – hingegen fester Bestandteil des Geschäftsmodells sind, könnten diese im Neugeschäft mehrfach mitgezählt werden.

Konsortialgeschäft/Syndizierung/Verbriefung: Wenn mehrere Finanzierer gemeinsam einen Kredit vergeben, wird normalerweise jeder Beteiligten nur seinen eigenen Anteil als Neugeschäft zählen. Anders ist es, wenn der Kreditgeber nachträglich andere Finanzierer mit ins Boot holt: Wird ein Teil des Kredites syndiziert, zählt normalerweise der komplette Betrag bei der führenden Bank als Neugeschäft – und die Unterbeteiligung bei der einsteigenden Bank für diese ebenso. Erhalten Investoren jedes Jahr den gleichen Betrag, wird jedoch einmal mehr und einmal weniger syndiziert, ergibt sich beim Addieren der Einzelmeldungen zum Neugeschäft ein Betrag, der mehr oder weniger über diesem Effektivbetrag liegt. Kredite, die später verbrieft werden, also auch nicht auf der Bankbilanz bleiben, zählen ebenfalls trotzdem zum Neugeschäft.

Rückzahlungen: Selbst ausgezahltes Neugeschäft, das auf den eigenen Büchern bleibt, bedeutet trotzdem noch nicht eine entsprechende Bestandsänderung, weil diesem Kreditrückzahlungen gegenüber stehen. Neben der laufenden Tilgung als Teil der Rate sowie der finalen Tilgung am Laufzeitende können auch vorzeitigen Rückzahlungen erfolgen. Besondern hervorzuheben ist dabei die außerordentliche Kündigung nach BGB §490 (2) insbesondere anlässlich eines Immobilienverkaufs: Hier ist der Kreditnehmer zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet, falls das Zinsniveau seit Kreditaufnahme gesunken ist. Diese Zahlung wird zusammen mit der Rückzahlung fällig und ist GuV-wirksam.

Welche Bank macht also derzeit das meiste Neugeschäft? Das ist letztlich nicht zu sagen, solange die veröffentlichten Zahlen nicht klar auf der gleichen Definition beruhen – und je nach Definition ist kann das Ergebnis ein anderes sein. Bei einem wachsenden Kreditinstitut spielen Prolongationen eine untergeordnete Rolle, ebenso dann, wenn eher langlaufende Kredite vergeben werden. Wer es genau wissen will, muss also – nachfragen.