Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: Juni 2019

Alles, was zählt: Neugeschäft bei Immobilienkrediten

Welche Bank macht aktuell das meiste Immobilienkredit-Neugeschäft? Auf das Ende ersten Halbjahres folgen bald die Meldungen über die erzielten Neugeschäftszahlen; in Quartalsberichten oder Verbandsstatistiken (z.B. vom vdp für Q1/2019) wird regelmäßig ein Neugeschäftsvolumen genannt.

Diese Zahlen sind jedoch untereinander oft nicht vergleichbar. Im Neugeschäftsreport von JLL (z.B. für das Jahr 2018) wird das gewerbliche Immobilienkredit-Neugeschäft in Deutschland ausgewählter Banken praktisch gegenüber gestellt, bei den meisten Kreditgebern weisen jedoch unterschiedliche Fußnoten darauf hin, was jeweils darunter verstanden wird. Insofern sind diese Zahlen nur bedingt vergleichbar.

Unabhängig von den konkreten Ausweisen dieser oder anderer Banken ist es durchaus verständlich, dass Neugeschäft auf mehrere Arten definiert werden kann – insbesondere je nachdem, was als Vertriebsleistung gesehen wird.

Zusage/Annahme/Auszahlung: Als Neugeschäft kann bereits die Zusage eines Darlehens gelten, auch wenn der Kunde dieses später gar nicht abnimmt, insbesondere wegen des Gangs zu einer anderen Bank. Solche unwiderruflichen Kreditzusagen sind nach RechKreditV §2 (1) „unter dem Strich“ auszuweisen. Dies ist auch der Fall, wenn der Investor den Kreditvertrag gegengezeichnet hat. Erst mit Auszahlung entsteht hingegen ein Aktivum in der Bilanz, da erst dann die (Haupt-)Forderung entsteht (d.h. von Fees etc. abgesehen). Da sich gerade bei Baumaßnahmen die Auszahlung über mehrere Berichtsperioden ziehen oder ein Forward-Darlehen vorliegen kann, wäre es wenig sinnvoll, auf diese beim Neugeschäft abzustellen. In der Regel wird daher spätestens die Kreditannahme gezählt, auch wenn dies nicht zwingend zur Auszahlung führen muss, z.B. wenn die Immobilientransaktion doch nicht stattfindet.

„Echtes“ Neugeschäft/Prolongationen: Zustehend wurde in der Anschauung von „echtem“ Neugeschäft ausgegangen, d.h. der erstmaligen Kreditvergabe einer Bank für einen Immobilienkauf oder -bau. Für die Bank wesensgleich ist der Prozess, wenn der Investor eine Immobilie bereits bei einer anderen Bank finanziert hatte und den Kreditgeber wechseln will. Wenn jedoch ein Kredit bereits bei der gleichen Bank besteht, liegt eine Prolongation vor, also wörtlich „nur“ eine Verlängerung. Wenn hierbei (oder auch zu einem anderen Zeitpunkt z.B. bei einer energetischen Sanierung) eine Aufstockung der Kreditsumme erfolgt, zählt dieser Zusatzbetrag konsequenterweise zum „echten“ Neugeschäft.

Laufzeit-/Zinsprolongation: Bei einer Laufzeitprolongation hätte der Investor den Ursprungskredit wegen Fälligkeit eigentlich zurückzahlen müssen, erhält jedoch von der Bank ein neues Darlehen. Bei einer Zinsprolongation besteht keine Rückzahlungspflicht, es war vielmehr im Ursprungsvertrag vereinbart worden, dass die Zinskondition zu diesem Zeitpunkt neu verhandelt wird. Da BGB §489 (1)  Nr. 1 in dieser Konstellation ein ordentliches Kündigungsrecht des Kreditnehmers vorsieht und quasi neu verhandelt wird, kann auch hier eine Vertriebsleistung und damit Neugeschäft gesehen werden. Für variable Kredite mit einem ähnlichen Kündigungsrecht nach BGB §489 (2) dürfte dies allerdings niemand so sehen, da die Zinsanpassung hierbei automatisch nach festen Regeln – und oft mehrmals jährlich – erfolgt.

Unterjährige Kredite: Wird ein Kredit mehrmals in einer Berichtsperiode prolongiert, dann können diese Prolongationen mehrfach oder (dies dürfte üblicher sein) nur einfach gezählt werden. Diese Situation kann zum Beispiel auftreten, wenn der Investor nicht zum geplanten Zeitpunkt verkaufen konnte und die Bank nicht einfach fällig stellen will, beide Seiten aber auch keinen neuen langlaufenden Kredit eingehen wollen. Um diese kurzfristigen Prolongationen auszuklammern, können daher Kredite unter z.B. 12 Monaten grundsätzlich nicht mitgezählt werden. Wenn kurzfristige Kredite – so genannte Bridge Loans – hingegen fester Bestandteil des Geschäftsmodells sind, könnten diese im Neugeschäft mehrfach mitgezählt werden.

Konsortialgeschäft/Syndizierung/Verbriefung: Wenn mehrere Finanzierer gemeinsam einen Kredit vergeben, wird normalerweise jeder Beteiligten nur seinen eigenen Anteil als Neugeschäft zählen. Anders ist es, wenn der Kreditgeber nachträglich andere Finanzierer mit ins Boot holt: Wird ein Teil des Kredites syndiziert, zählt normalerweise der komplette Betrag bei der führenden Bank als Neugeschäft – und die Unterbeteiligung bei der einsteigenden Bank für diese ebenso. Erhalten Investoren jedes Jahr den gleichen Betrag, wird jedoch einmal mehr und einmal weniger syndiziert, ergibt sich beim Addieren der Einzelmeldungen zum Neugeschäft ein Betrag, der mehr oder weniger über diesem Effektivbetrag liegt. Kredite, die später verbrieft werden, also auch nicht auf der Bankbilanz bleiben, zählen ebenfalls trotzdem zum Neugeschäft.

Rückzahlungen: Selbst ausgezahltes Neugeschäft, das auf den eigenen Büchern bleibt, bedeutet trotzdem noch nicht eine entsprechende Bestandsänderung, weil diesem Kreditrückzahlungen gegenüber stehen. Neben der laufenden Tilgung als Teil der Rate sowie der finalen Tilgung am Laufzeitende können auch vorzeitigen Rückzahlungen erfolgen. Besondern hervorzuheben ist dabei die außerordentliche Kündigung nach BGB §490 (2) insbesondere anlässlich eines Immobilienverkaufs: Hier ist der Kreditnehmer zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet, falls das Zinsniveau seit Kreditaufnahme gesunken ist. Diese Zahlung wird zusammen mit der Rückzahlung fällig und ist GuV-wirksam.

Welche Bank macht also derzeit das meiste Neugeschäft? Das ist letztlich nicht zu sagen, solange die veröffentlichten Zahlen nicht klar auf der gleichen Definition beruhen – und je nach Definition ist kann das Ergebnis ein anderes sein. Bei einem wachsenden Kreditinstitut spielen Prolongationen eine untergeordnete Rolle, ebenso dann, wenn eher langlaufende Kredite vergeben werden. Wer es genau wissen will, muss also – nachfragen.

Monthlitor Juni 2019

Der vdp-Immobilienpreisindex Q1/2019 stiegt insgesamt auf Jahressicht um 7,0%. Für die einzelnen Objektarten ergibt sich hinsichtlich der Wertentwicklungen ein differenziertes Bild:

  • Selbstgenutztes Wohnen: +7,2%
  • Mehrfamilienhäuser: +7,0%, vor allem getrieben durch um 5,2% höhere Neuvertragsmieten auf Jahressicht
  • Büro/Verwaltung: +10,2%, ebenfalls von einem Mietanstieg getrieben, der sich hier +7,0% belief
  • Einzelhandel: -0,2%, bei einem Mietrückgang in gleicher Höhe

Bezogen auf den Total Return von Büroimmobilien in den TOP-5 kommt der VICTOR Prime Office Index Q1/2019 von JLL auf +9,6%, davon entfallen 3,2%punkte auf die Cashflow-Rendite und 6,4%punkte auf die Wertveränderungsrendite.  Spitzenreiter bei der Wertentwicklung sind Frankfurt mit +9,0% und Düsseldorf mit +8,8% auf Jahressicht. Diese Zahlen beziehen sich wie üblich auf das Immobilieninvestment vor Kredit-Leverage und Steuern.

Geht das so weiter? Der vdp betitelt seinen Quartalsbericht mit „Erste Anzeichen für eine Verlangsamung des Preisanstiegs“, JLL sieht ein stabiles Marktbild, es sind jedoch auch „einige Parallelen zur letzten Boomphase erkennbar“. Die Deutsche Hypo konstatiert im REECOX Q1/2019 eine relativ gute Immobilienkonjunktur trotz der allgemeinen konjunkturellen Schwäche im letzten Quartal.

Eine stabile Wertentwicklung hält das Quartalsbarometer Q2/2019 von BF.direkt wegen des fortwährenden Anlagedrucks für das wahrscheinlichste Szenario, allerdings würden die trotzdem vorhandenen Preisrisiken (und das Ausweichen der Investoren auf volatilere Objektklassen) nicht ausreichend in Risikomargen abgebildet.

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