Leo Cremer

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Monat: März 2019

Break-even-Miete und -Leerstand: Nützlich für die Kreditanalyse

LTV und DSCR gehören zu den Standard-Kennzahlen für Immobilienkredite, und ICR sowie YoD spielen ebenfalls eine Rolle (ggf. unter anderem Namen). In seinem Buch „Immobilienkennzahlen – Fundierte Immobilienanalyse in der Praxis“ (Linde, 2. Auflage 2018) stellt Peter Wendlinger eine weitere Kreditkennzahl vor: Die Break-even-Miete.

Grundidee ist dabei zu fragen, ab welcher Monatsmiete der Vermieter nach Kredit einen positiven Cashflow erzielt, also gerade so keine Liquiditätsprobleme hat. Neben dem Schuldendienst – d.h. Zinsen Z und Tilgung T – sind dabei auch die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten nBWK zu decken. Bezogen auf die Mietfläche MF beträgt die Break-even-Miete M_{BE} dann

    \[ M_{BE} = \frac{Z+T+nBWK}{12 \times MF} \]

pro Monat (daher auch die Division durch 12, weil Zins, Tilgung und BWK normalerweise als Jahresgrößen angegeben werden).

Muss eine Immobilie von 1.000qm Mietfläche jährlich Zinsen und Tilgung von 120.000€ (Z+T) sowie nicht umlegbare BWK von 40.000€ (nBWL) tragen, beläuft sich die Break-even-Miete auf 13,33€/qm im Monat.

Dabei wird allerdings eine Vollvermietung vorausgesetzt. Liegt jedoch Leerstand vor, dann ändert sich nicht nur die Fläche (also der Formel-Nenner), welche die Zahlungsverpflichtungen zu tragen hat; ebenso steigt die Zahlungsverpflichtung (der Formel-Zähler), weil auch umlegbare BWK anfallen, die mangels Mieter vom Vermieter selbst zu tragen sind. Wird angenommen, dass die jährlichen umlegbaren Bewirtschaftungskosten uBWK dann proportional zur Leerstandsquote LS_{IST} nicht mehr umgelegt werden können, ergibt sich die verallgemeinerte Break-even-Miete zu

    \[ M_{BE}^* = \frac{Z+T+nBWK+LS_{IST} \times uBWK}{12 \times MF \times (1-LS_{IST})} \]

Bei umlegbaren BWK von insgesamt 50.000€ sowie einem Leerstand von 10% bedeutet dies eine verallgemeinerte Break-even-Miete in Höhe von 15,28€/qm im Monat. Bei 20% Leerstand sind es bereits 17,71€/qm monatlich.

Die verallgemeinerte Formel anzuwenden setzt somit den Ansatz einer Leerstandquote voraus. Genau so gut lässt sich die Frage jedoch umdrehen: Gegeben eine erzielbare Miete M_{IST}, bis zu welchem Leerstandsniveau ist die Investition liquiditätsmäßig noch im Plus? Die Formel für diesen Break-even-Leerstand LS_{BE} lautet

    \[ LS_{BE} = \frac{12 \times M_{IST} \times MF - Z - T - nBWK}{uBWK + 12 \times M_{IST} \times MF} \]

Ausgehend zum Beispiel von einer Marktmiete von 15€/qm im Monat ergibt sich mit den vorstehenden Werten, dass der Break-even-Leerstand bei 8,7% liegt. Dies ist plausibel, denn wie gesehen erfordert ein Leerstand von 10% je eine höhere Monatsmiete.

Dies sind wahrhaftig keine schnellen Formeln für das Kopfrechnen. Die Daten selbst dürften im Rahmen einer Investment- oder Finanzierungsentscheidung jedoch regelmäßig vorliegen, so dass sich eine solche Break-even-Analyse ergänzen lässt.

Monthlitor März 2019

Die aktuellen Daten vom Immobilienmarkt lassen insgesamt eine Abkühlung wahrscheinlich erscheinen:

Beim pbbIX handelt es sich um einen von der Deutschen Pfandbriefbank neu geschaffenen Index, der die Situation auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt abbildet. Er basiert auf diversen makroökonomischen Zeitreihen sowie Daten zum Büroflächen- und Büroinvestmentmarkt in den deutschen TOP 7 (als Gesamtindex sowie für die sieben Teilmärkte separat). Die Daten sind quartalsweise bis Q1/2000 zurück gerechnet worden.

Ein Wert über Null signalisiert seine Marktverfassung über dem langfristigen Durchschnitt. In diesem Bereich bewegt sich der pbbIX seit Anfang 2010. Vom letzten Höchststand Ende 2016 hat sich der Index seitdem langsam entfernt. Das würde ein gewisses Vorauslaufen dieses Indikators bedeuten – wenn sich denn die eingangs angeführten Entwicklungen fortsetzen.

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