Ein Kredit hebelt die Rendite des Investor. Zumindest dann, wenn der Kreditzins nicht zu hoch ist:

  • Verdient eine Immobilie jährlich 4€ auf 100€ Kaufpreis, so sind das 4,0% (= 4€ / 100€) auf das – komplett – eingesetzte Kapital.
  • Wird 80% dieses Kapitaleinsatzes durch einen Kredit mit 3,0% Zinsen ersetzt, erzielt der Investor jährlich 1,60€ (= 4€ – 80€ · 3,0%) bei einem Kapitaleinsatz von 20€, das sind 8% (=1,60€ / 20€) laufende Verzinsung.

Zu schön, um wahr zu sein? Genau.

Kommt es exakt so, wie hier angenommen wurde, dann ist das im Nachhinein tatsächlich immer die Performance des Investments. Wenn Immobilienerträge jedoch garantiert wären, warum sollten diese mehr Performance bringen als andere sichere Anlagen, etwa die Geldanlage bei der Bank zu (höchstens) 3%?

Immobilienerträge unterliegen vielmehr Schwankungen – und zwar hinsichtlich des laufenden Ertrags sowie mit Blick auf die Wertentwicklung und damit auf den potenziellen Verkaufserlös. Dieses Risiko ist es, was eine höhere mittlere Performance rechtfertig.

Wenn die genannten 4€ zwar im Mittel zu erwarten sind, tatsächlich aber gleich wahrscheinlich entweder 5€ oder 3€ erzielt werden, dann entspricht dies einer Schwankung von absolut ±1€ und relativ ±25% (= ±1€ / 4€) um den Mittelwert. Für die Investition mit Kredit ergibt sich:

  • Aus 5€ Immobilienertrag werden 2,60€ (= 5€ – 80€ · 3%) Investorenertrag und damit 13% (= 2,60€ / 20€) laufende Verzinsung.
  • Aus 3€ Immobilienertrag werden 0,60€ (= 3€ – 80€ · 3%) Investorenertrag und damit 3% (= 0,60€ / 20€) laufende Verzinsung.

Das ist ebenfalls eine Schwankung von absolut ±1€ um den Mittelwert; bezogen auf die mittleren 1,60€ beträgt die Schwankung ±62,5% (= ±1€ / 1,60€). Im schlechteren Szenario liegt die Kapitalverzinsung sogar nur auf der Verzinsungsniveau, was die Bank für den Kredit erhält: Die Performance ist weniger als die Hälfte der Performance im Durchschnitt (3% vs. 8%).

Die Kreditaufnahme hebelt somit auch das Risiko, d.h. die Schwankungsbreite der Rückflüsse bezogen auf das eingesetzte Investorenkapital. Die erwartete Mehrrendite gleicht dies aus – ob angemessen oder nicht, dass muss jeder Investor selbst entscheiden. Oder sogar umgekehrt: Mit der Höhe des aufgenommenen Kredites lässt sich steuern, wie viel Rendite und Risiko es sein soll.

Moment: Wird Risiko nicht damit gesteuert, dass in Core (= Kern ;-), Core+, Value-add oder Opportunistic investiert wird? Das auch. Die Überlegungen legen nahe, dass ein geschickt gehebeltes Core-Investment in gewisser Hinsicht einem ungehebelten Opportunistic-Investment entsprechen kann. Eine Information zur Anlagekategorie sagt daher für sich alleine nur wenig zum Chancen- und Risikoprofil für den Investor aus – die Finanzierung gehört auf jeden Fall zum Gesamtbild.