Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: Juli 2018

Von Abschlag zu Abschlag: Vorsicht beim Beleihungswert

Ein Investor möchte eine Immobilie für 10 Mio. € kaufen – die für einen Kredit angefragte Bank meldet zurück, dass sie den Beleihungswert bei nur 7 Mio. € sieht. Was bedeutet das?

Für das Verhältnis von Kreditbetrag zum Immobilienwert gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Wenn Banken die ausgelegten Kredite mittels Pfandbriefen refinanzieren, dann dürfen Sie das höchstens bis zu 60% des Beleihungswertes der als Sicherheit dienenden Immobilie machen. Das entsprechende Pfandbriefgesetz nimmt dabei nicht auf den Kaufpreis oder den Verkehrs- bzw. Marktwert nach Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Bezug, sondern führt das eigenständigen Konzept des Beleihungswertes ein.

Beim Beleihungswert steht das Vorsichtsprinzip und damit die langfristige Werthaltigkeit im Vordergrund. Der Marktwert spiegelt hingegen die aktuelle Marktsituation wieder und stellt damit ganz grundsätzlich eine explizite Obergrenze für den Beleihungswert dar:

Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Genau geregelt ist das Vorgehen in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Die grundsätzlichen Verfahren entsprechen dabei durchaus denen für Verkehrswerte; der wesentliche Unterscheid dazu liegt vielmehr in den Eingangsgrößen. Für das Ertragswertverfahren ergeben sich – stark verkürzt! – zum Beispiel folgende Abweichungen bei Mietansätzen, Bewirtschaftungskosten (BWK) und anderen Parametern:

ImmoWertV BelWertV
Mietertrag Langfristig Marktmiete, kurzfristig Istmiete Overrent nie, Underrent immer fortschreiben
BWK: Kostenarten Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Modernisierungsrisiko
BWK: Kostensätze Marktübliche Kostensätze, Verprobung mit Ist-Kosten Maximum von typischen Sätzen, Ist-Kosten und 15% Mietertrag; innerhalb Kostenarten zusätzliche
Nutzungsdauer z.B. Geschäfts- und Bürohäuser 50-70 Jahre z.B. Geschäfts- und Bürohäuser 30-60 Jahre
Diskontzinssatz Aktueller Liegenschaftszinssatz gemäß Gutachterausschuss Kapitalisierungszinssatz mindestens 5% (Wohnen) bzw. 6% (Gewerbe)
Objektspezifika Positive wie negative Nur negative

In jedem Aspekt stecken somit Wertabschläge: Eben mit der Perspektive einer vorsichtigen Langfristbetrachtung, die auch noch in mehreren Jahren nach der Kreditvergabe und somit bei zukünftigen Markt(wert)schwankungen die ausgegebenen Pfandbriefe verlässlich absichern soll.

Selbst in ruhigen Zeiten auf dem Immobilienmarkt liegt der Beleihungswert typischerweise 10% unter dem Marktwert. Aktuell liegen die Beleihungswerte eher 30% bis 40% unter den Marktwerten. Den größten Effekt hat dabei im vorgenannten Ertragswertverfahren der Zinssatz, mit dem die zukünftigen Zahlungen diskontiert werden.

Für den Verkehrswert werden die Liegenschaftszinssätze verwendet, wie diese die Gutachterausschüsse aus aktuellen Transaktionen zurück rechnen. Angesichts der geringen Kapitalmarktzinsen liegen diese (je nach Objektart und Region) deutlich unter den Mindestgrößen von 5% bzw. 6% der BelWertV.

Für den Investor bedeutet ein Beleihungswert deutlich unter dem Marktwert bzw. Kaufpreis somit erst einmal nur, dass er beim Kreditzins weniger als sonst von der Pfandbrief-Refinanzierung profitieren kann – dafür sind die Kreditzinsen aktuell wegen des allgemeinen Kapitalmarktniveaus absolut gesehen gering.

Ganz grundsätzlich kann diese Diskrepanz ein Hinweis sein, dass sich die aktuell beobachteten Preis von früher typischen Bewertungen entfernt haben. Natürlich könnten die Verzinsungsansprüche nachhaltig auf einem niedrigeren Niveau sein, oder die Mieten erheblich steigen. Wir werden sehen, ob diesmal wirklich gilt: This time is different!

Monthlitor Juni 2018

Im Kurzbericht des IW Köln zum Immobilien-Index Q2/2018 wird festgestellt, dass der „Scheitelpunkt des Booms“ auf dem Immobilienmarkt erreicht ist. Während die Lage von den Marktteilnehmern als noch positiv eingeschätzt wird, verschlechtert sich der Ausblick vor allem angesichts der erwarteten Zinswende.

Den Finanzierungsmarkt prägt bereits seit einiger Zeit eine eher negative Zukunftserwartung – gemäß aktuellem DIFI Report Q2/2018 hat sich nun ebenfalls die Einschätzung der Finanzierungssituation verschlechtert. Ein Zusatzergebnis ist, dass die LTVs gegenüber dem Vorjahresquartal nahezu unverändert sind, während die Margen weiter leicht gesunken sind. Zu ähnlichen Ergebnissen kommt die Ende Juni veröffentliche Studie German Debt Project 2018.

Die Deutsche Bundesbank hat nun für Wohnkredite untersucht, wie sich ein Preisrückgang um 30% und ein Anstieg der Arbeitslosigkeit um 3 Prozentpunkte auf die Banken auswirken würde. Im Ergebnis hätte dies natürlich Kreditausfälle und Wertberichtigungen zur Folge, die im Endeffekt zu einem Rückgang der harten Kernkapitalquoten um 0,6 bis 0,9 Prozentpunkte führen würden. Die Kapitalquoten würden jedoch weiterhin ausreichend bleiben, so dass dieses Stressszenario insgesamt nicht existenzgefährend wäre. Insofern haben die jüngsten starken Preisanstiege zumindest einen positiven Effekt dahingehend, dass bei vor ein paar Jahren finanzierten Häusern ein wertmäßiger Sicherheitspuffer aufgebaut wurde.

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