Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: Juni 2018

Beleihungswert: Keine gesetzliche Grenze für Bankkredite

Es scheint fast schon eine Urban Legend zu sein: Der Beleihungswert sei der gesetzlich festgelegte Betrag, bis zu dem Banken einen Immobilienkredit geben dürfen.

Das ist falsch.

Selbst in einem relativ aktuellen Lehrbuch über Immobilieninvestition und -finanzierung steht im Zusammenhang mit Kreditinstituten: „Bedingt durch gesetzliche und satzungsrechtliche Vorschriften ist die Beleihung eines Objektes in voller Höhe des Beleihungswertes durch Hypotheken ausgeschlossen.“ Konkrete rechtliche Vorschriften werden dafür allerdings nicht angeführt.

Kein Wunder: Solche gibt es auch nicht.

Banken dürfen grundsätzlich Darlehen in beliebiger Höhe vergeben. Es liegt primär in ihrem Eigeninteresse, dass das geliehene Geld irgendwann im vollen Umfang zurückgezahlt wird. Banken analysieren dazu eingehend den Kreditnehmer auf Zahlungsfähigkeit. Wenn dieser mit dem geliehenen Geld eine Immobilie kauft, dann trägt das Objekt im hohen Maße zur Rückzahlungsfähigkeit bei. Es ist daher durchaus sinnvoll, den Immobilienwert zu ermitteln und in das Verhältnis zur Kredithöhe zu setzen. Eine gesetzliche Vorgabe gibt es dazu jedoch nicht: Wie wäre es ansonsten überhaupt möglich, dass Banken Kredite an Personen und Unternehmen vergeben, die das Geld gar nicht in eine Immobilie investieren?

Der Beleihungswert existiert trotzdem und hat seine Relevanz, nur an anderer Stelle. Vielleicht ist es ja einfach eine ungünstige Bezeichnung für ein Konzept, das an der Stelle, an der es eingesetzt wird, sogar noch einen Abschlag erfährt, bevor es überhaupt zu einer Begrenzung kommt. Also der Reihe nach:

Einige wenige Kreditinstitute haben das Privileg, Hypothekenpfandbriefe emittieren zu dürfen. Dies sind Bankschuldverschreibungen, die mit Immobilienkrediten besichert sind: Falls die Rückzahlung seitens der Bank gefährdet wäre, dann würde sich ein Sachwalter um die Bedienung kümmern und dabei auf den Pfandbriefen zugeordnete Immobilienkredite (die Deckungswerte) zurückgreifen. Das Pfandbriefgesetz (PfandBG) sieht diese und einige weitere Vorkehrungen vor, um Pfandbriefe tatsächlich sehr sicher zu machen. Hierzu gehört, dass die als Sicherheit dienenden Immobiliendarlehen die ausstehenden Pfandbriefe jederzeit wertmäßig klar übersteigen müssen (§ 4 PfandBG), und dass es eben sichere Immobiliendarlehen und keine unbesicherten Kredite sind (§ 12 PfandBG).

Dazu wird pro Immobiliendarlehen ein Beleihungswert ermittelt (§ 16 PfandBG), und von diesem ein Sicherheitsabschlag in Höhe von 40% gemacht. Nur der Teilkredit, der unterhalb dieser Beleihungsgrenze liegt, kann als Deckungswert für Pfandbriefe herangezogen werden (§ 14 PfandBG):

Hypotheken dürfen nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank auf Grund einer Wertermittlung nach § 16 festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung benutzt werden.

Das ist alles. Ist der tatsächlich vergebene Kreditbetrag höher, dann darf dieser nicht als Deckungswert genutzt werden; das macht ihn faktisch teurer, aber nicht unmöglich. Eine Bank ohne Pfandbrieflizenz kann die günstigere Pfandbriefrefinanzierung überhaupt nicht nutzen, sie kann jedoch Immobiliendarlehen vergeben.

Es gibt also ohne Zweifel eine gesetzliche Regelung zum Beleihungswert – die greift jedoch ganz anders als scheinbar oft verstanden. Ein Immobiliendarlehen möglichst weitgehend per Pfandbrief refinanzierbar zu machen kann sich beim Kreditzinssatz durchaus lohnen. Es wäre daher schade, wenn der Beleihungswert fälschlich als Deal-Verhinderer anstatt als Konditionen-Turbo wahrgenommen wird.

Monthlitor Mai 2018

Weiterhin eher stagnierende Wirtschaftsindikatoren (ifo, ZEW, EU ESI, State Street) auf der einen Seite, freudig steigende Immobilienpreise auf der anderen Seite: So stellte sich die Datenlage im Mai dar.

Gemäß vdp-Immobilienpreisindex Q1/2018 lagen die Preise im Schnitt 8,8% über denen des Vorjahresquartals. Mehrfamilienhauspreise zogen um 10,9% an; das stellt die höchste Zuwachsrate der letzten Jahre dar.

Bei Mehrfamilienhäusern kommt der Anstieg zu ca. einem Drittel aus tatsächlicher Mietsteigerung und zu ca. zwei Dritteln aus dem Absinken des impliziten Bewertungszinssatzes, d.h. der Verzinsungsanspruch kann abgenommen oder die Mietsteigerungserwartung zugenommen haben. Dies würde eine Mietwachstumsrate wie vor ca. fünf Jahren bedeuten, obwohl aktuell das Wachstum eher geringer wird.

Der Preis von Mehrfamilienhäusern in den TOP 7 erhöhten sich von Q1/2017 auf Q1/2018 sogar um 13,1% – ebenfalls nur zum kleineren Teil auf Grund faktischer Mietpreiszuwächse. Ob hieraus Rückschlagpotenzial entsteht? Nicht, falls es tatsächlich eine „Berliner Rendite“ geben sollte, wie Marcus Buder von der Berliner Sparkasse jüngst in der IZ postulierte:

Die Berliner Rendite ist anfangs niedrig, das wissen auch die Investoren und nehmen es wohlwollend in Kauf. Mittel- bis langfristig erwarten sie nämlich Steigerungen und die Anpassung Berlins an das Niveau anderer Großstädte.

Das würde merkliche Mietsteigerungen über die nächsten Jahre bedeuten – denn die Berliner MFH-Preise liefen den -Mieten bisher klar voraus (Anfangswert in den folgenden vdp-Grafiken jeweils per Q1/2008).

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