Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: April 2018

Energetische Sanierungen: Viel zu bauen, viel zu finanzieren

Die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern ist eine zentrale Maßnahme, um den CO2-Ausstoß zu reduzieren. Die Europäische Gebäuderichtlinie (EBPD) von 2010 setzte vor allem bei Neubauten an: Neue Gebäude sollen spätestens ab 2020 nur noch als Niedrigstenergiegebäude entstehen (Artikel 9). Für bestehende Gebäude legt die Richtlinie fest, dass größere Renovierungen (Artikel 2 Nr. 10) zum Verbessern der Energieeffizienz zu nutzen sind (Artikel 7). Für die nächste Stufe haben sich EU-Parlament, -Rat und -Kommission im Dezember 2017 darauf geeinigt, dass nun vor allem das Einsparungspotenzial bei den bestehenden Immobilien gehoben werden soll.

Dem Zielszenario Energieeffizienz, welches die Bundesregierung 2015 im Rahmen der Energieeffizienzstrategie Gebäude formuliert hatte, wurde eine Verdoppelung der Sanierungsrate auf 2% des Gebäudebestandes pro Jahr zu Grunde gelegt. Dies heißt, dass die jährliche sanierte Wohnfläche von 45 Mio. qm im Jahre 2008 auf über 80 Mio. qm erhöhen würde. Wenn der Schwerpunkt auf den Einsatz erneuerbarer Energien gesetzt würde, wie das alternative Zielszenario untersucht, müsste zum Erreichen der Klimaziele (Primärenergiebedarf) die Sanierungsfläche auf ca. 55 Mio. qm pro Jahr und die mittlere Effizienzsteigerung von 20% auf 50% anwachsen.

Solche zusätzlichen Maßnahmen müssen finanziert werden. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hatte 2014 einige Schätzungen zusammengestellt: Ausgehend von einem Investitionsvolumen von ca. 40 Mrd. € im Jahre 2010 wurde damals ein  Zusatzbedarf von jährlich 12 Mrd. € gesehen, wenn die energiepolitischen Ziele bis 2020 erreicht werden sollte. Andere dort genannte Schätzungen gehen teilweise von maximal 55 bis 60 Mrd. € Gesamtinvestitionskosten pro Jahr aus.

Für die Kosten einer energetischen Sanierung ging das BMWi seinerseits von 350 €/qm für eine Verbrauchshalbierung und 600 €/qm für eine Verbrauchssenkung um 70% aus. Ähnliche Größenordnungen setzt die Energieeffizienzstrategie an, wobei von ein erheblicher Abschlag (ca. 200 €/qm bis 300 €/qm) für „sowieso“ notwendige Instandhaltungsmaßnahmen angesetzt wird. Für eine Vorteilhaftigkeitsbetrachtung ist dies hilfreich, finanziert werden muss jedoch beides. Werden 500 €/qm Sanierungskosten angesetzt, dann ergibt sich im Zielszenario Energieeffizienz ein Investitionsvolumen von 40 Mrd. € pro Jahr; bei 650 €/qm für höhere Energieeffizienz ergeben sich über 50 Mrd. € pro Jahr.

Um diese Mittel zu mobilisieren, hatte die Europäische Kommission 2016 die Initiative Smart Finance for Smart Buildings (SFSB) gestartet. Ein Bestandteil hiervon ist unter anderen das Programm Private Finance for Energy Efficiency (PF4EE) der Europäische Investitionsbank (EIB). Anfang 2018 legte die EU-Kommission zusätzlich einen Aktionsplan vor, der eher indirekt ansetzt: Unter anderem soll ein Label für „grüne“ Finanzprodukte geschaffen und bei Banken und institutionellen Investoren die Nachhaltigkeit ihrer Anlagen bewirkt werden.

Ein Ansatzpunkt bei den Banken kann sein, dass die Kapitalunterlegung von Darlehen für energetische Sanierungen reduziert wird. Die Energy Efficient Mortgage Initiative will mit ihrem Energy efficient Mortgages Action Plan (EeMAP) genau hier ansetzen: Mit dem Argument, dass solche Sanierungen die laufenden Energieeinsparungen die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers erhöhen, soll diese Risikoreduktion in eine Unterlegungsreduktion übergeleitet werden. Zur Untermauerung dieser These werden nun entsprechende Daten erhoben und ausgewertet.

Alternativ können Mittel mobilisiert werden, indem Anlegern direkt für die Finanzierung von energetischen Sanierungsmaßnahmen gewonnen werden. Die Energieeffizienzstrategie Gebäude bringt hierfür bereits explizit Crowdfunding ins Spiel, und tatsächlich bieten einige Plattformen diese Anlagemöglichkeit an. Als Einzelanlage und oft mit Eigenmittelcharakter sind diese normalerweise allerdings mit einem deutlich höheren Risiko verbunden. Eine nachhaltige Variante klassischer Anlageprodukte sind „Green Bonds“, die sich allerdings vor allem an institutionelle Investoren richten. Wenn es sich dabei sogar um besonders sichere Pfandbriefe handelt, sind die eingeworbenen Mittel allerdings weniger für Sanierungen einsetzbar, da Pfandbriefe besondere Besicherungsanforderungen stellen, die von nachträglichen und damit höher auslaufenden (LTV bzw. Beleihungsauslauf) und nachrangigen Darlehen schwer zu erfüllen sind.

Es besteht also ein signifikanter und  steigender Finanzierungsbedarf bei energetischen Sanierungen; um diesen zielgerichtet zu decken, sind tatsächlich noch einige Schritte notwendig. Neben Feinjustierungen der vorhandenen Instrumente (z.B. Kapitalunterlegung) wird Smart Finance neue Produkte schaffen, die die vorhandene Nachfrage nach grüner Geldanlage mit genau diesem Finanzierungsbedarf zusammenbringt.

Dieser Betrag basiert auf einer gemeinsamen Projektarbeit mit Christine Weber und Prof. Horst Roman-Müller.

Monthlitor März 2018

Unisono verschlechterten sich im März die zentralen Stimmungsindikatoren: Die ifo-Geschäftserwartungen sanken den vierten Monat in Folge, die ZEW-Konjunkturerwartungen fielen deutlich, und Stimmungsindex für die Eurozone ging ebenfalls zurück. Noch sind alle Indikatoren oberhalb des neutralen Niveaus, der Gleichklang könnte jedoch signalisieren, dass eine konjunkturelle Eintrübung bevorsteht.

Ob dies auch für den Immobilienmarkt gilt?Der Deutsche Hypo-Index verringerte sich im März weiter, ist jedoch ebenfalls noch deutlich im freundlichen Bereich. Die aktuellsten Preisdaten liegen von Europace für Wohnimmobilien vor: zumindest bei dem typischen Anlageobjekt Eigentumswohnung scheint der Preistrend abgeflacht zu sein, während die Preise für Neubauhäuser jüngst weiter angezogen haben.

 

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