Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: März 2018

Covered Bonds: Europäischer Standard nimmt Form an

Die Europäische Kommission hat Mitte März einen Verordnungsentwurf und einen Richtlinienentwurf zur genaueren Definition von Covered Bonds (= gedeckten Schuldverschreibungen) vorgelegt. Diese Anleiheklasse wird in der Eigenkapitalverordnung (CRR, Verordnung (EU) Nr. 575/2013, dort Artikel 129) bereits jetzt privilegiert, indem Banken Bestände in diesen Papieren mit weniger Eigenkapital unterlegen müssen. Der Begriff war bisher jedoch nicht genau bzw. hierfür zielgerichtet definiert. Gewisse Orientierung bot seit 2014 die European Banking Authority (EBA), die konstatierte jedoch 2016 das Fehlen einer tatsächlichen Harmonisierung. Entsprechend forderte das Europäische Parlament die Kommission 2017 zu einem Regulierungsentwurf auf, der nun vorliegt.

In den Einleitungen zum Verordnungs- und Richtlinienvorschlag werden Covered Bonds grundsätzlich in ihrer Funktionsweise beschrieben:

Gedeckte Schuldverschreibungen werden durch Kreditinstitute begeben und sind durch einen abgegrenzten Pool von Vermögenswerten besichert, auf den die Inhaber der Schuldverschreibungen als bevorrechtigte Gläubiger direkt zugreifen können. Zudem können die Schuldverschreibungsinhaber auch als einfache Gläubiger weiterhin Forderungen gegenüber dem Emissionsinstitut geltend machen. Dieser Mechanismus des doppelten Forderungsanspruchs gegenüber dem Deckungspool und dem Emittenten wird als „Doppelbesicherung“ bezeichnet.

Die so erreichte hohe Sicherheit für Anleger ermöglicht es Banken, langfristig kostengünstig Gelder aufzunehmen und insbesondere für Immobilien zur Verfügung zu stellen. Der deutsche (Hypotheken-)Pfandbrief, gesetzlich geregelt im Pfandbriefgesetz, ist damit der Prototyp eines Covered Bonds. Andere Covered Bonds sind ebenfalls national gesetzlich oder nur vertraglich geregelt. Daher stellte sich die Aufgabe, welche Kriterien denn genau erfüllt sein müssen, damit ein Covered Bond in den Genuss der Privilegierung kommt.

Konkret vorgeschlagen wird für mit Immobilienkrediten gedeckte Schuldverschreibungen im Richtlinienentwurf insbesondere:

  • Doppelbesicherung in Form einer Forderung gegen das emittierende Kreditinstitut als auch – bei Insolvenz – im Vorrang gegen die Vermögenswerte in Deckungspool;
  • Insolvenzferne der Covered Bond-Forderungen, d.h. nicht automatische Fälligstellen bei Bankinsolvenz;
  • Besicherung und deren Durchsetzbarkeit der Forderungen im Deckungspool;
  • Nutzungspflicht eines Registers zur Identifikation der Deckungswerte;
  • Einschränkung der zulässigen Derivate im Deckungspool, u.a. hinsichtlich des ausschließlichen Zweckes der Risikoreduktion;
  • Überwachung des Pools durch einen Treuhänder;
  • laufende Berichterstattung über die Poolqualität;
  • Nominale Überdeckung, d.h. den Covered Bonds müssen Deckungswerte in mindestens gleicher Höhe gegenüberstehen;
  • Liquiditätspuffer für mindestens 180 Tage;
  • öffentliche Aufsicht über das Covered Bond-Programm.

Gefordert wird, dass nur hochwertige Deckungswerte zugelassen werden; die genaue Definition obliegt den nationalen Gesetzgebern. Dies soll auch flexibel neue Klassen von Deckungswerte ermöglichen, lässt jedoch eine große nationale Vielfalt zu. Ansonsten lassen die Vorgaben sehr stark das Prinzip des Pfandbrief erkennen. Schuldverschreibungen, die die Anforderungen erfüllen, dürften das Gütesiegel „Europäische gedeckte Schuldverschreibung“ tragen.

Die CRR soll wie folgt genauer gefasst werden:

  • Mindestgrad der nominalen Überdeckung in Höhe von 5%; ggf. auch 2% (wie beim Pfandbrief) bei Berücksichtigung von Risikogewichten;
  • Neben Wohnkrediten bis maximal 80% des Sicherheitenwertes und Gewerbekrediten bis maximal 60% des Sicherheitenwertes keine Ausnahmeregelung für gewisse Verbriefungspositionen mehr (jeweils ii) in Artikel 126 d) und f));
  • Klarstellung, dass diese Grenzen nur für den zur Deckung genutzten Kreditteil gelten, d.h. auch höhere Darlehen vergeben werden können;
  • Ausnahmslose Beschränkung von Ersatzdeckung in Form von Bankforderungen auf 15% (Bonitätsstufe 1) bzw. 10% (Bonitätsstufe 2), insgesamt maximal 15%.

D.h. gedeckte Schuldverschreibungen werden nur dann privilegiert, wenn diese zusätzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Die Regelungen können tatsächlich das bisher unklare Bild des Covered Bond schärfen. Der Bedarf ist auch seitens der Investoren vorhanden – nicht umsonst gibt es bereits eine private Initiative „Covered Bond Label„, die um Qualitatsmaßstäbe bemüht war. Von den deutschen Emittenten war die Nachfrage jedoch gering, nur fünf Mitglieder sind aktuell Pfandbriefbanken; die Marke Pfandbrief hatte bisher alleine Zugkraft. Das vorgeschlagene Europäische Gütesiegel hat bei Festhalten an den vorgestellten Maßstäben das Potenzial, ebenfalls zu einer positiv besetzten Marke zu werden.

Monthlitor Februar 2018

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken ergänzt seine Immobilienindex-Familie um speziell auf die Top-7 (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, München) ausgerichtete Zeitreihen. Im Zuge dessen wurden die bereits vorhandenen Datenreihen auf das Jahr 2010 reindexiert.

Die aktuelle Auswertung per Q4/2017 zeigt, dass die Wohnimmobilienpreise und -mieten in den Top-7 deutlich stärker wuchsen als im bundesweiten Durchschnitt:

2010 – 2017 2016 – 2017
Wert Selbstgenutztes Wohnen Deutschland +31,4% +5,8%
Top-7 +67,3% +11,5%
Wert Mehrfamilienhäuser Deutschland +49,7% +7,9%
Top-7 +97,1% +14,2%
Miete Mehrfamilienhäuser Deutschland +27,7% +3,3%
Top-7 +50,7% +6,1%

Die höheren Wertsteigerungen in den sieben Metropolen gehen mit ebenso relativ hohen Mietzuwächsen einher. Das Wertanstieg lagen allerdings deutlich über dem Mietanstieg – dies kann ein merkliches Rückschlagpotenzial bedeuten, wenn der Renditeanspruch der Investoren steigen sollte, ohne dass die Mieten deutlich schneller wachsen als bisher.

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