Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: Februar 2018

Basel III: Kapitalunterlegung von Immobiliendarlehen wird komplexer

Die Eigenkapitalregeln für Immobilienkredite werden ab 2022 komplexer. Die jüngst vom Baseler Aussschuss als Papier BCBS 424 veröffentlichten Vorschläge für das Kreditrisiko sehen gerade im Standardansatz (KSA) zusätzliche Fallunterscheidungen vor: Die dortige aktuelle Aufteilung nach Wohn- und Gewerbeimmobilien wird ergänzt um die Frage, ob der Immobilien-Cashflow für die Kreditrückzahlung materiell entscheidend ist oder nicht; neben der Unterscheidung zwischen Bau- und Bestandsphase sind  auch Sonderregelungen zum Beispiel für Wohnungsgesellschaften vorgesehen bzw. als nationale Ausnahmen möglich.

Maßstab für die KSA-Kapitalunterlegung ist dann der Marktwertauslauf (Loan-to-Value, LTV) der Finanzierung. Das Spektrum reicht von 20% Anrechnungsquote für eine nicht Cashflow-abhängige Wohnfinanzierung mit LTV unter 50% bis hin zu 105% für eine Cashflow-abhängige Gewerbefinanzierung mit LTV über 100%.  Für nicht Cashflow-abhängige Finanzierungen kann in der nationalen Umsetzung alternativ zwischen dem Kreditteil unter 55% und dem über 55% unterscheiden werden, d.h. an Stelle der Gesamtkreditbetrachtung tritt ein so genanntes unechtes Realkreditsplitting.

Der Rating-basierte (IRB = Internal Rating Based) Ansatz zur Kapitalunterlegung kann grundsätzlich nur basierend auf bankeigenen Ratings (= foundational, F-IRB) oder zusätzlich auch auf Basis von prognostizierten Ausfallschäden (= advanced, A-IRB) erfolgen (d.h. nur PD oder auch LGD). Für große Unternahmen ab 0,5 Mrd. € Konzern-Jahresumsatz wird allerdings der A-IRB-Ansatz ausgeschlossen, während im Mengengeschäft der F-IRB-Ansatz nicht zulässig ist. Die aufsichtliche LGD-Vorgabe für den besicherten Kreditteil liegt im F-IRB-Ansatz bei 25%. Im A-IRB-Ansatz verwendet die Bank zwar ihre eigenen LGD-Schätzer, muss jedoch einen Mindest-LGD von 10% berücksichtigen. In beiden Fällen wird der besicherte Kreditteil bei Immobiliendarlehen nach dem Marktwert abzüglich eines Sicherheitsabschlags (Haircut) von 40% bemessen.

Kapital für Kreditrisiko muss entweder nach dem KSA oder einem der beiden IRB-Ansätze vorgehalten werden. Bei einem IRB-Ansatz gilt jedoch der so genannte Output Floor: Ist der Kapitalbedarf nach IRB deutlich geringer als nach KSA, so greift eine Mindestunterlegung, und zwar ab 2022 von 50% der KSA-Anforderung ansteigend auf 72,5% der KSA-Anforderung ab 2027. Kreditinstitute, die einen IRB-Ansatz nutzen, müssen somit parallel die neuen Fallunterscheidungen im KSA nachziehen.

Wegen des breiten Spektrums an Konstellationen (Wohnen, Cashflow-abhängig, …), der für den Output Floor mit zu berücksichtigen Kapitalanforderungen aus anderen Produkt- und Risikoarten (Derivate, operationelles Risiko, …) sowie der nationalen Umsetzungsalternativen sind die Auswirkungen dieser Änderungen nicht pauschal ermittelbar. Im KSA dürften risikoarme Wohnkredite tendenziell profitieren, während risikoreichere Gewerbekredite eher mehr Kapital benötigen – dies ist jedoch stärker abhängig vom LTV als bisher. Da die IRB-Anforderungen wegen der neuen Input Floors für PD und LGD ansteigen dürften, wird hier – einzeln betrachtet – der Output Floor in weniger Konstellationen greifen, als es bei aktuellen A-IRBA-Anwendungen der Fall wäre. Für risikoarme Immobiliendarlehen (bezüglich LTV und PD) kann jedoch meist von erheblich höheren Kapitalunterlegungen ausgegangen werden.

Update 3.4.2018: Beispielrechnungen in einem aktuellen Aufsatz in Immobilien & Finanzierung

Monthlitor Januar 2018

Die Datenlage zum Immobilienmarkt war im Januar von Rückblicken auf das Jahr 2017 geprägt. Für Gewerbeinvestments war ein Anstieg auf ca. 57 Mrd. € zu verzeichnen, eine Steigerung im oberen einstelligen Bereich. Diese basierte letztlich auf einem Preisanstieg. Für 2018 werden von den großen Maklerhäusern etwas weniger Transaktionsvolumen erwartet. Ein Grund ist die Objektknappheit, die sich bereits 2017 in einem zunehmenden Anteil von Forward Deals bemerkbar machte.

Hinzu kamen gemäß Jones Lang LaSalle ca. 16 Mrd. € aus gewerblichen Wohntransaktionen, wobei die Objekte zu mehr als einem Drittel aus Projektentwicklungen stammten. Die hier festgestellte Steigerung um fast 15% ist teilweise auf die gestiegenen Preise zurückzuführen.

Bei privaten Wohnimmobilien lag gemäß den Europace Hauspreis-Index der Preisanstieg 2017 bei „nur“ noch ca. 5%, nachdem die Preise 2017 um ca. 10% gestiegen waren:

Jones Lang LaSalle kommt zu einem ähnlichen Ergebnis und stellt dabei Preis- und Mietwachstum seit 2004 gegenüber: Die Preise steigen seitdem um insgesamt 89% und damit ca. 5% p.a., während die Mieten im Schnitt um +3% p.a. wuchsen, was insgesamt ein Plus von ca. 47% bedeutet. Auch wenn der Unterschied pro Jahr gering erscheint – kumuliert weitete sich die Schere zwischen Preisen und Mieten deutlich aus.

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