Leo Cremer

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Monat: Januar 2018

Gewerbeinvestmentmarkt 2017: Mehr Euros für weniger Immobilie

Für ca. 57 Mrd. € wurden 2017 in Gewerbeimmobilien investiert. Dies stellt ein Plus von 5 bis 10 Prozent gegenüber 2016 dar – je nach erhebender Institution. Preisbereinigt liegt allerdings eher Stabilität vor, denn die Immobilienpreise sind 2017 in ähnlicher Größenordnung gestiegen; Daten dazu liegen bisher nur bis Q3/2017 vor. Für 2017 erwartet worden war zu Jahresbeginn ein Transaktionsvolumen von 45 bis 50 Mrd. €.

Die Analysen und Erwartungen wichtiger Makler (in alphabetischer Reihenfolge) im Detail:

BNP Paribas Real Estate: 58,2 Mrd. € Transaktionsvolumen, 11% höher als im Vorjahr. Beliebteste Objektart waren Büros mit 41% Anteil, gefolgt von Einzelhandel mit 24% und Logistik mit 16%, letzteres deutlich gestiegen auf Grund einer Reihe von Portfoliodeals. Einzelinvestments kamen zusammen auf 38,9 Mrd. € nach 35,1 Mrd. € im Vorjahr. Ausländische Käufer kamen auf einen Anteil von 48%, eine merkliche Steigerung gegenüber einem Anteil von 43% in Vorjahr. In den Metropolen belaufen sich die Bürospitzenrenditen auf ca. 3% bis 3,5%. Für 2018 wird ein Transaktionsvolumen von deutlich über 50 Mrd. € erwartet.

CBRE: 57,4 Mrd. € Transaktionsvolumen, 9% höher als im Vorjahr. Der Anteil asiatischer Investoren hat mit 11% den der nordamerikanischen Anleger überholt, wobei ihr Anlageschwerpunkt außerhalb der Topstandorte liegt. Überproportional oft sind ausländische Investoren an Portfolioinvestitionen beteiligt. Die Top-7-Standorte vereinen 52% der Umsätze auf sich. Die Spitzenmieten lagen hier für Büros bei 3,3%, für Shopping Center bei 4,0%, für Hotels bei 4,0% und für Logistik bei 4,5%. Für 2018 wird ein Transaktionsvolumen  von 50 Mrd. € erwartet.

Colliers: 57,3 Mrd. € Transaktionsvolumen, 9% höher als im Vorjahr. Treiber war erneut das vierte Quartal, das ca. ein Drittel zum Gesamtvolumen beisteuerte. Für 2018 wird ein Transaktionsvolumen  von 55 Mrd. € erwartet. Der Anteil von Portfolios lag mit 36% nur knapp über dem Vorjahresniveau. Der Auslandsanteil wird bei 40% bezogen Direktinvestments bzw. 45% inklusive Asset Manager geschätzt. Der gestiegene Logistik-Anteil von 15% ist auf Portfoliodeals zurückzuführen. Für 2018 wird ein Transaktionsvolumen  von 55 Mrd. € erwartet.

Jones Lang LaSalle:  56,8 Mrd. € Transaktionsvolumen, 7% höher als im Vorjahr. Forward Fundings von Einzeltransaktionen, d.h. der Kauf von noch in Entwicklung befindlichen Objekten, machen 12% des Transaktionsvolumens aus. Hinsichtlich der gehandelten Objektarten kommen gemischt genutzte Immobilien auf 9%. Spitzenreiter bei den Standorten war Berlin mit 7,7 Mrd. €, gefolgt von Frankfurt mit 7,1 Mrd. €. Berlin legt um 56% zu, Köln um 41% und Düsseldorf um 32%, während der Umsatz in Frankfurt stabil blieb und in Hamburg, München und Stuttgart kräftig zurückging. Gesunkene Renditen und höhere Mieten führten zu einem weiteren Anstieg der Kapitalwerte im zweistelligen Prozentbereich. Für 2017 wird ein Transaktionsvolumen  in einer Größenordnung wie 2017 erwartet.

Savills:  57,1 Mrd. € Transaktionsvolumen, 4% höher als im Vorjahr. Das vierte Quartal fiel verhaltener aus in den beiden vorausgehenden Jahren, als Treiber wird das umsatzstarke erste Halbjahr identifiziert. Das mittlere Transaktionsvolumen belief sich auf 27 Mio. € und damit 13% über dem Vorjahr, einhergehend mit den gestiegenen Preisen. Entsprechend sank die Zahl der gehandelten Objekte auf 2.100 nach 2.300 noch 2016. Aktivste Käufergruppe waren Offene Spezialfonds. 11% der erworbenen Objekte waren Projektentwicklungen. Für 2018 wird ein Transaktionsvolumen jenseits von 50 Mrd. € erwartet.

Monthlitor Dezember 2017

Auf Jahressicht sind die Immobilienpreise sowie die gesamtwirtschaftlichen Stimmungsindikatoren zumeist deutlich gestiegen, nur die Sentiment-Indices für die Immobilienwirtschaft stagnieren bzw. sind rückläufig:

Stimmungs­index Heraus­geber Ende 2017 Ende 2016 neutral
Immobilien­klima Deutsche Hypo  135,0  (12/17)  140,1  (12/16)  100,0
Immobilien-Index IW Köln  50,0  (Q4/17)  47,2  (Q4/16)  0,0
Quartals­barometer BF.direkt  0,60  (Q4/17)  2,05  (Q4/16)  0,0
Immobilien-
Finanzierungs­index
JLL/ZEW  0,1  (Q4/17)  4,4  (Q4/16)  0,0

Besonders ausgeprägt ist der Rückgang bei den beiden Finanzierungsindices von BF-direkt und JLL/ZEW. Immerhin ist demgemäß die Stimmung zum Jahresende wieder besser als sie es zur Jahresmitte war.

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