Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: November 2017

Kreditkennzahlen: Relevant für Finanzierer und Investoren

Die Kreditkennzahlen Loan-to-Value (LTV), Debt Service Coverage Ratio (DSCR), Interest Coverage Ratio (ICR) und Debt Yield (DY) dienen Kreditgebern zur Risikoeinschätzung in der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Sollte sich ein Kreditnehmer auch darum kümmern?

Denn erst einmal ist es der Kreditgeber, der hiermit im eigenen Interesse auf die beiden wesentliche Komponenten des Kreditrisikos schaut: Die Ausfallwahrscheinlichkeit und den Ausfallschaden.

  • Ausfallwahrscheinlichkeit (PD = Probability of Default): Zum Kreditausfall kann es kommen, wenn die laufenden Zahlungsverpflichtungen nicht bedient werden können – dies wird mit DSCR und ICR untersucht; zusätzlich kann am Ende der Kreditlaufzeit mangels Anschlussfinanzierung die Rückzahlung unmöglich werden – dies betrachtet die Debt Yield.
  • Ausfallschaden (LGD = Loss Given Default): Wenn es doch zum Ausfall kommt, dann steht die Immobilie als Kreditsicherheit zur Verfügung; der LTV drückt ihre Werthaltigkeit relativ zur Kreditschuld aus.

Das Ausfallrisiko richtig einzuschätzen und einzugrenzen ist zentral für die Profitabilität jedes Immobilienfinanzierers. Daher treten diese vier Kennzahlen typischerweise gleich an verschiedenen Orten auf:

  1. Beim Rating: Dieses quantifiziert PD (z.B. 2% pro Jahr) und LGD (z.B. 20%); neben den harten Kreditkennzahlen werden zusätzlich auch weichere Faktoren herangezogen, etwa die Professionalität des Kreditnehmers.
  2. Bei der Kreditentscheidung: In der Regel haben Finanzierer Kreditpolitiken, in denen Höchstgrenzen für die akzeptierten Kreditkennzahlen festgelegt sind, meist unterschieden nach Nutzungsarten und Regionen.
  3. Bei der Zinsbestimmung: Innerhalb der kreditpolitischen Grenzen gibt es immer noch etwas risikoärmere und risikoreichere Kreditkonstellationen, so dass der zu verlangende Risikoaufschlag abhängig von PD und LGD, also letztlich abhängig von LTV und Co. ermittelt wird; bei Banken, die das regulatorisch vorzuhaltende Eigenkapital mit dem IRBA (Internal Rating Based Approach) bestimmen, richten sich die Kosten dieser Kapitalunterlegung ebenfalls danach.
  4. Bei dem laufenden Monitoring: In einem professionellen Kreditvertrag finden sich üblicherweise Auflagen (Financial Covenants), in denen Mindest- bzw. Höchst-Kreditkennzahlen festgeschrieben sind.

Über die Covenants wandeln sich die Verhältniszahlen von der reinen Beobachtung zum Vorbeugungssystem – und spätestens hier wird es für den Kreditnehmer interessant. So kann etwa vereinbart werden, dass bei Fallen der DSCR unter z.B. 110% ein Cash Sweep erfolgt: Noch übersteigt der laufende Überschuss den Schuldendienst, und dieser Mehrbetrag wird zur außerordentlichen Tilgung eingesetzt, wodurch sich die Kreditsituation wieder verbessert. Ein Cash Trap funktioniert ähnlich, nur wird die Mehrliquidität auf einem Sperrkonto geparkt. Bei einem Steigen des LTV über eine vorab definierte Schwelle könnte bereits vorab eine Pflicht zur Nachbesicherung festgeschrieben worden sein.

LTV, DSCR, ICR und DY sollen helfen, Kredite sicherer zu machen: Durch mehr Transparenz zur Risikoerkennung, als fairer Maßstab bei der Risikovergütung, und als Frühwarnindikatoren für die aktive Risikovermeidung. Dieser letztgenannte Aspekt macht diese Kreditkennzahlen für den Investor relevant. Ein Cash Trap ab einem DSCR von 110% oder ab einem DSCR von 120% kann einen deutlichen Unterschied im Business Case ausmachen. Dynamische Cashflow-Modelle etwa können helfen, diese Mechanismen richtig einzuschätzen.

Monthlitor Oktober 2017

Der Anstieg des Immobilienklima-Index‘ im Oktober war deutlich. Dies korrespondiert mit der Anfang Oktober auf der Expo Real 2017 anzutreffenden Stimmung. Einher geht dies mit einem gewerblichen Investmentvolumen, das mit ca. 40 Mrd. € für Q1-Q3 2017 um ein Fünftel über dem Transaktionsvolumen im Q1-Q3 2016 lag.

Gemäß BNP Paribas Real Estate trugen ausländische Investoren dazu knapp die Hälfte des Kaufvolumens bei (47%, darin 22% aus Nordamerika und 9% aus Asien). Unter den TOP 6 legte Berlin am stärksten zu (+61%) und nahm mit fast 6 Mrd. € Transaktionsvolumen die Pole Position ein – und das bei im Schnitt 3,0% Spitzenrendite.

Savills sieht außerhalb der Metropolen einen stärkeren Rückgang der Renditen (-0,3 Prozentpunkte gegenüber -0,1 Prozentpunkte in den Top 7); dies könnte eine Bodenbildung bedeuten. Gleichzeitig wird eine steigende Verkaufsbereitschaft zur Realisation der bisherigen Preiszuwächse festgestellt, wobei auf der Käuferseite zunehmend eher risikoaverse Anleger gesehen werden.

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