Immobilieninvestoren freuen sich über Kredite; Immobilienfinanzierer freuen sich darüber, dass sie die Kredite auch wieder zurückbekommen. Im gewerblichen Bereich ist das finanzierte Objekt selbst maßgeblich dafür, gerade dann, wenn das Projekt in einer Zweckgesellschaft isoliert wurde.

Kreditgeber schauen daher eingehend auf das Verhältnis von Immobilie und Kredit. Vier zentrale Kennzahlen sind dabei unter ihren englischen Abkürzungen LTV, DSCR, ICR und DY bekannt:

Loan-to-Value (LTV; = Marktwertauslauf): Das Verhältnis von Kreditbetrag zu Immobilienmarktwert. Dies gibt eine Indikation bezüglich des Betrages, der bei Kreditproblemen im Feuer steht. Ein LTV in Höhe von 70% bedeutet etwa, dass die Immobilie erst 30% an Wert verlieren muss, bevor kreditgeberseitig Kapitalschaden eintritt.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR; = Schuldendienstdeckungsquote): Das jährliche Ergebnis der Immobilie, d.h. Mieteinnahmen minus laufende Ausgaben, dividiert durch den jährlichen Schuldendienst, d.h. die Zins- und Tilgungsverpflichtung. Diese Kennzahl zeigt an, wie weit der Nettoertrag der Immobilie die regelmäßigen Kreditverpflichtungen übersteigt. Wird ein DSCR von mindestens 125% verlangt, dann besteht für Ertragseinbrüche ein Puffer von 25% bezogen auf den Schuldendienst.

Interest Coverage Ratio (ICR; = Zinsdienstdeckungsquote): Das jährliche Ergebnis der Immobilie geteilt durch den jährlichen Zinsdienst, d.h. nur die Zinsverpflichtung. Ähnlich der DSCR wird die Tragfähigkeit bezüglich eines Ertragsrückgangs analysiert, wobei hier das – vorübergehende – Aussetzen der Tilgung in Kauf genommen wird. Die Mindestforderung ist daher höher als bei der DSCR, etwa bei 150% im vorstehenden Beispiel.

Debt Yield (DY; auch Yield on Debt): Das jährliche Ergebnis geteilt durch den Kreditbetrag. Dieses Verhältnis gibt an, welcher Kreditzins – ohne Tilgung – maximal von der Immobilie getragen werden kann. Gerade bei den aktuell niedrigen Zinsen ist es sinnvoll, sich die DY am Laufzeitende anzuschauen und mit einer Anforderung z.B. von mindestens 6% vorzusorgen, dass der Kredit nicht nur heute bedient werden kann, sondern auch bei gestiegenem Zinsniveau eine Anschlussfinanzierung.

Illustriert an einem Beispiel (Immobilien- und Kreditgrößen in Mio. €):

Der LTV kann nicht nur auf die aktuelle Situation angewandt werden, sondern ähnlich wie die DY auch auf das Laufzeitende, um die Refinanzierbarkeit zu prüfen: Ist der so genannte Exit-LTV (hier: 50%) höher als die Anforderung heute, dann dürften Folgefinanzierer schwer zu finden sein; ein niedrigerer Kreditbetrag oder eine höhere Tilgung sind angebracht.

Im Beispiel hingegen wäre sogar eine niedrigere Tilgung vertretbar bis sinnvoll: Ein DSCR von etwas über 110% lässt wenig Luft für Schwankungen im Immobilienertrag; da könnte der Auszug eines Ankermieters schnell zum Problem werden. Mit einer halbierten Tilgung steigt der DSCR auf ca. 135%:

Gleichzeitig ist automatisch der Exit-LTV etwas höher und die DY niedriger, beides jedoch noch in einer normalerweise akzeptablen Größenordnung. So könnte sich der Kreditzins von heute 3% (= 2,1/70,0 im Beispiel) auf 6,15% mehr als verdoppeln, bevor die Kreditverlängerung problematisch werden würde.

Ob das wirklich ausreicht oder nicht, muss dann allerdings jeder Kreditgeber für sich selbst entscheiden. Diese Kennzahlen helfen, dass eine solche Abwägung nicht im luftleeren Raum stattfindet. Im technischen Detail lauern noch viele interessante Fragen; etwa, ob bei einem Verhältnis von Bestandsgröße (Immobilienertrag) zu Flussgröße (Kreditvolumen) zeitliche nach vorne oder nach hinten geschaut wird; oder wie zukünftige Ertrags- und Wertzahlen überhaupt bestimmt werden. Die vier Verhältnisgrößen sind in jedem Fall so zweckmäßig, dass sich solche Arbeiten lohnen.

Ein Immobilieninvestor kann diese Kennzahlen nutzen, um bereits beim ersten Bankgespräch mögliche Kreditstrukturen zu ermitteln. Als Gesamtsystem geben sie ihm die Möglichkeit, innerhalb der bankseitigen Rahmenvorgaben die bestmögliche Balance zwischen den Einzelkomponenten zu finden.