Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: Juli 2017

Transaktionsvolumen (nominal) so hoch wie lange nicht mehr

Die großen Maklerhäuser verzeichneten im 1. Halbjahr 2017 Immobilien­­transaktionen über ca. 26 Mrd. €. Das ist mehr als in den ersten Jahreshälften 2014, 2015 und 2016. Zumindest nominal, d.h. vom absoluten Volumen in jeweiligen Euro her.

Die Immobilienpreise steigen jedoch ebenso: Stand der vdp-Preisindex für Gewerbeimmobilien im Q1/2014 noch bei 114,9, so lag er im Q1/2017 bei 130,3. Das ist ein Anstieg um immerhin 13% in drei Jahren.

Verknüpfen dieses Index‘ mit den Transaktionsdaten (aus den Pressemeldungen von Savills) auf Quartalsebene ergibt folgendes Bild:

 Mrd. € H1/14 H2/14 H1/15 H2/15 H1/16 H2/16 H1/17
aktuelle Euro 16,9 22,9 23,8 31,3 18,1 34,6 26,1
Q1/14-Euro 16,8 22,5 23,2 30,1 16,8 31,0 23,0

So gesehen liegt das Transaktions­volumen H1/17 „nur“ auf dem Niveau von H1/15. Gleichzeitig liegt es im Durchschnitt dieses Zeitraum, der nominal zwar 24,6 Mrd. € beträgt, in Q1/14-Euros gerechnet sind es hingegen 23,4 Mrd. €.

Obwohl das Investmentvolumen die letzten Jahre ansteigt, geht damit nicht unbedingt ein vermehrter Umschlag von Immobilien einher: Es sind vor allem mehr Euro, welche eine qualitativ relativ konstantes Menge bewegen. Das zunehmende Transaktions­volumen verdeckt somit teilweise, dass Immobilien ein knappes Gut sind.

Monthlitor Juni 2017

17_06_03_monthlitor

Zu Q2/2017 berichteten JLL und ZEW, dass die mit dem Deutschen Immobilien­­finanzierungs­­­index (DIFI) ausgedrückte Stimmung der Kreditgeber weiter leicht gedämpft ist: Bei neutraler Situations­­­bewertung liegt dies an den eher negativen Zukunfts­­­erwartungen. Durchschnittliche Marge und Loan-to-Value (LTV) bei Core-Bestands­immobilien verhalten sich aktuell wir folgt:

Objektart Marge LTV
Büro 102,5 bp 69,7 %
Einzelhandel 113,8 bp 67,8 %
Logistik 127,4 bp 65,9 %
Wohnen 72,3 bp 74,1 %

Das LTV-Niveau entspricht dem der Erhebung zwei Jahre zuvor (also Q2/2015), die Margen bei Büro und Einzelhandel ebenso, nur bei Logistik und Wohnen ist ein Rückgang von ca. 10 bp zu verzeichnen. Der DIFI lag seinerzeit allerdings deutlich im positiven Bereich, sowohl bezüglich Situation als auch Erwartung.

Zum Kreditbestand kam Ende Juni die IREBS mit dem German Debt Project 2017 heraus; hierbei handelt es sich um eine detaillierte Erhebung von Ist-Daten zu Bestand und Neugeschäft in der gewerblichen Immobilien­­finanzierung. Für 2016 wird dort eine Durchschnittsmarge von 108 bp gesehen und ein weiteres Fallen um 5 bis 10 bps prognostiziert. Die mittleren LTVs sind in dieser Studie auf 66% gefallen – genau die gegensätzliche Entwicklung zur DIFI-Erhebung. Dieser Unterschied könnte unter anderem darin begründet liegen, dass sich die Struktur des Neugeschäfts (hin zu Non-Core mit dafür geringeren LTVs) verschoben hat.

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