Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: Juni 2017

10 Jahre Subprime-Krise, oder: High-Grade Structured Credit Strategies Enhanced Leverage Fund

Im Juni und Juli 2007 kam es zum Kollaps zweier Hedgefonds der Investmentbank Bear Stearns: Dieses Milliarden-Menetekel brachte die Subprime-Krise in die Schlagzeilen, und damit feiern wir in diesen Tagen zehnjähriges Jubiläum. Zwar kam es bereits vorher zu Ausfällen von Subprime-Krediten, die diese Investmentfonds in Bedrängnis brachten. Herrschte nach ersten Rettungsversuchen noch Zweckoptimismus, wurden beide Fonds wenige Wochen später aufgegeben.

Vom Grundprinzip waren die beiden Hedgefonds relativ einfach aufgesetzt: Investiert wurde in Tranchen einer Verbriefungsstruktur. Diese Tranchen hatten ein gutes Rating, da das Geld innerhalb der Verbriefung zwar in relativ schlechte Kredite investiert war, diese Tranchen jedoch vorrangig bedient werden sollten.

Bei hohen Ausfallraten – d.h. höheren als von der Ratingagentur selbst unter kritischen Umständen prognostiziert – bringt auch eine solcher Vorrangbedienung wenig. Dabei müssen die Ausfälle nicht unbedingt gleich schlagend werden, auch schon im Vorfeld kann eine kritische Einschätzung problematisch werden:

Dadurch, dass die Hedgefonds Kredite einsetzten, wirkte sich ein Preisverfall in den Investments gehebelt auf den Fondspreis aus. Effektiv zumindest, in welcher Höhe genau war eines des seinerzeitige Probleme. Denn mangels Marktpreisen sind in diesem Feld Bewertungsmodelle üblich, und für diese die richtigen Rechenparameter in einer unübersichtlichen Situation zu finden ist eine Herausforderung. Dies kann auch Folgendes erklären:

In April, the hedge fund posted an 18.97% decline, according to the June 7 letter obtained by BusinessWeek. But even more shocking than that big loss: only weeks earlier, the company had said it lost just 6.5% for April, according to a May 15 letter the firm sent fund investors. It’s not clear what happened in those intervening weeks to force Bear Stearns to significantly revise upward its estimated April losses.

Nachher ist man immer klüger, und es finden sich eingängige Erklärungen – oder zumindest eingängig erscheinende. Umgekehrt war vor der Krise die Story von mehr Sicherheit durch innovative Finanzstrukturen sehr überzeugend.

Was lernen wir aus der Subprime-Krise? Sehr pragmatisch zumindest scheint mir diese Empfehlung: Das Misstrauen gegenüber einem Angebot sollte proportional zu den positiven Worten in seiner Benennung sein. Der zweite Hedgefonds von Bear Stearns hieß tatsächlich „High-Grade Structured Credit Strategies Enhanced Leverage Fund“. Wer kann dazu schon Nein sagen? Struktur, Strategie, … – alles drin. Oder wie es John Bird und John Fortune (im eingebetteten Youtube-Video ab 5:18) überzeugend darlegen: „High is good – better than low“ und „I’d buy anything if it’s enhanced“.

Monthlitor Mai 2017

Die Immobilienpreise steigen mit beachtlichem Tempo. Mitte Mai berichtete der vdp anhand seiner deutschlandweiten Immobilienindices über Q1/2017: Demnach liegt die Wertsteigerungsrate bei Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel) weiterhin im Bereich von ca. 7% pro Jahr.

2017_06_05_vdp

Nicht enthalten sind hierin insbesondere die laufenden Mieteinnahmen. Um zur Gesamtperformance zu gelangen, kann approximativ die Nettoanfangsrendite von aktuellen Transaktionen addiert werden, und es ergibt sich ein Total Return von etwas über 10%.

Für Büros in den Top5-Standorten ermittelt JLL den VICTOR Performance Indikator; für Q1/2017 sahen wir hier demnach eine Wertänderungsrendite von 17,8%.

JLL leitet im Quartalsbericht daraus einen Total Return von 21,8% ab. Spitzenreiter ist Berlin mit +34%, während Düsseldorf und München „nur“ ca. +15% vorwiesen.

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