forwarddarlehen

Ein bestehender Festzinskredit läuft noch ein paar Jahre, und angesichts der heute niedrigen Zinssätze für Neukredite stellen sich Immobilieninvestoren die Frage, wie sich diese bereits jetzt für die Anschlussfinanzierung sichern lassen. Möglichkeiten dazu gibt es in der Regel tatsächlich, solange gewisse ökonomische Prinzipien berücksichtigt werden. Eine rechtliche Untersuchung des konkreten Einzelfalls ersetzen die folgenden Überlegungen daher explizit nicht.

Zunächst: Einfach die Restschuld eines Darlehen zurückzahlen, um ein neues, günstigeres abschließen, das würde nur den monetären Aspekt (d.h. Kreditbetrag) berücksichtigen. Hinzu kommt jedoch noch ein zeitlicher Aspekt (d.h. Fälligkeitstermine) – durch den auch Zinsen erst entstehen. An den abgemachten Zeitplan sind sowohl Kreditnehmer als auch Kreditgeber gebunden, von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen.

Der Finanzierer hat auf Basis des herausgelegten Kredites schließlich seinerseits Gelder aufgenommen und Zinszusagen gemacht, zumindest wenn es sich um eine Bank oder Versicherung handelt. So vorteilhaft ein Tausch in einen neuen Vertrag mit niedrigeren Zinsen für den Kreditnehmer daher wäre, für den Geldgeber würde bei vorzeitigem Kreditende ein Nachteil genau entgegengesetzt zum Vorteil des Kreditnehmers entstehen; er könnte diese Gelder heute eben nur noch niedriger verzinst als Neukredit ausreichen.

Wenn sich der Finanzierer in einem Gespräch grundsätzlich zu neuen Konditionen bereit erklärt, dann gibt es zum Umgang mit dieser Vorteil-Nachteil-Situation grundsätzlich drei Möglichkeiten:

  • Es werden ab sofort neue Konditionen für die nächsten Jahre ausgemacht, der vorgenannte Nachteil wird finanzmathematisch berechnet und vom Kreditnehmer als Einmalzahlung geleistet.
  • Es werden ab sofort neue Konditionen für die nächsten Jahre ausgemacht, der Nachteilausgleich wird jedoch finanzmathematisch über diese neue Laufzeit verteilt, indem die neuen Zinskonditionen einen Aufschlag gegenüber normalen Neukrediten enthalten.
  • Es werden Zinskonditionen für die Jahre nach dem Auslaufen der aktuellen Konditionen festgelegt; d.h. aktuell ändert sich nichts, dafür schließen beide Parteien ein so genanntes Forward-Darlehen ab; dessen Zinssatz liegt meist ebenfalls über dem für sofort startende Darlehen, was hier jedoch finanzmathematisch in allgemein höheren Zinssätzen für längerfristige Geldüberlassung und nicht im Nachteilausgleich begründet liegt.

Manche Finanzierer können aus unterschiedlichen Gründen nicht alle drei Möglichkeiten anbieten. Dafür muss das Forward-Darlehens nicht unbedingt beim aktuellen Kreditgeber abgeschlossen werden. Bei einem Wechsel entstehen allerdings Zusatzkosten, der Weg führt daher normalerweise zuerst zum aktuellen Geldgeber.

Für größere Immobilieninvestitionen stehen als zusätzliche Möglichkeit Zinsderivate bereit:

  • Ein Forwardswap (Forward Start Swap) liefert eine Zinssicherung entsprechend dem Forward-Darlehen, ohne dass gleichzeitig eine Kapitalzusage erfolgt; die Zinskonditionen wird dabei normalerweise so festgesetzt, dass heute keine Prämie gezahlt werden muss.
  • Eine Swaption ist das Recht, zu einem späteren Zeitpunkt in einen Zinsswap mit bereits heute festgelegten Konditionen einsteigen zu können; hierfür wird heute eine Prämie fällig.

In beiden Fällen lassen sich die Derivate bereits vor einem Immobilienerwerb einsetzen, um Kalkulationssicherheit für zukünftige Projekte zu erhalten. Bei der Finanzierung einer konkreten Immobilien wird die Zinskondition dann auf einer variablen Basis (z.B. 3-Monats-Euribor) abgeschlossen, und das Zinsderivat erledigt dann den Tausch in den vorab vereinbarten Festzinssatz.

Schließlich: Nein, dies soll nicht heißen, dass die Zinsen auf jeden Fall steigen werden. Natürlich lassen sich gerade solche Derivate zur Spekulation auf Finanzmarktentwicklungen einsetzen. Wenn bei einer Immobilieninvestition jedoch die Immobilie im Vordergrund steht, dann können die genannten Möglichkeiten für längere Zeit eine stabile Finanzierungs- und Kalkulationsbasis eröffnen: Die langfristige Zinssicherung dient so eben der Sicherung und damit der Risikoreduktion.