Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: Mai 2017

Vorzeitig Kreditzinsen für die Zukunft sichern

forwarddarlehen

Ein bestehender Festzinskredit läuft noch ein paar Jahre, und angesichts der heute niedrigen Zinssätze für Neukredite stellen sich Immobilieninvestoren die Frage, wie sich diese bereits jetzt für die Anschlussfinanzierung sichern lassen. Möglichkeiten dazu gibt es in der Regel tatsächlich, solange gewisse ökonomische Prinzipien berücksichtigt werden. Eine rechtliche Untersuchung des konkreten Einzelfalls ersetzen die folgenden Überlegungen daher explizit nicht.

Zunächst: Einfach die Restschuld eines Darlehen zurückzahlen, um ein neues, günstigeres abschließen, das würde nur den monetären Aspekt (d.h. Kreditbetrag) berücksichtigen. Hinzu kommt jedoch noch ein zeitlicher Aspekt (d.h. Fälligkeitstermine) – durch den auch Zinsen erst entstehen. An den abgemachten Zeitplan sind sowohl Kreditnehmer als auch Kreditgeber gebunden, von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen.

Der Finanzierer hat auf Basis des herausgelegten Kredites schließlich seinerseits Gelder aufgenommen und Zinszusagen gemacht, zumindest wenn es sich um eine Bank oder Versicherung handelt. So vorteilhaft ein Tausch in einen neuen Vertrag mit niedrigeren Zinsen für den Kreditnehmer daher wäre, für den Geldgeber würde bei vorzeitigem Kreditende ein Nachteil genau entgegengesetzt zum Vorteil des Kreditnehmers entstehen; er könnte diese Gelder heute eben nur noch niedriger verzinst als Neukredit ausreichen.

Wenn sich der Finanzierer in einem Gespräch grundsätzlich zu neuen Konditionen bereit erklärt, dann gibt es zum Umgang mit dieser Vorteil-Nachteil-Situation grundsätzlich drei Möglichkeiten:

  • Es werden ab sofort neue Konditionen für die nächsten Jahre ausgemacht, der vorgenannte Nachteil wird finanzmathematisch berechnet und vom Kreditnehmer als Einmalzahlung geleistet.
  • Es werden ab sofort neue Konditionen für die nächsten Jahre ausgemacht, der Nachteilausgleich wird jedoch finanzmathematisch über diese neue Laufzeit verteilt, indem die neuen Zinskonditionen einen Aufschlag gegenüber normalen Neukrediten enthalten.
  • Es werden Zinskonditionen für die Jahre nach dem Auslaufen der aktuellen Konditionen festgelegt; d.h. aktuell ändert sich nichts, dafür schließen beide Parteien ein so genanntes Forward-Darlehen ab; dessen Zinssatz liegt meist ebenfalls über dem für sofort startende Darlehen, was hier jedoch finanzmathematisch in allgemein höheren Zinssätzen für längerfristige Geldüberlassung und nicht im Nachteilausgleich begründet liegt.

Manche Finanzierer können aus unterschiedlichen Gründen nicht alle drei Möglichkeiten anbieten. Dafür muss das Forward-Darlehens nicht unbedingt beim aktuellen Kreditgeber abgeschlossen werden. Bei einem Wechsel entstehen allerdings Zusatzkosten, der Weg führt daher normalerweise zuerst zum aktuellen Geldgeber.

Für größere Immobilieninvestitionen stehen als zusätzliche Möglichkeit Zinsderivate bereit:

  • Ein Forwardswap (Forward Start Swap) liefert eine Zinssicherung entsprechend dem Forward-Darlehen, ohne dass gleichzeitig eine Kapitalzusage erfolgt; die Zinskonditionen wird dabei normalerweise so festgesetzt, dass heute keine Prämie gezahlt werden muss.
  • Eine Swaption ist das Recht, zu einem späteren Zeitpunkt in einen Zinsswap mit bereits heute festgelegten Konditionen einsteigen zu können; hierfür wird heute eine Prämie fällig.

In beiden Fällen lassen sich die Derivate bereits vor einem Immobilienerwerb einsetzen, um Kalkulationssicherheit für zukünftige Projekte zu erhalten. Bei der Finanzierung einer konkreten Immobilien wird die Zinskondition dann auf einer variablen Basis (z.B. 3-Monats-Euribor) abgeschlossen, und das Zinsderivat erledigt dann den Tausch in den vorab vereinbarten Festzinssatz.

Schließlich: Nein, dies soll nicht heißen, dass die Zinsen auf jeden Fall steigen werden. Natürlich lassen sich gerade solche Derivate zur Spekulation auf Finanzmarktentwicklungen einsetzen. Wenn bei einer Immobilieninvestition jedoch die Immobilie im Vordergrund steht, dann können die genannten Möglichkeiten für längere Zeit eine stabile Finanzierungs- und Kalkulationsbasis eröffnen: Die langfristige Zinssicherung dient so eben der Sicherung und damit der Risikoreduktion.

vdp-Immobilienpreisindex Q1/2017: Büros vor Wohnungen

Um +8,4% stiegen die Kapitalwerte von Büroimmobilien per Q1/2017 im 12-Monatsvergleich, +6,0% waren es bei Mehrfamilienhäusern. Dies geht aus dem jetzt erschienenen vdp-Immobilienmarktindices hervor. Die Entwicklungen im Einzelnen:

Marktsegment WERT ggü. Q1/2016 Miete ggü. Q1/2016
Gesamt +6,0% ./.
Wohnen +5,7% ./.
Eigen­tums­­wohnungen +5,3% ./.
Ein-/Zwei­­familien­­häuser +5,3% ./.
Mehr­­familien­­häuser +6,0% +3,8%
Gewerbe +6,7% ./.
Büro +8,4% +3,4%
Einzel­handel +3,2% +0,8%

Die Dynamik bleibt damit auf einem unverändert hohem Niveau. Bei den Mieten handelt es sich um Neuvertragsmieten; das Statistische Bundesamt sieht den Anstieg der Wohn-Nettokaltmieten etwas darunter, per April 2017 etwa bei +1,7%.

Die Mieten entwickeln sich aktuell weniger stark als die Kapitalwerte. Letzteres kann vom Sinken des Verzinsungsanspruches der Investoren getragen werden oder von der gestiegenen Erwartung an die zukünftige Mietdynamik. Bei Büros können bessere Mieterwartungen mit dem weiter sinkenden Leerstand begründet werden, für den Einzelhandel wird hingegen teilweise bereits ein Ende des Mietanstiegs prognostiziert; beide Aspekte waren Thema in den Quartalsberichten der großen Maklerhäuser.

Monthlitor April 2017

Das stärkste Q1 der letzten zehn Jahre (mindestens) – so zeigte sich zum Jahresbeginn 2017 der gewerbliche Investmentmarkt. Verzeichnet wurden deutschlandweit Deals für knapp über 12,5 Mrd. € (JLL, CBRE), davon entfielen gut drei Viertel auf Einzelobjekte und ein Viertel auf Portfolios.

Hinzu kommen in Wohnportfolios 3,2 Mrd. € (ab 50 Wohneinheiten; CBRE, ähnlich Savills) bzw. 4,0 Mrd. € (ab 30 Wohneinheiten; BNPRE); etwa 30% davon waren Neubauprojekte.

Die Spitzenrenditen bei Büros in den Top 5 fielen gemäß CBRE im Jahresvergleich von 4,1% auf jetzt 3,5% in den zentralen Lagen. Ähnlich stark ging es in der Peripherie auf ca. 6% zurück (CBRE). Dies ging mit einem weiteren Leerstandsrückgang einher. Die Spitzenmieten stiegen gegenüber Q1/2016 leicht, während bei der Durchschnittsmiete ein leichter Rückgang zu verzeichnen war.

Auch bei den Einzelhandelsobjekten zeigten sich die Spitzenrenditen weiter rückläufig: Sie liegen zwischen 5,5% für Lebensmittelmärkte und 3,4% für erstklassige Geschäftshäuser in Top-Einkaufslagen (CBRE). Vorsichtige Töne schlug diesbezüglich Savills an: Während allgemein ein Ende der Renditekompression nun absehbar wäre, könnten Einzelhandelsimmobilien insgesamt nun ihren Vorteil stabiler Cashflows verlieren. JLL berichtete passend dazu über sinkende Spitzenmieten und erwartet einen weiteren Rückgang.

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