Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: April 2017

Die Anfangsrendite ist keine Anfangsrendite

Bruttoanfangsrendite und Nettoanfangsrendite sind ein praktischer Vergleichsmaßstab: Jahresmietertrag und Kaufpreis sind schnell zu finden für erstere, laufender Überschuss und Gesamtinvestitionskosten gehören sowie in jeden Geschäftsplan.

Es wird bei diesen Rechnungen implizit so getan, als ob der Überschuss gleich bleibt und irgendwann ein Exit genau zum Einstand erfolgt. Unter dieser Annahme sind die beiden Größen tatsächlich Renditen im mathematischen Sinne.

Nur weist der Begriffsbestandteil „Anfang“ in eine andere Richtung: Er suggeriert, dass die Rendite später eine andere ist – zu Recht. Mieten steigen, Preise verändern sich als Konsequenz daraus oder wegen Abnutzung. Wenn die Einschränkung auf den Anfang damit im Hinterkopf erfolgt, dann wird komplett ausgeblendet, dass nicht nur die Miete, sondern auch die Preisbewegung ein Renditetreiber ist. Denn ein veränderter Wert ist nicht nur neue Ausgangsbasis für die Performance im neuen Jahr, sondern trägt zur Performance im alten Jahr bei.

Die Performance-Kennziffer Total Return enthält daher als eine Komponente (neben dem laufenden Ertrag wie die Nettoanfangsrendite) die Wertveränderung. Bezogen auf das erste Jahr der Investition, d.h. mit einem fiktiven Verkauf zum dann gültigen Wert, stellt der Total Return somit die „wahre“ Anfangsrendite dar.

Diese Rechnung klappt so leider erst im Nachhinein. Doch auch vor einer Investition lassen sich über das erste Jahr erwartete Renditen abschätzen, etwa aus Marktpreisen und Vergangenheitsdaten. Denn dass in Preisen normalerweise auch Erwartungen über die Wertveränderung stecken, das dürfte allgemein anerkannt sein.

Umgekehrt sollte eine historisch niedrig Anfangsrendite wie aktuell vorzufinden nicht reflexartig als Preisübertreibung verstanden werden: Wenn realistische Aussichten auf überdurchschnittliche Preissteigerungen bestehen, dann kann die Performanceerwartung für den Investor insgesamt doch wieder so hoch sein wie üblich.

Wohlgemerkt: Dieser Effekt könnte bei der Interpretation von Anfangsrenditen übersehen werden, damit lassen sich nicht alle Entwicklungen als Normalität begründen.

Die Anfangsrenditen sind also praktische und verfügbare Indikatoren, eine anfängliche Rendite geben sie nicht an. Die Begriffe sind nun einmal so; falls dennoch sprachliche Klarheit gewünscht ist: Die Cashflow-Rendite ist als Bestandteil des Total Return genau das, was hier hinter steckt.

Monthlitor März 2017

Zum Quartalsende trafen eher verhaltene Stimmungsindikatoren für dem Immobilien(kredit)markt ein:

  • Das Immobilienklima gemäß Deutsche Hypo fiel zwar bereits den fünften Monat in Folge, bewegt sich jedoch noch im Korridor der letzten ca. fünf Jahre
  • Der DIFI (Deutscher Immobilienfinanzierungindex) zeigte für Q1/2017 deutlich mehr Pessimismus bezüglich der Refinanzierungsmärkte, er drehte erstmals seit 4 Jahren in den negativen Bereich

Dies scheint aktuell ein Sonderphänomen der Immobilienbranche zu sein: Sowohl die deutschen gesamtwirtschaftlichen Indikatoren von ifo und ZEW als auch der Index der EU-Kommission für den Euroraum weisen leicht positive Tendenz auf. Es passt zudem nicht so recht zu den gestiegenen Preisen und Mieten. Machen sich vielleicht die jüngste Blasendiskussion nebst Warnung der Bundesbank bemerkbar?

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