Rendite ist etwas Erfreuliches, es fühlt sich zumindest erfreulich an. Wenn sich eine Immobilieninvestition rentiert, dann sollte wohl zugegriffen werden. Und mehr Rendite dürfte besser als weniger Rendite sein. Nur: Was genau bedeutet 5% Rendite?

Das Konzept der Rendite finden wir schwarz auf weiß sogar in einem Rechtstext, und zwar in der Preisangabenverordnung, dort allerdings unter dem Pseudonym des effektiven Jahreszinses. Dieser ist nämlich jede Zahl X, welche die folgende Gleichung erfüllt:pangv_effjahreszins(Quelle: http://www.gesetze-im-internet.de/pangv/anlage.html, dort auch Erläuterung der Symbole)

Der effektive Jahreszins bzw. die Rendite X ist demnach gerade der Zinssatz, bei dem der Barwert aller Auszahlungen dem Barwert aller Einzahlungen entspricht. Das kann schön theoretisch begründet werden, ist jedoch wenig anschaulich. Da führt (per Umformung dieser Gleichung) eine andere Formulierung weiter:

Wenn die Investition ein Sparbuch wäre, in dem der Investor genau die Beträge einzahlt, die er für die Immobilie ausgibt, und einschließlich finaler Abrechnung genau die Beträge ausgezahlt erhält, die auch die Immobilie generiert (inkl. Verkauf), dann ist die Rendite gerade der implizite Zinssatz dieses Sparbuchs.

Beide Konzepte sagen genau das Gleiche aus; das Sparbuch-Bild ist hoffentlich anschaulicher, für einen Verordnungstext, der auch abwegige Konstellationen abdecken muss, wäre es allerdings etwas zu schwammig.

Bei Immobilien treffen wir oft auf zwei Sonderformen der Rendite: Die Brutto- und die Netto-Anfangsrendite. Es gibt also mehrere Renditen? Jein – jedesmal liegt exakt das vorgenannte Renditekonzept zu Grunde (Sparbuchanalogie bzw. Barwertgleichung); es werden nur jeweils Vereinfachungen hinsichtlich der Ein- und Auszahlungen getroffen. Nach dem Kennzahlen-Wiki von gif e.V. verhält es sich wie folgt:

Bei der Brutto-Anfangsrendite wird so getan, als würde die Immobilie ohne Erwerbsnebenkosten gekauft sowie zum Kaufpreis wieder verkauft (Zeitpunkt egal), und als würde bis dahin die aktuelle Vertragsmiete ohne Nebenkosten jährlich weiter fließen.

Bei der Netto-Anfangsrendite wird so getan, als würde die Immobilie mit Erwerbsnebenkosten gekauft sowie zum Kaufpreis zzgl. Erwerbsnebenkosten wieder verkauft (Zeitpunkt egal), und als würde bis dahin die aktuelle Vertragsmiete abzüglich nicht umlegbarer Bewirtschaftungskosten jährlich weiter fließen.

Dies steht dort nicht explizit. Hinter den einfachen (Anfangs-)Renditeformeln steckt vielmehr genau diese Fiktion: Um die Rendite einfach ausrechnen zu können (d.h. die bestimmende Barwertgleichung nach X aufzulösen), wird das Cashflowmodell vereinfacht. Es liegt in erster Linie eine wirtschaftliche Vereinfachung vor, keine mathematische Approximation.

Zudem lassen diese Anfangsrenditen Finanzierungseffekte außen vor: Es geht nur um die Immobilie, nicht das Gesamt-/Nettoinvestment; darüber darf auch der Zusatz „Netto-“ nicht hinwegtäuschen. Und die Finanzierung sollte normalerweise eine große, gewollte Wirkung haben.

Daher wird gerne zwischen der Rendite „vor Kredit“ und der Rendite „nach Kredit“ unterschieden. „Vor Kredit“ sind dann die Zahlungen ohne Darlehen, „mit Kredit“ jene einschließlich Fremdfinanzierung. Der Vergleichsmaßstab ist entsprechend unterschiedlich. Daher ist auch ein Vergleich von veröffentlichten Anfangsrenditen mit anderen Anlagerenditen in den meisten Zusammenhängen irreführend.

Die Barwert-Gleichung hat übrigens manchmal keine Lösung, und manchmal sogar mehrere. Die Rendite, und erst recht die Anfangsrenditen, sind daher immer nur vereinfachende Kennzahlen, die eine Gesamtbetrachtung etwa in Form eines Finanzplans nur ergänzen und nicht ersetzen können.