Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: März 2017

Mehr Rendite – nur: von welcher?

Rendite ist etwas Erfreuliches, es fühlt sich zumindest erfreulich an. Wenn sich eine Immobilieninvestition rentiert, dann sollte wohl zugegriffen werden. Und mehr Rendite dürfte besser als weniger Rendite sein. Nur: Was genau bedeutet 5% Rendite?

Das Konzept der Rendite finden wir schwarz auf weiß sogar in einem Rechtstext, und zwar in der Preisangabenverordnung, dort allerdings unter dem Pseudonym des effektiven Jahreszinses. Dieser ist nämlich jede Zahl X, welche die folgende Gleichung erfüllt:pangv_effjahreszins(Quelle: http://www.gesetze-im-internet.de/pangv/anlage.html, dort auch Erläuterung der Symbole)

Der effektive Jahreszins bzw. die Rendite X ist demnach gerade der Zinssatz, bei dem der Barwert aller Auszahlungen dem Barwert aller Einzahlungen entspricht. Das kann schön theoretisch begründet werden, ist jedoch wenig anschaulich. Da führt (per Umformung dieser Gleichung) eine andere Formulierung weiter:

Wenn die Investition ein Sparbuch wäre, in dem der Investor genau die Beträge einzahlt, die er für die Immobilie ausgibt, und einschließlich finaler Abrechnung genau die Beträge ausgezahlt erhält, die auch die Immobilie generiert (inkl. Verkauf), dann ist die Rendite gerade der implizite Zinssatz dieses Sparbuchs.

Beide Konzepte sagen genau das Gleiche aus; das Sparbuch-Bild ist hoffentlich anschaulicher, für einen Verordnungstext, der auch abwegige Konstellationen abdecken muss, wäre es allerdings etwas zu schwammig.

Bei Immobilien treffen wir oft auf zwei Sonderformen der Rendite: Die Brutto- und die Netto-Anfangsrendite. Es gibt also mehrere Renditen? Jein – jedesmal liegt exakt das vorgenannte Renditekonzept zu Grunde (Sparbuchanalogie bzw. Barwertgleichung); es werden nur jeweils Vereinfachungen hinsichtlich der Ein- und Auszahlungen getroffen. Nach dem Kennzahlen-Wiki von gif e.V. verhält es sich wie folgt:

Bei der Brutto-Anfangsrendite wird so getan, als würde die Immobilie ohne Erwerbsnebenkosten gekauft sowie zum Kaufpreis wieder verkauft (Zeitpunkt egal), und als würde bis dahin die aktuelle Vertragsmiete ohne Nebenkosten jährlich weiter fließen.

Bei der Netto-Anfangsrendite wird so getan, als würde die Immobilie mit Erwerbsnebenkosten gekauft sowie zum Kaufpreis zzgl. Erwerbsnebenkosten wieder verkauft (Zeitpunkt egal), und als würde bis dahin die aktuelle Vertragsmiete abzüglich nicht umlegbarer Bewirtschaftungskosten jährlich weiter fließen.

Dies steht dort nicht explizit. Hinter den einfachen (Anfangs-)Renditeformeln steckt vielmehr genau diese Fiktion: Um die Rendite einfach ausrechnen zu können (d.h. die bestimmende Barwertgleichung nach X aufzulösen), wird das Cashflowmodell vereinfacht. Es liegt in erster Linie eine wirtschaftliche Vereinfachung vor, keine mathematische Approximation.

Zudem lassen diese Anfangsrenditen Finanzierungseffekte außen vor: Es geht nur um die Immobilie, nicht das Gesamt-/Nettoinvestment; darüber darf auch der Zusatz „Netto-“ nicht hinwegtäuschen. Und die Finanzierung sollte normalerweise eine große, gewollte Wirkung haben.

Daher wird gerne zwischen der Rendite „vor Kredit“ und der Rendite „nach Kredit“ unterschieden. „Vor Kredit“ sind dann die Zahlungen ohne Darlehen, „mit Kredit“ jene einschließlich Fremdfinanzierung. Der Vergleichsmaßstab ist entsprechend unterschiedlich. Daher ist auch ein Vergleich von veröffentlichten Anfangsrenditen mit anderen Anlagerenditen in den meisten Zusammenhängen irreführend.

Die Barwert-Gleichung hat übrigens manchmal keine Lösung, und manchmal sogar mehrere. Die Rendite, und erst recht die Anfangsrenditen, sind daher immer nur vereinfachende Kennzahlen, die eine Gesamtbetrachtung etwa in Form eines Finanzplans nur ergänzen und nicht ersetzen können.

Monthlitor Februar 2017

Während die aktuellen Stimmungsdaten (ifo, EU-Kommission, Deutsche Hypo) im Februar insgesamt seitwärts tendierten, kamen für Q4/2016 noch Preisindikatoren mit deutlich steigender Tendenz herein.

Der vdp vermeldete im Jahresvergleich um ca. 8% höhere Gewerbepreise und um ca. 6% gestiegene Wohnpreise. Der Anstieg der Neuvertragsmieten lag für Mehrfamilienhäuser, Büros und Einzelhandel jeweils bei etwa der Hälfte des jeweiligen Preisanstiegs. Bei Büroobjekten beispielsweise legt die Mieten gegenüber Q4/2016 um 4,3% und die Preise um 10,1% zu. Jones Lang LaSalle berichtete für Q4/2016 von im Jahresvergleich sogar um +15,6% gestiegene Büromieten in den Spitzenlagen der deutschen TOP5-Städte (VICTOR Prime Office Price Index).

Kein Wunder, dass angesichts solcher Entwicklungen die Frage nach einem möglichen Abschwung diskutiert wird. Auslöser war im Februar konkret das Frühjahrsgutachten des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.:, genau genommen das folgende Abschnitt bezogen auf Wohnimmobilien (zitiert gemäß Zusammenfassung):

Als Ergebnis einer rückläufigen Zuwanderung und eines steigenden Angebotes ist in Berlin und München und möglicherweise auch in Hamburg mit nicht weiter steigenden Neuvertragsmieten zu rechnen. Die Bestandsmieten hingegen dürften angesichts der erheblichen Differenz zu den Neuvertragsmieten noch langsam weiter steigen. Die aktuellen Kaufpreise lassen sich aber, trotz der niedrigen Zinsen, nur mit weiter steigenden Mieterträgen rechtfertigen. Schon eine Stagnation der Mieten wird daher auf die Kaufpreise zurückwirken. In Berlin ist sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den Kaufpreisen zu rechnen.

Widerspruch lies nicht lange auf sich warten; der ZIA selbst veröffentlichte einige Gegenpositionen. Die fundamentalen Gründe für steigende Preise (Finanzierungskosten, Anlagealternativen, Wanderung) mögen alle grundsätzlich valide sein; schwieriger ist allerdings zu begründen, warum es in relativ kurzer Zeit nun zu so heftigen Entwicklungen gekommen ist, ohne dass es wirklich große Veränderungen bei diesen Einflussfaktoren gegeben hat.

Die Deutsche Bundesbank schätzt in ihrem aktuellen Monatsbericht die nicht fundamental erklärbare Preiskomponente in den Städten auf 15% bis 30%, was mit einem entsprechenden Rückschlagpotenzial einher geht. Immerhin ist aktuell ein solcher Überschwang zu verzeichnen, so dass er ebenso noch etwas andauern kann. Auf ewig wird dies jedoch nicht der Fall sein.

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