Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: Januar 2017

Migration und ihre Auswirkungen auf den Wohnungsbau

Wie lässt sich der aus Migration und speziell Flüchtlingsaufnahme resultierende Wohnungsbedarf managen? Basis kann nur eine umfassende Bestandsaufnahme sein, alles andere führt zu vordergründigem Aktionismus.  Der im Dezember erschienene Migrationsbericht 2015 macht dies möglich, ebenso helfen die Ergebnisse des Zensus 2011 sowie allgemeine Wohnungsmarktprognosen.

Bezogen auf die Wanderungsbewegungen 2015 folgt hieraus eine Mehrbedarf von deutschlandweit ca. 0,3 Mio. Wohnungen. Der regional unterschiedliche Leerstand führt dazu, dass Neubau nur im mittleren fünfstelligen Bereich notwendig werden könnte. Das ist ein etwa Fünftel des sowie schon notwendigen jährlichen Wohnungsbaus. Bei weiter steigender Eigentumsquote liegt der Bedarf für neue Wohnungen zudem insgesamt eher bei Ein- und Zweifamilienhäusern (in Großstädten wird dies umständehalber anders aussehen).

Mehr zu Strukturen, Trends und einer Überschlagsrechnung erschien heute in der Börsen-Zeitung.

Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien 2016 stabil

txvolumen2016

2016 war mit knapp unter 53 Mrd. € das bisher drittstärkste Jahr hinsichtlich des Transaktionsvolumens bei gewerblichen Immobilien. Getragen wurde dies von einem starken vierten Quartal, welches etwa 20 Mrd. € beitrug. Für 2017 wird ein etwas niedrigeres Transaktionsvolumen erwartet.

Die Analysen und Erwartungen großer Makler im Detail:

BNP Paribas Real Estate: 52,6 Mrd. € Transaktionsvolumen; dies liegt 6,5% unter dem Vorjahr vor allem wegen weniger Portfoliodeals. Einzelinvestments machten 35,1 Mrd. € aus. Nach Objektarten wurde 44% in Büros, 25% in Einzelhandel und 10% in Hotels investiert. Ausländische Käufer kamen auf einen Anteil von 43%. Die Bürospitzenrenditen liegen in Metropolen mittlerweile klar unter 4%. Für 2017 wird ein Transaktionsvolumen von ca. 50 Mrd. € erwartet.

CBRE: 52,5 Mrd. € Transaktionsvolumen. Auf die Top-5 (Berlin ,Düsseldorf ,Frankfurt, Hamburg, München) entfallen insgesamt 25,0 Mrd. €; dort beträgt der Auslandsanteil mit 45% bei einem Fokus auf größere Deals. Die Spitzenmieten lagen in den TOP-5 für Büros bei 3,6%, für Shopping Center bei 4,0%, für Hotels bei 4,75%, für Logistik bei 4,9% und für Fachmarktzentren bei 5,0%. Für 2017 wird ein Transaktionsvolumen  zwischen 45 und 50 Mrd. € erwartet, mit einem höheren Anteil von managementintensiven Objektarten.

Colliers: 52,6 Mrd. € Transaktionsvolumen. Wenige Q4-Deals über jeweils 500 Mio. € machten daran knapp 6 Mrd. € aus, größter Beitrag kam vom OfficeFirst-Paket mit 3,3 Mrd. €. Portfoliodeals stellen 37% der Transaktionen, knapp unter Vorjahresanteil. Vom ausländischen Kapital (20,9 Mrd. €) kamen 29% aus den USA, 18% aus Frankreich und 15% aus Großbritannien. Für 2017 wird ein Transaktionsvolumen  zwischen 45 und 50 Mrd. € erwartet.

Jones Lang LaSalle:  52,9 Mrd. € Transaktionsvolumen. Anteil der Einzeldeals mit ca. 6% nahezu unverändert; Transaktionen über 100 Mio. € machen etwas weniger als die Hälfte aller Deals aus. Auf die TOP 7 (TOP-5 zzgl. Düsseldorf und Köln) entfallen 56% des Gesamtvolumens, Spitzenreiter ist Frankfurt mit 7,0 Mrd. €, gefolgt von München mit 6,4 Mrd. €, Berlin mit 5,0 Mrd. € und Hamburg mit 4,8 Mrd. €. Gesunkene Renditen und höhere Mieten führten zu einem Anstieg der Kapitalwerte um ca. 20%. Für 2017 wird ein Transaktionsvolumen  zwischen 45 und 50 Mrd. € erwartet.

Savills: 52,7 Mrd. € Transaktionsvolumen, das sind 9% weniger als im Vorjahr. Auf die größten Einzelmärkte entfielen: Frankfurt 6,3 Mrd. €, München 5,8 Mrd. €, Berlin 4,9 Mrd. €, Hamburg 4,7 Mrd. €, Düsseldorf 2,3 Mrd. €, Köln 1,8 Mrd. € und Stuttgart 1,8 Mrd. €. Inländische Inverstoren verkauften deutschlandweit netto für 4,2 Mrd. €. Für 2017 wird ein Transaktionsvolumen von ca. 50 Mrd. € erwartet.

Monthlitor Dezember 2016

Die Stimmung am Immobilienmarkt blieb im Dezember 2016 mehreren Indikatoren zufolge stabil. Die Markt­akteure beurteilen Lage und Erwartung somit ähnlich wie im Vormonat bzw. Vorquartal.

Im Jahresvergleich ist das Bild differenzierter:

Stimmungs­index Heraus­geber Ende 2016 Ende 2015 neutral
Immobilien­klima Deutsche Hypo  140,1  (12/16)  141,6  (12/15)  100,0
Immobilien-Index IW Köln  47,2  (Q4/16)  47,1  (Q4/15)  0,0
Quartals­barometer BF.direkt  2,05  (Q4/16)  -0,41  (Q4/15)  0,0
Immobilien-
Finanzierungs­index
JLL/ZEW  4,4  (Q4/16)  13,1  (Q4/15)  0,0

Die letzten beiden Indices sind in Teilen spiegel­bildlich: Das Quartals­barometer signalisiert eine erhöhte Finanzierungs­bereit­schaft (d.h. Volumen­aus­weitung), während der Deutsche Immobilien-Finanzierungs­index (DIFI) die Refinanzierung mit berücksichtigt.

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