Leo Cremer

Immobilien. Finanzierung. Management.

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Monat: November 2016

gif/CRES Büromarktprognose II/2016: Erwartungen deuten auf weiter steigende Preise

gif Consensus 2016.2

Leicht zunehmende Spitzenmieten, moderat sinkenden Leerstände, etwas niedrigere Anfangsrenditen: Das sind aktuell die mittleren Erwartungen des gif/CRES-Expertenpanels für die Büromärkte in den deutschen TOP 5 (Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, Berlin, München).

Die Dynamik wird dabei für das 2016 stärker gesehen als für das Gesamtjahr 2017. Berlin entwickelt sich demnach etwas stärker als die anderen vier Zentren, bei Frankfurt sticht die 2017 erwartete weitere Reduktion des Leerstandes hervor.

Kombiniert man die Ausgangskennzahlen per Anfang 2016 und die Erwartungen, so lässt sich eine grobe Prognose für den (Spitzen-)Preisanstieg ableiten. Für 2016 ergibt sich zum Beispiel:

Spitzen­miete Leer­stand Anfangs­rendite Preis (grob)
Berlin +8,0% -0,80PP -0,30PP ca. +18%
Düssel­dorf +1,6% -0,50PP -0,20PP ca. +7%
Frank­furt 0,0% -0,50PP -0,25PP ca. +7%
Ham­burg +0,9% 0,00PP -0,28PP ca. +8%
Mün­chen +2,0% -0,70PP -0,25PP ca. +10%

PP = Prozentpunkte

Zum Vergleich: Der vdp sah von Q3/2015 auf Q3/2016 bei Büros einen Mietanstieg von +3,3% und einen Preisanstieg von +8,3%. Dies allerdings zeitversetzt, deutschlandweit und bezogen auf die Durchschnitts-, nicht die Spitzenmiete. Trotzdem liegen die Werte im Schnitt nahe zusammen.

Dieser Überschlagsrechnung folgend steigen die Büropreise 2017 in den TOP 5 nochmals um ca. +5%. Die Schwankungsbreite liegt zwischen ca. 0% (Düsseldorf) und ca. 10% (München). Der primäre Treiber sind die Anfangsrenditen: Auf dem aktuellen Niveau haben bereits kleine Änderungen eine große Wirkung.

Finanzstabilitätsbericht 2016: Ausgeglichenes Ergebnis

Finanzstabilitätsbericht 2016

Von den aktuellen Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt geht insgesamt keine Gefahr für die Stabilität des Finanzsystems aus. Dies stellt der jetzt veröffentlichte Finanz­stabilitäts­bericht 2016 der Deutschen Bundesbank fest.

Der Preisanstieg bei Wohnimmobilien von +4,5% im Jahr 2015 wird als bemerkenswert angesehen. Passenderweise erschien taggleich das Macroeconomic Imbalance Procedure Scoreboard von Eurostat: Dort wird für 2015 ein inflationsbereinigter(!) Hauspreis­anstieg von +4,1% ermittelt, bei einer kritischen Grenze von 6,0%. Deutschland war demnach  nur im oberen Mittelfeld der europäischen Entwicklung.

Nun sind dies relative Veränderungen, und von einem niedrigen Niveau sollten Preise ohne Gefahren­potenzial steigen können. Diese absolute Betrachtung nimmt die Bundesbank ebenfalls vor: Im Ergebnis attestiert sie für die deutschen Städte 2015 eine Überbewertung von 10% bis 20%.

Verglichen wird dieser Preisanstieg zudem mit der Entwicklung des Baufinanzierungs­volumens auf Bankbilanzen. Die Bundesbank kommt zum Ergebnis, dass das Kreditvolumen (mit unter +4% in den letzten Jahren) weniger stark stieg als die Preise. Ebenso ist keine Reduktion der Kreditstandards zu beobachten. Hierzu liegen jedoch nur qualitative Erhebungsdaten vor. Zudem sind bankfremde Finanzierer in der Statistik außen vor.

Unter Abwägung aller Aspekte kommt der Finanz­stabilitäts­bericht 2016 zum Schluss:

Insgesamt zeigen die Indikatoren, dass derzeit keine unmittelbaren Gefahren für die Finanz­stabilität durch Entwicklungen am deutschen Wohn­immobilien­markt bestehen.

Hinsichtlich der Finanzierung von Immobilien wird zunehmend eine langfristige Kredit­vergabe beobachtet: Der Anteil von Zins­bindungs­dauern über 10 Jahre ist von ca. 30% Anfang des Jahrzehnts auf nun ca. 45% gestiegen. Einerseits dürfte dies gemäß Bericht das Kreditrisiko auf Sicht im Zaume halten. Andererseits bedeutet dies ein zunehmendes Zins­änderungs­risiko für Banken. Denn relativ dazu sind die mittleren Laufzeiten der Refinanzierungs­mittel nur leicht angestiegen.

Festgemacht wird dies unter anderem am allgemein gestiegenen Zins­risiko­koeffizienten. Hier spielen allerdings viele Aspekte rund um die niedrigen Zinsen hinein: Die Suche der Investoren nach Rendite außerhalb des Bankensektors etwa und Effekte auf Ebene der Kennzahl selbst.

Es ist bemerkenswert, dass den Lebens­versicherern im diesjährigen Finanz­stabilitäts­bericht genau das Gegenteil beschieden wird: Die Fristen­trans­formation nimmt ebenfalls – jedoch mit genau umgekehrten Vorzeichen.

Langlaufende Hypotheken­pfand­briefe sind das klassische Instrument, um Banken und Versicherer in diesem Punkt beidseitig vorteilhaft zusammenzubringen. Tatsächlich jedoch ist die EZB seit einiger Zeit der Haupt­abnehmer von Pfandbriefen. Vielleicht steht der nächste Finanz­stabilitäts­bericht diesbezüglich ja unter einem anderen Stern.

vdp-Immobilienpreisindices Q3.2016: Allseitiger Anstieg

vdp Immobilienpreisindices Q3.2016

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) berichtet für das 3. Quartal 2016 von einem weiteren Anstieg der deutschen Immobilienpreise in allen von ihm beobachteten Teilsegmenten:

Marktsegment Preise ggü. Q3/2015 Mieten ggü. Q3/2015
Gesamt +6,7% ./.
Wohnen +6,7% ./.
Eigen­tums­­wohnungen +6,0% ./.
Ein-/Zwei­­familien­­häuser +6,5% ./.
Mehr­­familien­­häuser +7,1% +4,0%
Gewerbe +6,4% ./.
Büro +8,3% +3,3%
Einzel­handel +2,7% +0,7%

Die Preise stiegen in den letzten zwölf Monaten stärker als die Mieten. Der überproportionale Preisanstieg ist besonders ausgeprägt bei Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien, also den Anlageklassikern.

Schauen wir auf die Veränderungsraten über die Zeit, dann kann die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien als sehr dynamisch beschrieben werden.

vdp2016q3res

Waren bei Wohnimmobilien vor einem halben Jahrzehnt Preissteigerungen von 4% im Jahr die Regel, sind es nun 6% und mehr: Der Preisanstieg steigt an.

 

Monthlitor Oktober 2016

Monthlitor Oktober 2016

Im Oktober 2016 kamen im Monthlitor (= Monthly Monitor) vom Immobilien(finanzierungs)markt stabile bis positive Trendsignale.

Als bemerkenswert lassen sich der Victor-Zahlen für Q3/2016 von JLL einstufen, denn demnach stiegen die Büro-Spitzenmieten um 10 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Zum Ende des Monats vermeldete BF.direkt ebenfalls einen merklichen Anstieg des Quartalsbarometers auf 2,05 Punkte. Als Begründung werden die steigenden Neugeschäftsziele der Finanzierer genannt. Beim genaueren Blick in die Q4-Berichte zu diesem Index ergibt sich, dass die aufgerufenen LTVs nur sehr leicht stiegen, während für die berichteten Margen deutlich sanken:

Quartal Q4/12 Q4/13 Q4/14 Q4/15 Q4/16
Mittlerer LTV 67% 69% 72% 71% 71%
Mittlere Marge 185 bp 185 bp 176 bp 131 bp 140 bp

Die Werte (Quelle: Quartalsberichte FAP / BF.direkt) beziehen sich auf Bestandsfinanzierungen.

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