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Monthlitor Juli 2020

Schlimmer kann es einfach nicht werden – dieser Eindruck drängt sich beim Blick auf die Stimmungsindikatoren auf. Aktuell (d.h. Auswertungen per 6/2020 oder 7/2020) haben sich die zukunftsbezogenen Indikatoren deutlich von ihrem Tiefstand Mitte des ersten Halbjahres gelöst. Da mag auch daran liegen, dass es vom momentanen Lage-Niveau wohl nur noch aufwärts gehen kann:

Index Frequenz Ende 2019 Tief 2020 Aktuell Neutral
ifo Geschäftsklima: Erwartung Monat 93,3 69,5 91,4 100,0
ZEW Konjunkturerwartungen Monat -2,1 -49,5 63.4 0,0
Economic Sentiment Index Monat 101,3 64,9 75,7 100,0
Investor Confidence Index Monat 79,7 73,0 94,3 100,0
Immobilienstimmungsindex: Erwartung Quartal -9,0 4,3 4,3 0,0
Deutscher Immobilienfinanzierungsindex Quartal -20,8 -52,6 -52,6 0,0

Zur Stimmung am Immobilienmarkt gibt es leider nur quartalsweise Indexreihen, so dass ein Vergleich mit den monatlichen allgemeinwirtschaftlichen Indices nur sehr begrenzt möglich ist.

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex zeigt insgesamt einen leicht positiven Indikatorwert. Dabei stehen im Detail jedoch positive Erwartungen der Projektentwicklungen den negativen Erwartungen der Bestandshalter gegenüber. Letzteres gilt für alle Nutzungsarten einschließlich Wohnen. Über alle Segmente hinweg wird die aktuell Lage allerdings noch relativ positiv eingeschätzt.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex von JLL und ZEW weist per Q2/2020 nicht nur bei der Zukunftserwartung, sondern auch hinsichtlich der aktuellen Lage einen deutlich negativen Indexwert aus. Den stärksten Rückgang in der Markteinschätzung verzeichneten die Nutzungsarten Büro und Hotel. Die Umfrage erhebt jeweils im 2. Quartal eines Jahres die LTVs und Margen in aktuellen Neugeschäft: Während die LTVs gegenüber den Vorjahren relativ konstant blieben (dabei ist die Behandlung des aktuellen „V“ jedoch unklar), gab es bei den Margen – außer bei Wohnfinanzierungen – einen klaren Aufwärtstrend, jeweils um mehrere Dutzend Basispunkte. Allerdings dürften dem gerade höhere Refinanzierungs- und Risikokosten gegenüberstehen.

Maklerauswahl beim Hauskauf: Erst fragen, dann vertrauen

Ein Haus soll verkauft werden – über welchen Makler? Nein, hier wird es keine konkrete Empfehlung geben, und für alle Situationen gleichermaßen sinnvolle Empfehlungen kann es auch nicht geben. Stattdessen folgen ein paar Überlegungen, was bei der Entscheidung relevant sein könnte. Die resultierende Fragenlisten sind vermutlich auch nützlicher als eine Adressenliste, denn so können individuelle Faktoren in die Entscheidung eingehen.

Ein Immobilienmakler „kümmert“ sich um den Hausverkauf. In Verbindung gebracht werden damit meist ganz praktische Tätigkeiten wie Exposés zu erstellen und Besichtigungen zu organisieren. Das kann aufwändig sein, keine Frage, macht den Makler jedoch nicht aus. Gemäß BGB § 652 zählen zwei Dinge als Maklertätigkeit, indem sie unter gewissen Umständen einen Mäklerlohn auslösen: Der  „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ und „die Vermittlung eines Vertrags“. Wer das Erste tut, wird passend Nachweismakler genannt, wer das Zweite tut, heißt Vermittlungsmakler.

Bei Immobiliengeschäften meint Makler zumeist den Vermittlungsmakler: Das heißt, dass aktiv auf einen Vertragsabschluss hingewirkt wird, und nicht – wie beim Nachweismakler – passiv nur Interessenten herangeführt werden. Der Vermittlungsmakler ist somit auch bei den Verhandlungen beteiligt. Falls dieser Erfahrung hat, dann hilft so etwas gerade Verkäufern, die zum ersten Mal eine Immobilie verkaufen. Das erfordert gleichzeitig ein großes Vertrauen in den Makler, da dieser damit Verantwortung für einen großen Vermögenswert übernimmt. Nicht zuletzt das ist ein Grund, warum es die „Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter“ (MaBV) gibt.

Dem voraus geht ohne Frage ebenso die Vermarktung. In Zeiten von Immobilienportalen könnte man meinen, dass es egal ist, wer genau ein Haus dort einstellt. Allerdings spielt die Art der Präsentation schon eine wichtige Rolle, sowohl direkt bei der Darstellung der Immobilien als auch indirekt als Signal über die Seriosität des Anbieters und des von ihm gewählten Vertreters, eben des Maklers. Und nicht jeder sucht täglich in Portalen: Die aktive Ansprache kann Interesse generieren, das ansonsten nicht entstanden wäre. Letzteres spricht grundsätzlich für Makler mit einer großen Kundenkartei; allerdings wird eigentlich nur genau ein Käufer benötigt, und zwar der mit der höchsten Zahlungsbereitschaft.

Aus diese Kerntätigkeiten und Verantwortungen lässt sich eine Reihe von Kriterien für die Maklerwahl ableiten. Zuerst vier Fragen, die der Verkäufer für sich vorab beantworten sollte:

  1. Ist die Immobilie marktgängig und findet quasi von sich aus Interessenten, oder doch speziell und erzeugt Erklärungsbedarf?
  2. Ist die Marktverfassung eher käuferfreundlich, oder muss intensiv nach Interessenten gesucht werden?
  3. Ist Unterstützung beim Herrichten und Präsentieren erforderlich, oder soll der Verkauf möglichst schlank und schnell über die Bühne gehen?
  4. Ist selbst genügend Marktkenntnis für eine realistische Werteinschätzung vorhanden, oder muss sich zu 100% auf den Makler verlassen werden können?

Herrscht hierüber Klarheit, lässt sich zum Beispiel anhand dieser drei Fragen eine Vorauswahl treffen:

  1. Welcher Makler bietet derzeit ähnliche Häuser wie das zu verkaufende an (insbesondere: Bestandsobjekte und nicht nur Neubauten)?
  2. Welche Makler wurden schon einmal von früheren Verkäufern (positiv) erwähnt und sind präsent?
  3. Welcher Makler hinterlässt in Portalen und auf seiner Homepage einen professionellen und seriösen Eindruck?

Dann können potenziellen Maklern hierüber hinaus diese fünf Fragen gestellt werden:

  1. Wie hat sich der Makler allgemein beruflich qualifiziert (z.B. Zertifikate, Weiterbildung)?
  2. Wie viele ähnliche Objekte (bezüglich Art und Lage) wurden in den letzten Jahren vermarktet?
  3. Wie intensiv kann sich der Makler aktuell um die zu verkaufende Immobilie kümmern?
  4. Wie viele Interessenten für dieses Objekt (bezüglich Art und Lage) können aus der Kundenkartei heraus direkt angesprochen werden?
  5. Wie viel Leistungen gibt es – für welche (Zusatz-)Kosten?

Bestimmt gibt es noch weitere Aspekte, die eine Rolle spielen können – weil der Hausverkauf eben eine individuelle Angelegenheit ist. Und im persönlichen Gespräch kann sich trotz aller rationaler Vorüberlegungen ergeben, dass die Chemie nicht stimmt und das Vertrauen fehlt. Auch Fragen wie Exklusivität (ggf. zeitlich begrenzt) und Folgen bei Nichtverkauf sollten bewusst geregelt werden.

Es ist eben schon eine gewichtige Entscheidung, da es eben nicht nur um das Organisieren von Besichtigungen geht. Derzeit ist manchmal vielleicht noch der Gedanke vorhanden, dass es ja letztlich egal ist, wer makelt, denn es zahlt am Ende ja sowieso der Käufer (das ist zumindest in manchen Regionen üblich; das Bestellerprinzip soll dies ändern). Wenn der Verkauf aber deutlich unter dem höchstmöglichen Preis erfolgte, dann wäre das nicht mehr egal – nur ist das schwer zu erkennen, weil der zahlungswilligste Interessent eben nicht gefunden wurde oder die Verhandlung eben nicht ideal geführt wurde.

Monthlitor Juni 2020

Wie schon im Mai zeigen sich die Marktindikatoren derzeit zweigeteilt. Die allgemeinwirtschaftlichen Stimmungsindikatoren befinden sich überwiegend im pessimistischen Territorium. Eine Ausnahme stellen die ZEW-Konjunkturerwartungen dar, die im zweiten Monat in Folge deutlich positiv waren; der zugehörige Lageindikator blieb allerdings klar negativ.

Ist es auf dem Immobilienmarkt nur der zeitliche Abstand zwischen Verhandlung und Transaktion, so dass sich in den aktuellen Daten noch die Vor-Corona-Zeit zeigt? Für Q1/2020 berichtet der vdp jedenfalls von kontinuierlich gestiegenen Werten und Mieten. Der VICTOR von Jones Lang LaSalle stieg gegenüber Q4/2019 immerhin noch um 0,7%.

Einen Rückgang für Q1/2020 verzeichneten der REECOX der Deutschen Hypo und der pbbIX der Deutschen Pfandbriefbank. Diese beruhen allerdings auf mehreren Indikatoren für die Immobilienkonjunktur, etwa den Aktienkursen (REECOX) oder dem realen Bruttoinlandsprodukt (pbbIX), so dass hier letztlich die allgemeinwirtschaftliche Stimmung widergespiegelt wird. Diese in den Indikator aufzunehmen deutet insofern darauf hin, dass ihnen von den Index-erstellenden Banken Relevanz für den Immobilienmarkt zugeordnet wird.

Beim monatlichen EPX hedonic von Europace war in April jedoch keine Abflachung, geschweige denn eine Trendwende zu erkennen. Dies kann rein technisch am erwähnten Zeitaspekt liegen. Der hierin ausschließlich abgebildete Trend bei den Wohnimmobilienpreisen (ohne Mehrfamilienhäuser) könnten auch tatsächlich am ehesten unberührt ins „neue Normal“ übergehen, zumindest in den bisher schon gefragten Gegenden und Lagen.

Monthlitor Mai 2020

Welche Auswirkungen hat der Corona-Lockdown auf den Immobilienmarkt? Zum einen stellt sich die Frage, wann Auswirkungen in den wichtigsten monatlichen und quartalsweisen Datenreihen zu sehen sind, zum anderen beschäftigt die Frage, was die langfristigen Folgen sein werden.

Besonders schnell reagieren die Stimmungsindikatoren. Das BF.Direkt Barometer Q1/2020 für die gewerbliche Immobilienfinanzierung zeigte einen deutlichen Einbruch. Die weiteren immobilienwirtschaftlichen Indikatoren zum 1. bzw. 2. Quartal werden erst später veröffentlicht. Monatliche Stimmungsbilder beziehen sich nur auf die Gesamtwirtschaft. Während der ifo-Geschäftsklimandex im April weiter einbrach, schnellten die ZEW-Konjunkturerwartungen per Mai (Umfragezeitraum allerdings 7.-20. April) deutlich in den positiven Bereich zurück.

Der monatliche Europace-Hauspreisindex EPX registrierte für den März weiter steigende Kaufpreise. Der empirica-Blasenindex verzeichnete für Q1/2020 eine weiter leicht zunehmende Blasengefahr. Eine Teilaspekt für diese Einschätzung stellt die Verschuldung dar, gemessen mit dem Baukreditvolumen in Relation zum Bruttoinlandsprodukt. Wenn Letzteres auf Grund des Corona-Lockdown zurückgeht, wird auch – ceteris paribus – die so abgeschätzte Blasengefahr steigen.

Dies bringt uns zu den mittel- bis langfristigen Konsequenzen. Der Immobilienmarkt dürfte noch einige Zeit mit den wirtschaftlichen Auswirkungen des Lockdown beschäftigt sein. Hierzu gehören etwa die gestiegenen Mietausfälle; für Wohnimmobilien berichtet Haus&Grund von einer Umfrage, der zufolge 6,9% der befragten Mieter ihre Miete nicht mehr zahlen können (normal wären 2,0% bis 2,5%) . Vom Bürovermietungsmarkt berichtet JLL von einer Zäsur in der zweiten Märzhälfte, allerdings war das Marktgeschehen bereits vorher rückläufig; der Leerstand stabilisierte sich auf niedrigem Niveau (ca. 3% in den Big-7). Deka sieht Herausforderungen vor allem für Hotel- und Handelsimmobilien. Für Büroimmobilien werden steigende Leerstände und ein Abwärtsdruck auf die Mieten gesehen, und auch Wohnimmobilien könnten von fallenden Einkommen in Mitleidenschaft gezogen werden.

Hinsichtlich des Investment- und Finanzierungsgeschehens erwartet JLL, dass die Unsicherheit über das „New Normal“ eine Preisfindungsphase zur Folge hat. Logistik- und Gesundheitsimmobilien wären für defensive Investoren interessant, aber auch insgesamt wird kein Grund gesehen, warum sich der Trend zu einem höheren Portfolioanteil von Immobilien umkehren sollte. Deka weist allerdings darauf hin, dass der Kursverfall bei Aktien dazu führen könnte, dass die Immobilienquote bei Multi-Asset-Portfolios über die Zielmarke gestiegen ist, erwartet allerdings dadurch keinen Verkaufsdruck.

Auf Jahr und Tag: Cash-on-Cash-Rendite in der Praxis

Performance-Kennzahlen werden meist auf Jahresbasis motiviert – was nicht immer zur Praxis passt. Also heißt es: Behutsam anpassen, und zwar richtig.

Ein Beispiel war hier zu Beispiel die Cash-on-Cash-Rendite. Sie errechnet sich als

    \[ CoC = \frac{NOI - Zinsen - Tilgung}{Eigenkapital} \]

Dabei steht NOI für den Net Operation Income, also den laufenden Überschuss aus der Immobilie. Die Cash-on-Cash-Rendite gibt an, welcher operative Rückfluss an den Investor bezogen auf seine eingesetzten Mittel geht.

Während es sich beim Eigenkapital um eine Bestandsgröße handelt, sind NOI sowie Zinsen und Tilgung Flussgrößen. Werden diese nicht für ein Jahr gesammelt, sondern einen anderen – in der Regel kürzeren – Zeitraum, bedarf es einer Anpassung der Formel, zumindest dann, wenn die Angabe in „% p.a.“ erfolgen soll. Bei einer Quartalsbetrachtung etwa wird der Bruch mal vier gerechnet, bei Monatsbetrachtung mal zwölf.

Implizit liegt der Formel die Annahme zu Grunde, dass am Periodenanfang das Eigenkapital eingesetzt wird. Was aber tun, wenn sich während des Betrachtungszeitraums etwas ändert? Dies können weitere Investitionen oder auch Desinvestments sein. Letztlich erwirtschaftet ein veränderlicher Eigenkapitalbetrag (im Nenner) den vom Kapitaleinsatz abhängenden Return (im Zähler). Das sollte irgendwie kompensiert werden.

Eine Möglichkeit, Kapitalzuflüsse und -abflüsse zu berücksichtigen, stellt das Modified Dietz-Verfahren dar. Übertragen auf die Cash-on-Cash-Rendite: Wenn EK_{Start} das investierte Eigenkapital am Periodenanfang ist, zwischenzeitlich N Veränderungen K_i (positiv, wenn Zufluss; negativ, wenn Abfluss) zu den Zeiten t_i auftreten, und T die Länge der Gesamtperiode ist, dann wird der Nenner in der Eingangsformel zu

    \[Eigenkapital = EK_{Start} + \sum_{i=1}^N \frac{T-t_i}{T} \cdot K_i  \]

Ein Beispiel: Die 100€ Anfangskapital stehen die ganzen zwölf Monate des Betrachtungszeitraums zur Verfügung, nach vier Monaten fließen weitere 30€ zu. Dann ergibt sich der Nenner zu

    \[ Eigenkapital = 100€ + \frac{12-4}{12} \cdot 30€ = 120€ \]

Es heißt (12-4)/4 und nicht 4/12, da die 30€ ja noch acht Monate zur Verfügung stehen, und – hoffentlich – einen entsprechenden Effekt im Zähler haben.

Was gehärt aber alles in diese Veränderungen hinein? Im Nenner steht grundsätzlich das Eigenkapital, also das Netto-Investment. Die 30€ können sich etwa ergeben, indem eine Immobilie für 90€ gekauft wird und davon 60€ von einer Bank stammen – bei der Cash-on-Cash-Rendite zählt nur das Eigenkapital. Davon gehört nichts in den Zähler, denn dort sind nur die operativen Zahlungsströme. Letztlich wird der komplette Perioden-Cashflow in zwei Komponenten zerlegt: Die Kapitalveränderungen K_i und den Rest, der entweder in NOI oder in Zinsen und Tilgung enthalten ist. Das steckt bereits in der Bezeichnung „Cash-on-Cash“.

Ganz eindeutig ist diese Aufteilung nicht immer, zumal bereits in der Grundformel die laufende Tilgung im Zähler und nicht im Nenner steht. Über die Zuordnung von Capex könnte man streiten, ebenso über anfängliche Bearbeitungsgebühren. Ein einmal definiertes Prinzip sollte dann nur von Periode zu Periode konsistent angewandt werden. Käufe und Verkäufe gehören zusammen mit den verbundenen Kreditflüsse auf jeden Fall ausschließlich in den Nenner der Formel.

Monthlitor April 2020

Die gesamtwirtschaftlichen Indikatoren, in der Grafik links, zeigen schon einen Corona-Effekt; die immobilienwirtschaftlichen Indikatoren, in der Grafik rechts, zeigen ihn (noch?) nicht.

Zuerst die Gesamtwirtschaft: Der ifo-Geschäftsklimaindex brach im März 2020 von 96,0 auf 86,1 Punkte ein; typisch sind Monatsschwankungen von einem Punkt. Während die Lageeinschätzung „nur“ von 99,0 auf 93,0 fiel, stürzten die Erwartungen von 93,1 auf 79,7 ab. Der ZEW-Finanzmarkttest hatte bereits im Vormonat nachgegeben, der seinerzeit schon mit dem Coronavirus begründete Rückgang um 18 Punkte wurde vom aktuellen Indexverlust um 58,2 Punkte bei weitem übertroffen. Ein ähnliches Bild gibt sich bei quasi allen allgemeinen Indikatoren. Die Europäische Kommission weist in ihrem Bericht zum Economic Sentiment Index zudem darauf hin, dass das Erheben der Daten erschwert war („… there are considerable differences across countries as to when the fieldwork effectively stalled due to containment measures enacted to combat the spread of the virus“).

Und die Immobilienwirtschaft? Preisdaten für den März sind noch nicht verfügbar, und die aktuellen Stimmungsindikatoren stammen normalerweise noch aus der Zeit vor dem Lockdown. Der Immobilienindex des IW Köln stieg sogar im 1. Quartal 2020 leicht gegenüber dem Vorquartal. Nahezu stabil blieb der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex. Dieser zeigte im 1. Quartal 2020 sogar eine merklich verbesserte Einschätzung für das Teilsegment Einzelhandel. Mit dem Lockdown dürfte sich dies jedoch bis zur nächsten Indexausgabe ändern, wenn es zu Insolvenzen (z.B. Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens von Vapiano) oder Mietrückbehalt kommt (beachtlich: die Entschuldigung von Adidas). Die Möglichkeit, Miete wegen der Corona-Pandemie zurückhalten zu können, ohne dass es zur Vertragskündigung kommen kann, gehört zum aktuellen gesetzlichen Maßnahmenpaket.

Eine Rezession wird 2020 wohl unvermeidbar sein. Selbst, wenn Konsum nach dem nachgeholt werden sollte, kann dies für einige Mieter zu spät sein. Einen Nachholeffekt wird es zudem nicht überall geben, sie sind zumindest für Reisen (Messen, Urlaub) und Restaurantbesuche schwer vorstellbar. Ermunternd ist zumindest das aktuelle Umfrageergebnis von PropertyMetrics, demnach US-amerikanische Immobilieninvestoren mehrheitlich ihr Investmentvolumen nicht ändern wollen. Und Professor Tobias Just weist im IREBS-Standpunkt 88 auf hin: „In keinem dieser Länder [= Singapur, Korea und Japan] wurden Immobilien dauerhaft als Anlageklasse in Frage gestellt, nachdem SARS oder MERS in Asien grassierten“. Corona kann jedoch dazu führen, dass sich bestehende Trends wie hin zum Home Office und zum Online-Einkauf verstärken.

Monthlitor März 2020

Ist die Immobilienwirtschaft virusanfällig? Die Konjunkturerwartungen brachen gemäß ZEW jedenfalls wegen der Furcht vor negativer Auswirkungen des Coronavirus deutlich ein. Die jüngste Erhebung zur Stimmung in der Immobilienwirtschaft ist das BF-Quartalsbarometer, hier fand die Befragung allerdings schon zu Beginn des 1. Quartals statt. Der Barometerstand war demnach quasi unverändert zum Vorquartal im negativen Bereich.

Die anderen aktuellen Veröffentlichungen zur Immobilienkonjunktur beziehen sich auf das 4. Quartal 2019 und berichten einstimmig von einer verbesserten Lage am deutschen Markt. Der Deutsche Hypo REECOX 04-2019 und der pbbIX 2019 Q4 der Deutschen Pfandbriefbank sahen beide eine positive (Gesamt- bzw. Büro-)Marktentwicklung im letzten Quartal 2019.

Bezogen auf BIG 5-Büroobjekte ermittelte JLL gemäß VICTOR eine Quartalsperformance von +3,2% und eine Jahresperformance von +10,0%. Die Spitzenrenditen liegen in den BIG 5 mittlerweile deutlich unter der Marke von 3%.

Der vdp-Immobilienpreisindex zeigte für 2019 einen Anstieg der Kapitalwerte um +6,3%. Wohnen (+6,4%) und Gewerbe (+6,0%) lagen diesmal ungefähr gleichauf. Allerdings entwickelten sich innerhalb des gewerblichen Segments Büroimmobilien (+8,9%) und Einzelhandelsobjekte (-0,2%) weiter unterschiedlich.

Über eine schwächere Konjunktur kann der Coronavirus die Immobilienpreise tatsächlich beeinflussen, wenn diese ökonomische Schwächung denn als nachhaltig angesehen wird. Bisher standen vor allem die Niedrigzinsen als Rally-Auslöser und damit umgekehrt auch als Risikofaktor im Mittelpunkt, also ein Bewertungseffekt. Eine konjunkturelle Eintrübung wirkt sich hingegen auf die effektiven Mieteinnahmen aus (über Mietsatz, Leerstand und Wachstumserwartung), über die weniger diskutiert werden kann als über Verzinsungsansprüche. Allerdings sind die entsprechenden Entwicklungen und Mechanismen relativ träge – gewerbliche Mietverträge haben eben eine gewisse Laufzeit.

Hoffen wir aber nicht nur deshalb, sondern vor allem angesichts des primären Auswirkungen auf die menschlicher Gesundheit, dass der Coronavirus schnell überwunden werden kann.

Die Rechnung, bitte: Bestellerprinzip bald auch beim Hauskauf

Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern soll vermutlich ab Herbst 2020 das Bestellerprinzip gelten: Die Maklerprovision darf dann grundsätzlich nicht mehr einseitig vom Käufer der Immobilie getragen werden, wenn der Verkäufer die Vermittlung ganz oder teilweise beauftragt hat. Diese kleine Änderung kann große Auswirkungen haben.

Bisher gab es keine gesetzliche Vorgabe hinsichtlich der Verkäufer- und Käuferanteile an der Provision, weder auf Bundes- noch auf Landesebene. Selbst hinsichtlich der regional üblichen Verteilung herrscht keine Einigkeit. Der Referentenentwurf des neuen Gesetzes berichtet, dass in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen sowie Teilen Niedersachsens typischerweise der Käufer die gesamte Provision trägt. Im IVD-Positionspapier werden hingegen nur Berlin, Brandenburg, Hamburg und Teile von Hessen genannt; in der zugehörigen Landkarte wird auf makler-vergleich.de verwiesen, wo für ganz Hessen eine Teilung und dafür in Münster ein höherer Käuferanteil genannt wird (Stand: 24.2.2020).

Letztlich ist die Provision Verhandlungssache – aber wer verhandelt was für wen mit dem Immobilienmakler? Im Regierungsentwurf zum Gesetzgebungsvorhaben „Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ heißt es dazu:

Auf allen angespannten Immobilienmärkten ist es […] üblich, dass die vom Verkäufer zugesagte Provision allein vom Käufer gezahlt wird. Auch in Ländern, in welchen grundsätzlich eine Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer praktiziert wird, wird aufgrund des knappen Angebots an Immobilien häufig einseitig dem Verkäufer entgegengekommen. [… D]ie derzeitige Praxis [hat] zur Folge, dass eine Preisfindung nach Marktgrundsätzen vollständig ausbleibt. Wird (wie derzeit häufig) die Provision allein dem Käufer abverlangt, sieht der Verkäufer sich in vielen Fällen nicht veranlasst, die Höhe der Maklerprovision zu verhandeln oder sich vor der Beauftragung eines Immobilienmaklers über dessen Qualifizierung und Qualitäten zu informieren.

Im Endeffekt zahlt demnach oft nicht die beauftragende Partei („Besteller“), so dass eine Angemessenheit des Preis-Leistungs-Verhältnisses in Frage steht. Die Gesetzesbegründung kommt daher zum Schluss:

Wer kostenpflichtige Dienste veranlasst, sollte im Grundsatz auch für die so entstandenen Kosten aufkommen und diese zumindest nicht vollständig einer dritten Partei auferlegen können.

In das BGB  sollen daher neuen Paragraphen 656a bis 656d eingefügt werden: Beauftragen Käufer und Verkäufer den gleichen Makler, zahlen beide die Provision im Erfolgsfalle hälftig. Wird der Makler von nur einer Partei beauftragt, darf diese den vereinbarten Erfolgslohn höchstens zu 50% auf die andere Partei überwälzen; eine anderweitige Vereinbarung soll unwirksam sein. Ursprünglich sollte diese Regelung nur für Maklerunternehmen gelten, der Bundesrat will gemäß Konsultation jedoch alle Makler einbezogen wissen. In jedem Fall ist ausschlaggebend, dass der Käufer eine Privatperson ist.

Seit Mitte 2015 gibt es ein ähnliches Bestellerprinzip bereits für die Maklerprovision bei Wohnraumvermietung, eingeführt mit dem „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung„. Neben der damit in WoVermRG eingefügten Regel, dass nur der Auftraggeber zahlt, wurde zusätzlich die Provisionshöhe auf zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt beschränkt. Für die Vermittlung beim Hauskauf ist eine Grenze (noch) nicht geplant.

Sinken tatsächlich die Provisionssätzen, weil nun die Verkäufer ein höheres Interesse an ihrer Verhandlung haben? Das IW Köln weist auf die Erfahrung in den Niederlanden hin: Hier fielen die Provisionssätze nach Start des Bestellerprinzips auf ein bis zwei Prozent; Österreich ging einen Schritt weiter und limitierte die Provisionshöhe auf drei Prozent.

Wird das Gesetz im März 2020 genehmigt, soll es nach aktuellem Stand sechs Monate nach Verkündung – also vermutlich noch im Herbst 2020 – in Kraft treten. Vor dem Inkrafttreten eingegangene Vereinbarungen sollen nach aktuellem Stand von der Neuregelung nicht betroffen sein.

Monthlitor Februar 2020

Einen deutlichen Sprung nach oben machten zu Jahresanfang die Konjunkturerwartungen gemäß ZEW und der Economic Sentiment Index der Europäischen Kommission. Damit bestätigte sich die Trendumkehr seit dem allgemeinen Stimmungstief im Spätsommer 2019. Zu einem anderen Ergebnis kommt das ifo Institut, dessen Geschäftsklimaindex im Januar merklich einbrach.

Die ZEW-Erhebungen berichten hingegen auch aus den USA, der Eurozone, Japan und Großbritannien von zunehmender Zuversicht. Im Vergleich liegen Lage- und Zukunftseinschätzungen in Großbritannien dabei deutlich unterhalb der anderen Wirtschaftsräume. Hier wird sicher eine Rolle spielen, wie es nach dem am 31. Januar erfolgten Brexit langfristig – d.h. nach der Übergangsphase bis Jahresende – weitergeht.

Der allgemeine Optimismus kontrastiert mit den letzten Berichten aus dem Immobiliensektor, die eher zunehmende Skepsis signalisierten. Sollte der generelle Konjunkturoptimismus bestätigt werden, würde zumindest aus dieser Richtung die Ertragslage nicht gefährdet werden. Allerdings lohnt es sich, zwischen Objektarten zu differenzieren, da schon bisher das Handelssegment und das Bürosegment ganz andere Entwicklungen zeigten.

Während hierbei vor allem wirtschaftliche Gründe den Ausschlag gaben, spielt im Wohnsegment die Regulierung eine besondere Rolle: Am 30. Januar verabschiedete der Berliner Senat das Gesetz zur Mietbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin – der so genannte Mietendeckel. Ob dies zu zusätzlichen oder qualitativ besseren Wohnungen führen wird, ist mehr als fraglich.

Monthlitor Januar 2020

Wie blickt die Immobilienwirtschaft in das neue Jahr? Gemäß aktuellem IW-Immobilien-Index des IW Köln überwiegt in der Branche derzeit leicht die Skepsis. Allerdings wird der Ausgangspunkt, die aktuelle Branchenlage, deutlich positiv eingeschätzt – dann wäre Stabilisierung auf hohem Niveau die Erwartung. Nach Sektoren zweigen sich Handel und Wohnen eher pessimistisch, während die Projektentwickler sogar im Saldo leicht positive Erwartungen haben. Für das Wohnsegment bedeutet das einen großen Stimmungsumschwung gegenüber dem Jahresanfang 2019.

Beim jüngsten Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW befindet sich neben der Erwartung auch die Lageeinschätzung bezüglich Finanzierungen im negativen Bereich. Auch hier zeigt das Segment Handel die schlechtesten Werte, gefolgt wird es vom (im IW-Immobilien-Index nicht vertretenen) Segment Hotel. Als Refinanzierungsinstrument werden die Aktienmärkte eher negativ eingeschätzt, während klassische Bankinstrumente wie Einlagen und Pfandbriefe eher positiv gesehen werden.

Die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise ist ein natürlicher Indikator dafür, dass die Branchenlage als positiv eingeschätzt wird. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken hatte per Q3 Jahresraten um die 5% gemeldet. Der monatliche Hauspreis-Index EPX von Europace sieht von November 2018 bis November 2019 den Anstieg bei Hauspreisen sogar bei 9,9%:

Quelle: Europace (https://report.europace.de/epx-hedonic/, abgerufen am 2.1.2020)

Den Ansatz zu einer Plateaubildung gab es demnach quasi um jeden Jahreswechsel der letzten Zeit, im weiteren Jahresverlauf ging es dann weiter aufwärts. Die zunehmende Skepsis in der Wohnungswirtschaft treiben insbesondere Regulierungsthemen wie die Mietpreisbremse. Für den Eigennutzerbereich ist dies direkt weniger relevant, indirekt kann es jedoch – eher längerfristige – Effekte geben, wenn etwa Vermieter ihre Wohnungen lieber verkaufen als weiter vermieten.

© 2020 Leo Cremer. Alle Rechte vorbehalten.

Thema von Anders Norén.